수원지방법원 2025타경51903. 안산시 단원구 원곡동 752-11의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 324.7㎡, 건물은 지하1층·지상4층 구조로 사용승인일은 1988.06.30이며, 현재는 1층부터 4층까지 전체를 주택으로 이용하고 있습니다. 소유자는 조월구입니다.

등기상 말소기준은 2025.03.18. 강제경매개시결정입니다. 이 기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차관계가 다수 존재하고, 등기된 주택임차권도 네 건 확인됩니다. 특히 김인군 90,000,000원, 이산숙 47,000,000원, 박영일 92,000,000원은 현 회차 배당안에서는 전액 배당되지만, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 김은선의 43,000,000원은 현재 배당안에서 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

현재 등기상 살아 있는 담보권보다 중요한 것은 임차권과 점유관계입니다. 2023.11.14. 등기된 김인군·이산숙의 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 박영일과 김은선 역시 전입·점유 시점이 말소기준일보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 네 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차·점유 관계 43명, 보증금 미상 다수

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 확인되는 임차·점유 관계는 43명입니다. 이 가운데 등기된 네 임차권의 보증금은 확인되지만, 나머지 39명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 39명은 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 먼저 봐야 한다

감정가는 1,236,629,640원, 현재 최저매각가는 865,640,000원입니다. 하지만 현 회차에서 이미 확정된 인수액 43,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득액은 908,640,000원입니다. 보증금 미상 점유자에게 실제 인수액이 발생하면 실질취득액은 이보다 더 올라갑니다.

세 시나리오 모두 신청채권자 이영순의 청구액 44,782,027원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 채권자 미배당액은 0원입니다. 다만 이것은 채권자 미배당이 없다는 뜻이지, 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 뜻이 아닙니다. 김은선의 43,000,000원은 각 시나리오에서 매수인 인수액으로 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 865,640,000원 가정)

현재 배당안은 김은선 보증금 43,000,000원을 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 계산합니다. 소유자 잔여액은 580,801,573원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물 리스크 — 공부·현황 불일치와 위법건축물

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 평가 및 매각에 포함됩니다.
• 지층 소재 불명. 공부상 지층 103.68㎡가 존재하지만 현황상 소재가 확인되지 않습니다.
• 1층 면적 차이. 공부상 1층은 68.16㎡이나 실측 면적은 171.84㎡이고, 지층 103.68㎡와 공부상 1층 68.16㎡를 합한 171.84㎡와 일치해 실측면적 기준으로 평가됐습니다.
• 용도 차이. 공부상 지층·1층~3층은 근린생활시설, 4층은 주택이나 현황은 전체 1층~4층을 주택으로 이용 중입니다.
• 위법건축물. 매각물건명세서에는 건축물대장상 위법건축물로 등재돼 있고 향후 이행강제금이 부과될 수 있다고 명시돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원곡초등학교 북서측 인근이며 주위에는 다가구주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 평지의 세로장방형이며 세로한면 도로 조건입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다.
• 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
• 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가나 실질취득액이 시장가격 대비 어느 수준인지는 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김은선 43,000,000원 인수 반영. 입찰가 계산은 최저가만이 아니라 현재 확인되는 실질취득액 908,640,000원 이상을 기준으로 보세요.
• 39명의 임대차 금액 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 여부와 인수액을 확정할 수 없으므로 계약서·전입·확정일자·배당요구 내용을 개별 대조해야 합니다.
• 등기 임차권 네 건 확인. 김인군 90,000,000원, 이산숙 47,000,000원, 박영일 92,000,000원, 김은선 43,000,000원의 배당 및 미배당 인수 조건을 매각기일 직전 다시 확인하세요.
• 공부·현황 불일치 확인. 지층 103.68㎡ 소재 불명과 1층 실측 171.84㎡ 문제를 감정평가서 및 사실조회 회신서와 대조해야 합니다.
• 위법건축물 확인. 건축물대장상 위법건축물 등재와 이행강제금 가능성을 관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
• 시세를 별도로 확인. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 추가 제출문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 인수액 상한이 먼저다”

이 물건은 감정가 1,236,629,640원에서 1회 유찰돼 865,640,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인된 인수액만 43,000,000원으로, 실질취득액은 최소 908,640,000원부터입니다. 더 중요한 것은 보증금과 확정일자가 미상인 점유자가 39명이라는 점입니다. 이들의 권리관계가 정리되기 전까지 실질취득액의 상한을 알 수 없고, 건물 역시 지층 소재 불명·면적 차이·용도 차이·위법건축물 문제가 함께 존재합니다.

따라서 이 사건은 “한 번 유찰돼 가격이 내려온 물건”이 아니라 “인수액과 현황을 먼저 확정해야 하는 다가구주택”으로 보는 편이 정확합니다. 현재 배당표상 신청채권자 미배당액은 0원이지만 그것이 매수인의 권리위험 0원을 의미하지 않습니다. 확정 인수 43,000,000원과 미상 임차관계가 해결되기 전에는 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다.