71,344,000원
대전지방법원 2025타경736. 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 다세대주택으로, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.09.10이고 대상 면적은 69.549㎡입니다. 이 사건의 승부처는 3회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 2022.02.08 설정된 조범호의 전세권 160,000,000원입니다. 이 전세권은 2022.05.16 압류보다 앞서며, 권리관계상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 판정되어 있습니다.
현재 최저가 71,344,000원에서 집행비용 1,684,192원을 우선 공제하면 조범호 전세권에 69,659,808원이 배당되고, 전세금 160,000,000원 가운데 90,340,192원이 남습니다. 따라서 이 미배당 전세권을 매수인이 부담한다고 보면 낙찰대금과 합친 실질취득은 161,684,192원입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 전세권 미배당액이 늘기 때문에, 총 취득부담은 160,000,000원대에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경736 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 4동 4층 402호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 충절로 1947 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 69.549㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 사용승인 2021.09.10 |
| 소유자 | 주식회사창천 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 71,344,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조범호 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현황상 동 표시 | 공부상 4동 · 현황상 ‘행복타운 104동’ |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
최초 소유권보존은 2021.09.17 주식회사창천 명의입니다. 같은 날 코람코자산신탁으로 신탁등기가 이루어지고 성동중앙새마을금고 근저당권 10,000,000원이 설정됐지만, 두 권리는 2022.02.08 이미 말소됐습니다. 문제는 같은 2022.02.08 설정된 조범호 전세권 160,000,000원입니다. 범위는 건물 전부이고 존속기간은 2022.02.07부터 2024.02.06까지로 등기돼 있습니다.
말소기준은 2022.05.16 천안세무서장의 압류입니다. 전세권은 이보다 앞서므로 말소기준권리 이전의 선순위 권리이고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하지 않아 매수인에게 인수됩니다. 반면 이후 천안시·국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드 가압류, 추가 천안시 압류와 2025.10.14 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
별도 임차인 기재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 전세권과 별개로 실제 점유자가 누구인지, 점유관계가 어떻게 형성돼 있는지는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 이미 6천만~7천만원대
행복타운(66-18) 동일면적 69.55㎡ 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 144,866,666원이지만, 여기에는 2021~2022년의 220,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 69,700,000원, 최신 거래 66,700,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -68.3%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 66,700,000원 |
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 75,700,000원 |
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 66,700,000원 |
| 2022.01 | 69.55㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 69.55㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 69.55㎡ | 1 | 220,100,000원 |
| 최근12개월 평균 | 69.55㎡ | 3건 | 69,700,000원 |
현재 최저가 71,344,000원 자체도 최근 12개월 평균 69,700,000원의 102.4%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 즉 전세권 인수를 전혀 고려하지 않아도 현 회차 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 부를 수 없습니다. 여기에 전세권 미배당액을 합친 실질취득 161,684,192원은 최근 평균의 약 232.0%, 최신 66,700,000원의 약 242.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,684,192원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 조범호 | 160,000,000원 | 69,659,808원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,208,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 171,208,679원 중 예상배당은 69,659,808원, 미배당 총액은 101,548,871원입니다. 이 가운데 케이비국민카드 가압류는 말소기준 이후 권리라 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조가 아니지만, 선순위 전세권 미배당 90,340,192원은 인수 판정에 따라 별도로 봐야 합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 배당액이 추가로 줄어들 수 있습니다.
유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 줄지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 90,340,192원 | 161,684,192원 |
| 4회 유찰 시 | 49,940,800원 | 48,641,866원 | 111,358,134원 | 161,298,934원 |
| 5회 유찰 시 | 34,958,560원 | 33,929,306원 | 126,070,694원 | 161,029,254원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 4회 유찰 시 매각가는 49,940,800원, 5회 유찰 시에는 34,958,560원까지 떨어지지만, 전세권 미배당 인수액은 각각 111,358,134원, 126,070,694원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 161,298,934원, 161,029,254원으로 거의 변하지 않습니다. 단순히 다음 유찰을 기다리는 것으로 가격 문제가 해결되지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.09.10입니다.
- 입지. 병천고등학교 북동측 인근으로, 주변은 빌라·공장·농경지·임야 등이 형성된 농촌지대입니다. 접근성과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 구분건물단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복2차선 간선도로를 이용해 접근하며 도로 폭·계통·연속성 등은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 대체로 사다리형 평지입니다. 공시지가는 136,600원/㎡입니다.
- 규제. 도로구역·접도구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역에 저촉됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 행복타운(66-18)은 29세대이며, 동일면적 최근 3건 평균은 69,700,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -68.3%, 경매 통계상 평균 유찰은 2.3회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
- 표시 차이. 공부상 동명칭은 ‘4동’이지만 현황 건물에는 ‘행복타운 104동’으로 표시돼 사용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 71,344,000원에 선순위 전세권 미배당 90,340,192원을 더한 약 161,684,192원이 핵심 비교가격입니다.
- 선순위 전세권 원본 확인. 조범호 전세권 160,000,000원의 매각 후 존속·인수 문구를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 천안세무서·천안시 관련 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 전세권 배당이 줄면 미배당 인수부담은 더 커질 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 동 표시 대조. 공부상 ‘4동’과 현황 ‘행복타운 104동’이 같은 대상물건임을 현장·건축물표시·매각서류에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 5회 유찰 시 매각가는 34,958,560원까지 낮아져도 전세권 미배당 인수가 126,070,694원으로 늘어 실질취득은 161,029,254원입니다.
맺으며 — “감정가 34.3%”가 아니라 “실질취득 약 1.62억”
표면만 보면 감정가 208,000,000원짜리 다세대주택이 3회 유찰돼 71,344,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리 흐름을 넣는 순간 그림이 완전히 달라집니다. 말소기준보다 앞선 조범호 전세권 160,000,000원이 매수인 인수로 판정돼 있고, 현재 회차 예상배당 후에도 90,340,192원이 남습니다. 그래서 실질취득은 161,684,192원입니다.
반면 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 69,700,000원, 최신 거래는 66,700,000원이고 가격 추세는 -68.3%입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 전세권 미배당액이 늘어 실질취득은 약 161,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 당해세가 선순위로 빠지는 경우 전세권의 미배당 부담이 더 커질 여지도 있습니다. 유찰 횟수는 매력적이지만 가격 구조는 매력적이지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 전세권을 기준으로 봐야 하는 D등급 고위험형입니다.
