서울동부지방법원 2025타경51802. 서울 송파구 거여동 송파헤븐시티더테라스 2층 208호입니다. 사건 용도에는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가상 해당 호실의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 15층 건물에 속하고, 사용승인일은 2021년 3월 24일입니다. 경매 참여 전에는 매각대상인 전유부분과 대지권의 범위를 원본에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.

현재 소유자는 김희수입니다. 2024년 2월 7일 거래가액 527,186,000원으로 소유권을 이전받았으며, 같은 날 중앙농업협동조합의 채권최고액 432,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 기술보증기금·하나카드·광주은행의 가압류가 이어졌고, 중앙농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 371,565,484원입니다.

이번 사건의 핵심은 권리와 가격을 구분해서 보는 것입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 4회 유찰된 소매점의 실제 거래·임대 수익 수준은 별도 확인이 필요합니다. 특히 관리사무소 탐문에서 상당기간 폐문상태였고 책상·의자 등 일부 비품이 남아 있다고 확인돼, 실제 점유 상태와 명도 가능성을 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2024년 2월 7일 설정된 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이며, 경매로 매각되면 말소되는 권리입니다. 그 뒤 설정된 기술보증기금·하나카드·광주은행 가압류와 송파세무서장의 국세 압류, 임의경매개시결정 등도 매각으로 소멸할 예정입니다.

소유권 변동도 구분해야 합니다. 2021년 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 말소됐고, 2023년 세현제이차주식회사로 소유권이 이전된 뒤 2024년 김희수 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 확인되는 말소기준 이전의 별도 존속 인수권리는 없으나, 신탁원부와 소유권 이전 관계는 입찰 전 원본 대조가 적절합니다.

② 가격 분석 — 59% 낮아진 최저가, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가는 474,000,000원이고, 현재 최저매각가는 194,150,000원입니다. 감정가 대비 40.96% 수준으로 내려왔지만, 이것은 어디까지나 감정가와 최저가의 비율입니다. 주변 동일 용도·유사 규모 호실의 최근 거래가격과 비교한 할인율을 뜻하지 않습니다.

5·6회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각 일정이나 가격이 확정된 것은 아닙니다. 예상 인수 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 합니다.

특히 장기 폐문상태인 호실이라면 단순히 매입가격만 볼 것이 아니라 실제로 어떤 영업 용도로 사용할 수 있는지, 새 임차인을 유치할 수 있는지, 체납 관리비와 정비비가 얼마나 발생할 수 있는지를 함께 검토해야 합니다. 권리상 인수액이 없더라도 총투입비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 194,150,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당입니다. 집행비용을 제외한 금액은 말소기준권자인 중앙농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자에게 돌아갈 배당액은 없는 것으로 추정됩니다.

중앙농업협동조합 채권액은 배당계산상 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국세 압류 관련 실제 조세채권액과 우선순위에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 거여동 소재 서울거원초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 5호선 거여역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 공부상 용도. 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트나 오피스텔로 가정해 시세·임대수익을 평가해서는 안 됩니다.
• 현황. 잠금장치로 폐문되어 있고, 관리사무소 탐문에서 책상·의자 등 일부 비품이 있으며 상당기간 폐문상태였던 것으로 확인됐습니다. 실제 영업 및 점유관계는 확인이 필요합니다.
• 건물. 사용승인일 2021.03.24, 지하 5층·지상 15층 건물입니다. 공동위생·급배수·소화설비, 승강기와 주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측과 남동측 포장도로에 접하고, 북동측은 보행자도로에 접합니다.
• 토지. 정방형 토지이며 업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,300.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 해당 면적은 호실 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등으로 표시됩니다. 공시지가는 7,211,000원/㎡이며, 개별 호실 시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 표시된 허가구역 지정기간은 2025.03.24~2025.09.30이고, 기재된 허가대상은 아파트 용도로 사용되는 부지입니다. 실제 입찰 시점의 지정 연장 여부 및 본 소매점 호실의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사건 용도 표기와 호실 공부상 용도, 대지권 관련 사항은 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설인 데다 장기 폐문상태인 점을 감안하면 향후 임차인 확보, 매매 수요 및 임대수익을 별도로 검증해야 합니다. 4회 유찰만으로 시장가격이 충분히 반영됐다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 확정. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만 해당 호실은 집합건물 내 소매점입니다. 매각물건명세서·감정평가서·집합건축물대장·등기사항증명서를 대조해 전유부분과 대지권의 포함 범위를 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 폐문상태와 일부 비품 존재가 확인됩니다. 현재 점유자가 누구인지, 사용 또는 임대차계약이 있는지, 인도명령이나 명도 협의가 필요한지 조사해야 합니다.
• 임대차 및 대항력 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 사업자등록·점유·계약관계 등을 확인하기 전까지 미확인 점유자의 대항력 유무를 단정하지 마세요.
• 시세 검증. 감정가 474,000,000원 대비 최저가가 194,150,000원이라고 해서 자동으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 주변 유사 소매점의 최근 실거래와 실제 임대 가능 수준을 확인하고 응찰가를 정해야 합니다.
• 상가 수익성. 허용 업종, 점포 접근성, 실제 유동인구, 공실 가능성 및 향후 임차인 유치 조건을 살펴보세요. 특히 2층 소매점이라는 특성을 반영해야 합니다.
• 미납 관리비. 상당기간 폐문상태였다는 탐문이 있으므로 관리비 미납 여부가 중요합니다. 관리사무소에서 체납기간, 공용부분 관련 부담 및 추가 정산 가능성을 확인해야 합니다.
• 기존 채권·조세 확인. 중앙농업협동조합 근저당, 후순위 가압류, 송파세무서장의 국세 압류에 관해 최신 등기부와 배당요구 내용을 대조하세요. 특히 국세 관련 배당순위가 실제 배당에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 신탁 관련 원본. 과거 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기와 이후 소유권 이전 내역이 있습니다. 신탁원부 제2021-3529호 및 말소 경위를 확인해 소유권 변동에 특이사항이 없는지 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 194,150,000원, 추가 유찰 시나리오는 155,320,000원 및 124,256,000원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이것이 곧 투자수익률 증가를 의미하지는 않습니다.
• 매각기일 및 서류 갱신. 매각기일은 2026.10.26입니다. 확인된 등기사항증명서의 발행일은 2026.08.05이므로 입찰 직전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 상품성은 별개의 문제”

이 물건은 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 압류가 소멸하는 구조입니다. 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없어 등기상 권리관계는 비교적 단순한 편입니다. 현재 최저가 기준 예상 인수금도 0원으로 산정됩니다.

그러나 4회 유찰, 감정가의 40.96%, 장기 폐문 소매점, 임대관계 미상이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 최저가가 194,150,000원까지 하락했다는 사실만으로 저렴하거나 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다. 최근 거래가격과 현실적인 임대수익이 확인되지 않은 상황에서 감정가와의 차액을 곧바로 투자이익으로 간주해서는 안 됩니다.

따라서 결론은 권리상 검토 가능, 가격·점유·환금성은 확인 전 보류입니다. 특히 집합건물의 정확한 매각 범위, 소매점 사용 가능성, 실제 점유관계, 관리비 체납 및 주변 실거래를 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 현재 최저가에 매입했을 때 실제로 사용할 수 있고 다시 거래할 수 있는 점포인지에 달려 있습니다.