대전지방법원 2025타경682. 풍세산업단지 내 일반철골구조 지상 1층 건물의 1층 102호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재는 공실입니다. 감정가는 715,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 245,245,000원입니다. 임차인 신고는 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기 흐름을 단순히 최초 근저당의 설정일만 보고 판단하면 안 됩니다. 2024.12.13. 서청주신용협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 분석상 말소기준권리는 2025.04.23. 강희경 근저당권입니다. 그 뒤의 광주은행 가압류, 경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경682 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 755 풍세면보성리755근린생활시설 1층 102호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍세산단로 265 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 한기성 |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 245,245,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 406,922,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실이며 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없습니다. 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 245,245,000원은 감정가 715,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 더 중요한 신호는 3회 유찰입니다. 풍세산업단지 내 근린생활시설이고 현황 공실이므로, 주거용 물건보다 수요층과 환금성이 제한될 수 있습니다. 현장 임대수요, 일반음식점 활용 가능성, 공실기간, 관리비와 실제 영업 가능한 상태를 함께 점검해야 최저가 245,245,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,233,430원 |
| 1. 근저당 · 강희경 | 88,400,000원 | 88,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사광주은행 | 15,747,520원 | 15,747,520원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 5,473,571원 | 5,473,571원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,390,479원 |
현재 회차 가정에서는 위 배당대상 채권 109,621,091원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 131,390,479원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍세산업단지 내에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 풍세산단로·풍세산단1로 등 인근 도로변에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 건물 중 1층 102호이며 사용승인일은 2024.11.26.입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 15m, 북서측 폭 약 12m 포장도로에 각각 접하며 도로관리 상태는 양호합니다.
- 토지. 세로장방형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 580.0㎡, 공시지가는 478,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·풍세일반산업단지·지구단위계획구역·지원시설구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 245,245,000원 | 0원 | 131,390,479원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 171,671,500원 | 0원 | 58,847,008원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 120,170,049원 | 0원 | 8,066,577원 |
제공된 시나리오에서는 5회 유찰 가격 120,170,049원까지 내려가도 위 배당대상 채권 합계 109,621,091원은 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권자의 청구액 406,922,090원은 각 시나리오에서 배당액 0원으로 표시돼 있으므로, 실제 배당순위와 청구권의 근거는 원본 배당요구·채권계산서와 최신 등기를 통해 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 확인. 2024.12.13. 근저당의 말소 표시와 2025.11.06. 근저당권 이전등기의 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 시세·임대료 조사. 실거래 자료가 없으므로 인근 풍세산업단지 내 유사 근린시설의 매매가·보증금·월세·공실기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이 단순 미입점인지, 업종수요 부족인지, 시설상태나 영업여건 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로 실제 사용 예정 업종이 건축·산업단지 규제에 부합하는지 확인하세요.
- 비용 점검. 공실 장기화에 따른 관리비·시설보수·원상복구·인테리어 비용을 입찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 배당관계 대조. 신청채권자 청구액 406,922,090원과 제공된 예상배당표의 배당대상 채권 구성이 일치하지 않으므로 원본 배당관계 확인이 중요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘상가의 실제 가치’
이 물건은 임차인이 없고 공실이며 명시 인수권리도 없어 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 감정가 715,000,000원에서 3회 유찰돼 245,245,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 실거래 시세가 없고, 용도도 주거가 아닌 산업단지 내 근린생활시설입니다.
결국 핵심은 권리가 아니라 임대수요·공실 위험·재매각 가능성입니다. 현재 자료 기준 인수액은 0원이지만, 3회 유찰이라는 시장 신호가 이미 나타난 만큼 현장 임대료와 실제 거래가격을 확인한 뒤 245,245,000원이 충분히 보수적인 가격인지 판단하는 것이 이 사건의 가장 중요한 입찰 기준입니다.
