대전지방법원 2025타경736. 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 행복타운의 다세대주택입니다. 공부상 4동 402호이며 실제 건물에는 104동으로 표기되어 있습니다. 전용면적은 69.549㎡, 구조는 방 3개·거실·주방 및 식당·욕실 2개·발코니 등입니다. 소유자는 주식회사창천이며, 2021년 소유권보존 이후 신탁을 거쳤다가 2022년 신탁재산이 귀속됐습니다.
이 물건에서 가격만큼 중요한 것은 권리의 선후관계입니다. 2022년 2월 조범호 명의 전세금 1.6억원의 전세권이 건물 전부에 설정됐고, 이후 2022년 5월 국세 압류가 등기됐습니다. 이 압류가 말소기준권리로 표시되어 있으므로 전세권은 그보다 앞선 권리입니다. 동시에 이번 임의경매를 신청한 채권자도 조범호입니다. 전세권자의 경매신청으로 해당 전세권이 매각에 따라 소멸하는지, 매각조건상 별도 인수사항이 있는지는 신청권원과 매각물건명세서 원본을 대조해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 4동 4층 402호 도로명: 충청남도 천안시 동남구 병천면 충절로 1947 |
| 현황 동명칭 | 행복타운 104동 · 공부상 4동 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 69.549㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 2021.09.10 |
| 단지 | 행복타운(66-18) · 29세대 |
| 소유자 | 주식회사창천 |
| 감정가 | 208,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,941,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조범호 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 확인일 | 2026.07.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
다만 이번 경매의 신청채권자 역시 전세권자 조범호이므로, 전세권을 실행하기 위한 경매인지와 매각으로 해당 권리가 소멸하는지를 반드시 함께 확인해야 합니다. 선순위 등기라는 이유만으로 160,000,000원 전액 인수를 확정하거나, 배당표의 인수액 0원만으로 무조건 소멸한다고 판단하는 것 모두 주의해야 합니다.
기존 성동중앙새마을금고 근저당권(채권최고액 10,000,000원)과 코람코자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 국세 압류를 기준으로 이후 등기된 천안시 압류, 국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세가 존재하면 예상배당액이 달라질 수 있습니다. 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 문제와 조세채권이 매각대금에서 우선 배당되는 문제는 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래가 중요하다
행복타운 동일 면적(69.55㎡대)의 확인된 실거래는 총 6건입니다. 과거 거래는 2.2억원 수준이지만, 2026년 7월 실거래는 66,700,000원~75,700,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 66,700,000원 |
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 75,700,000원 |
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 66,700,000원 |
| 2022.01 | 69.55㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 69.55㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 69.55㎡ | 1 | 220,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.55㎡ | 3건 | 69,700,000원 |
전체 6건의 평균 거래가는 144,866,666원이지만, 여기에는 2021~2022년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 실제 최근 12개월 평균은 69,700,000원, 최신 거래는 66,700,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 차이는 -68.3%로, 단순한 가격 조정보다는 큰 폭의 하락 추세를 보여줍니다.
현재 최저가 49,941,000원은 최근 평균의 71.7%입니다. 전세권이 매각으로 완전히 소멸하고 별도의 인수 부담이 없다는 조건이라면, 최근 평균보다 낮은 최저가입니다. 그러나 이는 어디까지나 전세권 인수 문제가 해소된 경우의 매각가격 비교입니다.
만약 해당 미배당액을 매수인이 인수해야 하는 매각조건이라면, 최저가 49,941,000원에 이를 더한 실질 취득부담은 161,298,938원이 됩니다. 최근 실거래 평균 69,700,000원보다 크게 높아져 최저가의 할인 효과가 사라집니다.
반대로 전세권자의 경매신청으로 해당 전세권이 매각 시 소멸하고 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 것으로 확인된다면, 위 미배당액을 취득원가에 더해서는 안 됩니다. 이 비교는 전세권 존속 시 위험을 보여주는 조건부 계산이며, 실제 인수액의 확정 판정은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,298,938원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 조범호 | 160,000,000원 | 48,642,062원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,208,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 171,208,679원 | 48,642,062원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 122,566,617원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 조범호 전세권의 매각 소멸 여부는 별도 확인이 필요합니다.
회차별 예상배당 및 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 49,941,000원 | 48,642,062원 | 122,566,617원 |
| 5회 유찰 시 | 34,958,700원 | 33,929,443원 | 137,279,236원 |
| 6회 유찰 시 | 24,471,090원 | 23,630,610원 | 147,578,069원 |
유찰이 반복될수록 매각가격은 하락하지만 전세권자에게 돌아가는 예상배당도 감소합니다. 따라서 미배당액 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락만을 근거로 취득 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병천고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라·공장·농경지·임야 등이 혼재하는 농촌지대로, 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.09.10 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선 간선도로를 통해 접근할 수 있습니다. 토지는 대체로 사다리형 평지이며 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(동면6 일반형)에 해당하며, 도로구역·접도구역(21호선)·공장설립제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 136,600원/㎡입니다.
- 공부와 현황의 차이. 등기상 4동이지만 실제 건물에는 행복타운 104동으로 표기되어 있습니다. 입찰 전 해당 건물과 호수의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 29세대 규모의 다세대 단지입니다. 최근 실거래가 과거 거래 대비 68.3% 하락했고, 단지 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 감정가보다 최근 거래와 실제 매수 수요를 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 소멸 여부. 을구 3번 조범호 전세권의 등기순위와 경매신청권원을 확인하고, 매각물건명세서에 표시된 매수인 인수사항을 원본과 대조하세요.
- 미배당 전세금. 현재 예상배당 48,642,062원과 전세금 160,000,000원의 차액에 대해 매수인 부담이 발생하는지 확인해야 합니다. 소멸하는 전세권의 미배당액을 임의로 인수금액에 합산해서도 안 됩니다.
- 체납 조세. 국세·지방세 압류 4건이 있습니다. 당해세 및 우선배당 여부에 따라 전세권자 예상배당액이 달라질 수 있으므로 매각 전 확인이 필요합니다.
- 현장 점유·명도. 실제 점유자, 전세권자의 점유 여부, 별도 임대차 존재 여부를 조사하세요. 임대관계는 미상으로, 명도 부담이 없다고 전제해서는 안 됩니다.
- 동 표시 확인. 공부상 4동과 현황 104동이 같은 건물인지, 실제 402호의 위치와 출입 상태를 확인하세요.
- 최근 시세 확인. 과거 2.2억원대 거래를 현재 시세로 사용하지 말고, 2026년 7월의 66,700,000원~75,700,000원 거래와 이후 가격 흐름을 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 34,958,700원, 6회 유찰 시 24,471,090원으로 내려가지만, 전세권 인수 문제가 남는 경우 실질 취득부담은 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
- 관리비 및 건물 상태. 미납 공용관리비, 누수·설비 상태와 실제 관리 수준을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·경매신청권원 및 최신 실거래 원본을 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가 대비 76% 할인”보다 중요한 것
감정가 208,000,000원이 49,941,000원까지 내려온 모습만 보면 저가 매각처럼 보입니다. 실제로 최근 실거래 평균 69,700,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 그러나 이 물건은 최근 거래가격이 과거보다 68.3% 하락한 다세대주택이며, 일반적인 가격 할인만으로 평가하기에는 권리관계에 중요한 확인사항이 있습니다.
조범호의 전세권은 국세 압류보다 먼저 설정됐고, 이번 임의경매의 신청채권자도 조범호입니다. 예상배당만으로는 전세금 전액을 변제받지 못합니다. 따라서 이 전세권이 경매 실행으로 소멸하는지와 미배당액을 매수인이 인수하는지를 원본 서류로 확정하는 것이 핵심입니다.
전세권 소멸이 확인되면 최근 실거래 대비 최저가의 차이를 검토할 수 있습니다. 반면 미배당 전세금을 인수해야 한다면 실질 취득부담은 최근 시세를 크게 웃돌 수 있습니다. 현재는 4회 유찰이라는 숫자보다 전세권의 최종 처리, 점유 상태, 하락한 시세의 지속 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
