242,688,000원
서울동부지방법원 2025타경51802. 송파구 거여동 송파헤븐시티더테라스 2층 208호입니다. 사건 용도표기는 대지이고, 감정평가상 해당 호실의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 관리사무소 탐문으로 책상·의자 등의 비품 일부가 있는 것으로 조사됐지만 상당기간 폐문 상태이고 임대관계는 미상입니다.
소유자 김희수는 2024.02.07. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 527,186,000원입니다. 같은 날 중앙농업협동조합 명의 채권최고액 432,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금·하나카드·광주은행의 가압류, 중앙농업협동조합의 임의경매개시결정과 국의 압류가 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51802 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 2층 208호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 상당기간 폐문 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 라멘조, 일부철골조지붕 · 지하5층 지상15층 · 2층 208호 · 사용승인 2021.03.24 |
| 소유자 | 김희수 · 2024.02.07. 소유권이전 · 거래가액 527,186,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 242,688,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 51.2% |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 371,565,484원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.02.07. 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원입니다. 그 뒤 기술보증기금 100,000,000원, 하나카드 주식회사 10,752,357원, 주식회사 광주은행 29,858,951원의 가압류가 설정됐고, 2025.07.21. 중앙농업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 2025.11.20.에는 국의 압류도 등기됐습니다. 자료상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 242,688,000원으로 감정가 474,000,000원의 51.2%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 169,881,600원, 4회 유찰 시 118,917,119원으로 내려갑니다.
그러나 동일 또는 유사 점포의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 2024.02.07. 등기상 거래가액 527,186,000원이라는 과거 한 건의 금액은 확인되지만, 이를 현재 시세로 그대로 대체할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,197,632원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 432,000,000원 | 238,490,368원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,752,357원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 29,858,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 572,611,308원, 채권자 예상배당은 238,490,368원, 미배당은 334,120,940원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 2025.11.20. 국 압류는 등기돼 있으나 금액이 제시되지 않아 실제 배당 결과는 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 근거리에 위치하며 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리 거여역(5호선)이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 잠금장치로 폐문 상태입니다. 관리사무소 탐문상 책상·의자 등의 비품 일부가 있으나 상당기간 폐문 상태입니다.
- 건물. 지하5층·지상15층 철근콘크리트구조 라멘조 및 일부철골조지붕 건물의 2층 208호이며 사용승인일은 2021.03.24입니다.
- 설비. 공동위생·급배수·소화설비·승강기·주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형·평지, 업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중이며 용도지역은 일반상업지역입니다. 공시지가는 7,211,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남동측 포장도로와 접하고 북동측으로 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등이 표시돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 자료에는 지정기간 2025.3.24.~2025.9.30.이 기재돼 있으므로 입찰 시 최신 규제 상태를 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 상당기간 폐문 상태이고 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록·임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 감정평가에서도 상당기간 폐문 상태를 이유로 관리비 미납 여부를 별도 확인하도록 기재하고 있습니다.
- 시세 직접 검증. 최근 실거래·임대료 자료가 없어 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 후속 유찰 시나리오. 현재 242,688,000원, 3회 유찰 시 169,881,600원, 4회 유찰 시 118,917,119원으로 제시돼 있습니다. 가격 하락과 함께 채권자 미배당도 커집니다.
- 국 압류 확인. 2025.11.20. 송파세무서장 처분의 국 압류가 등기돼 있으므로 세액과 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 사건 용도표기는 대지이고 실제 호실은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로 조사됐습니다. 업종 가능 여부와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% = 싸다”는 공식이 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2024.02.07. 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서에 별도 인수권리나 법정지상권도 기재돼 있지 않아 현재 배당모형상 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 운영 가능성입니다. 최저가가 242,688,000원까지 내려와 감정가의 51.2%가 됐지만, 최근 시세를 비교할 자료가 없습니다. 더구나 해당 호실은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 상당기간 폐문 상태이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리되는 구조, 가격은 시세·임대수익 확인 후 판단이 맞습니다.
