대전지방법원 2025타경10446. 아산시 풍기동 주은아파트 109동 1층 105호, 전용 59.52㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 146,000,000원짜리가 9회 유찰되어 최저가 5,892,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 매각대금이 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 김지수는 2021.03.26. 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 2021.12.06. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 5,892,000원 중 집행비용 506,056원을 제외한 5,385,944원만 임차보증금에 배당되고, 남은 124,614,056원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 5,892,000원 + 124,614,056원 = 130,506,056원입니다. 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘어, 실질 부담은 계속 보증금 130,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 어의정로183번길 14, 109동 1층105호 (풍기동,주은아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.52㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 18층 중 1층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 김정진 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 5,892,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 주은 · 1,412세대 · 2000.08.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준일은 2021.12.06. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.26. 김지수의 전입·점유·확정일자가 확인되므로, 김지수는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석됩니다. 이후 성우경량산업·롯데캐피탈·아산축산업협동조합의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.26 / 2021.03.26 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
김지수는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.03.26.이고, 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 130,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산해야 하며, 보증금을 중복 합산할 요소는 없습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 5,892,000원 | 124,614,056원 | 130,506,056원 |
| 10회 유찰 시 | 4,124,399원 | 126,349,840원 | 130,474,239원 |
| 11회 유찰 시 | 2,887,079원 | 127,564,888원 | 130,451,967원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 최저가가 5,892,000원에서 4,124,399원, 2,887,079원으로 내려가도 인수 예상액이 124,614,056원에서 126,349,840원, 127,564,888원으로 올라갑니다. 결과적으로 총 실질부담은 각각 130,506,056원 · 130,474,239원 · 130,451,967원으로 거의 같습니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 589만원이 아니라 1.30억원대
주은아파트 동일면적 59.52㎡의 최근 12개월 표본은 12건이고, 평균은 116,583,333원, 최신 거래는 2026.08.의 108,000,000원입니다. 거래 범위는 103,000,000원~127,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.52㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 59.52㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 17 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 19 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 17 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 59.52㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.52㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.52㎡ | 12건 | 116,583,333원 |
현재 회차 실질취득 130,506,056원은 최근 12개월 평균 116,583,333원보다 13,922,723원 높고 약 111.9% 수준입니다. 최신 거래 108,000,000원과 비교하면 22,506,056원 높아 약 120.8%입니다. 실질취득액은 최근 거래 최고가 127,000,000원도 웃돕니다. 따라서 최저가가 감정가의 5.1% 수준이라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,056원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 130,000,000원 | 5,385,944원 |
| 2. 성우경량산업 가압류 | 33,356,070원 | 0원 |
| 3. 롯데캐피탈 가압류 | 17,970,922원 | 0원 |
| 4. 아산축산업협동조합 가압류 | 20,454,962원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김지수 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 김지수의 보증금 미배당액은 124,614,056원입니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세가 선순위로 차감되는 경우 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있어 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 온양여자중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설·학교시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 본건은 18층 건물 중 1층 105호입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 주은아파트는 1,412세대, 2000.08.30. 준공 단지입니다.
- 실거래. 동일면적 최근 거래 12건이 103,000,000원~127,000,000원 범위에 있고 최근 12개월 평균은 116,583,333원입니다.
- 경매 체질. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 8.2회로 집계되어 있으며, 이 사건도 현재 9회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 5,892,000원 + 인수 124,614,056원 = 130,506,056원입니다.
- 임차인 보증금 원본 확인. 김지수의 임대차계약, 보증금 130,000,000원 지급내역, 전입·확정일자 및 임차권등기 원인을 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 예상은 임차인에게 5,385,944원 배당 후 124,614,056원 인수 구조입니다. 실제 배당요구 및 교부청구 변동을 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 여부. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당액이 늘어날 수 있습니다.
- 공매 병행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 경매와 공매의 현재 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 1층 상태 확인. 감정 당시 거주자 부재로 내부 상태는 내부도면·유사규모 조사·관리사무소 탐문 등을 감안해 평가되었습니다. 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “589만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 9회 유찰이라는 숫자와 5,892,000원이라는 최저가입니다. 표면 할인율만 보면 감정가 146,000,000원의 약 4.04%에 불과하지만, 매수인은 대항력 있는 임차인 김지수의 미배당 보증금을 떠안을 가능성이 큽니다. 현재 계산으로 인수액은 124,614,056원이고, 낙찰가와 합친 실질취득은 130,506,056원입니다.
이 금액은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 116,583,333원보다 약 11.9% 높고, 최신 거래 108,000,000원보다 약 20.8% 높으며, 최근 거래 최고 127,000,000원도 넘어섭니다. 더 유찰되어 최저가가 4,124,399원이나 2,887,079원으로 내려가더라도 예상 인수가 함께 증가해 총액은 계속 130,000,000원 부근에 머뭅니다. 낙찰가가 싸지는 만큼 실제 취득비용이 싸지는 사건이 아닙니다.
권리상 대항력 임차인 인수 위험이 크고, 가격상 실질취득이 최근 시세 이상이며, 9회 유찰까지 겹친 물건입니다. 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮은가”가 아니라 “임차보증금 잔액을 최종적으로 얼마 인수하게 되는가”를 확인한 뒤 판단해야 합니다.