대전지방법원 2026타경103. 대전 유성구 교촌동 619-2, 진잠로139번길 70 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 대장상 용도는 계단실, 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)이고, 철근콘크리트구조 지상 5층입니다. 감정가는 1,228,766,180원이지만 2회 유찰돼 현재 최저가는 602,095,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 중심은 할인율이 아니라 선순위 임차관계입니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2026.02.19. 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞서 전입한 정정숙·박종균·박은선·정학재·이정호·김주민·한국토지주택공사 관련 임차권·이성진·최건오 등은 후순위 권리처럼 단순 소멸한다고 볼 수 없습니다. 특히 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 + 인수금액 = 실질취득가를 계산할 핵심 숫자가 아직 고정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경103 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 교촌동 619-2 · 대전광역시 유성구 진잠로139번길 70 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 계단실, 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 |
| 토지 | 325.7㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 최아롬 |
| 감정가 / 최저가 | 1,228,766,180원 / 602,095,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 293,608,101원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2012년 신한은행 근저당 336,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2014년 김도희 전세권 35,000,000원도 2016년 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2026.02.19. 임의경매개시결정입니다. 문제는 그 이전에 성립한 임차관계입니다. 한국토지주택공사 임차권 78,000,000원, 한국토지주택공사 임차권 80,000,000원, 최건오 임차권 70,000,000원이 모두 기준일보다 앞서 등기되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 승계 중복 1건 제외
현황·명세서상 실제 임차인은 10명입니다. 한국토지주택공사 78,000,000원 신고는 정정숙 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 실제 임차인 1명을 더하는 항목이 아니며, 정정숙 보증금과 78,000,000원을 별도 합산해서도 안 됩니다.
| 임차인 | 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정정숙 | 402호 | 2017-08-30 | 2017-08-23 | 미상 | 대항력 우선변제 배당요구 2026-05-12 |
| 김훈 | 201호 | 2025-03-27 | 미상 | 미상 | 대항력 보증금 확인 필요 |
| 정학재 | 304호 | 2020-03-03 | 미상 | 미상 | 대항력 보증금 확인 필요 |
| 박진홍 | 204호 | 2025-07-21 | 미상 | 미상 | 대항력 보증금 확인 필요 |
| 박종균 | 203호 | 2012-06-26 | 2012-06-27 | 미상 | 대항력 우선변제 배당요구 2026-05-12 |
| 이정호 | 301호 | 2021-06-21 | 미상 | 미상 | 대항력 보증금 확인 필요 |
| 박은선 | 202호 | 2015-05-20 | 2015-05-12 | 미상 | 대항력 우선변제 |
| 이성진 | 302호 | 2024-03-06 | 미상 | 미상 | 대항력 보증금 확인 필요 |
| 김주민 | 401호 | 2022-06-08 | 2019-03-28 | 미상 | 대항력 보증금 확인 필요 |
| 최건오 | 3층 50㎡(303호) | 2024-01-19 | 2023-11-20 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 배당요구 2026-03-09 |
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득 미확정’이 우선
현재 최저매각가는 602,095,000원으로 감정가 1,228,766,180원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 선순위 임차인들의 보증금이 다수 미상이라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수금액이 늘 수 있는 구조인지조차 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,095,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,420,950원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 1. 최건오 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 19,413,145원 | 19,413,145원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,679,759원 | 7,679,759원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 418,581,146원 |
위 시뮬레이션에서는 채권 미배당액 0원, 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 여러 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으므로 이 표만으로 최종 인수액을 확정하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 602,095,000원 | 49% | 0원 | 418,581,146원 |
| 3회 유찰 시 | 421,466,500원 | 34% | 0원 | 239,758,931원 |
| 4회 유찰 시 | 295,026,550원 | 24% | 0원 | 115,003,274원 |
표면상 유찰이 반복될수록 최저가는 602,095,000원 → 421,466,500원 → 295,026,550원으로 내려갑니다. 그러나 보증금 미상 선순위 임차인이 남아 있는 이상, 이 하락분이 그대로 매수인의 실질 매입가 하락으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 교촌동 교촌초등학교 남서측 인근. 주위는 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 계단실, 단독주택(다가구주택), 제2종근린생활시설(사무소) 용도입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층, 석재붙임·드라이비트 외벽, 새시창호, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 325.7㎡, 평지·가로장방형, 공시지가 857,800원/㎡, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없다고 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 정정숙·김훈·정학재·박진홍·박종균·이정호·박은선·이성진·김주민의 실제 보증금과 배당요구 여부를 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 대위·승계 중복 제거. 한국토지주택공사 78,000,000원 건은 정정숙 보증금 승계 건이므로 정정숙과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 201호 임차권 확인. 2025.03.20. 한국토지주택공사 80,000,000원 임차권의 현재 권리상태와 배당·인수관계를 확인해야 합니다.
- 세대별 점유 대조. 공부상 가구 수와 현황 가구 수가 다르므로 2층·3층·4층의 실제 호실과 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가만 보지 말고, 각 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 더해 실질취득가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수금액
이 물건은 감정가 1,228,766,180원에서 최저가 602,095,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 선순위 임차관계가 많고, 정정숙 등 여러 실제 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 78,000,000원 신고는 정정숙 보증금 승계 건이라 중복 합산해서는 안 되고, 별도로 201호 80,000,000원 임차권과 최건오 70,000,000원 임차권도 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 각 임차보증금의 실제 잔액과 배당 후 인수액입니다. 그 숫자가 확정되기 전에는 실질취득가와 시세 메리트도 확정할 수 없습니다.
