대전지방법원 2026타경148. 대전 동구 용운동 모리아파트 5층 505호입니다. 현재 소유자 이강용은 2024.05.31. 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 135,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 118,800,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026.03.10. 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가는 126,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 가격 판단의 기준은 과거 전체 평균 110,400,000원보다 최근 시장입니다. 최근 12개월 거래는 2025.11. 98,000,000원 한 건이고, 최근 가격은 이전 거래군보다 13.7% 낮은 하락 추세입니다. 현재 최저가는 그 최근 거래가의 90.0% 수준이어서 가격 여유는 생겼지만, 하락 추세까지 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경148 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용운동 319-1 모리아파트 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 내 제5층 제505호 |
| 소유자 | 이강용 (2024.05.31. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 102,310,777원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2024.05.31. 을구 5번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 118,800,000원이고 채무자는 이강용입니다. 이후 2026.03.10. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 국민은행 근저당에 86,212,400원이 배당되고 32,587,600원이 미배당으로 남지만, 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 아래, 그러나 하락 추세
모리아파트 전용 59.66㎡의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 5건 평균은 110,400,000원이지만 가격 메리트 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11. 98,000,000원 한 건이며, 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 13.7% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.66㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2024.04 | 59.66㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 59.66㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 59.66㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2022.02 | 59.66㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 110,400,000원 |
현재 최저가 88,200,000원은 전체 평균 110,400,000원의 79.9%지만, 이 수치만으로 가격을 평가하면 과거 125,000,000원·135,000,000원 거래의 영향을 크게 받습니다. 더 중요한 최근 기준으로는 2025.11. 거래가 98,000,000원의 90.0%입니다. 즉 현재 최저가는 최근 거래보다 9,800,000원 낮습니다. 다만 최근 시세 자체가 과거 대비 13.7% 내려온 상태이므로, 단순히 10% 싸다는 이유만으로 추가 하락 가능성을 무시해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,987,600원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 118,800,000원 | 86,212,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 88,200,000원 가정 시 국민은행 채권최고액 118,800,000원 중 86,212,400원이 배당되고 32,587,600원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액 102,310,777원도 현재 회차 배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 32,587,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 58,571,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 76,759,925원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 따라서 이 물건에서 입찰자가 집중해야 할 변수는 권리 인수보다 시장가격과 유찰 가격의 균형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 용운초등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 내 5층 505호이며, 위생·급배수·전기·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 대체로 부정형의 평지이며 아파트 건부지로 이용중이고, 공시지가는 780,900원/㎡입니다.
- 단지 거래. 총 48세대이며, 1998.09.25. 준공. 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 110,400,000원보다 최신 거래 98,000,000원과 최근 하락률 −13.7%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 현황 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유자를 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 국민은행에 미배당이 발생해도 제시된 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 거래 표본 주의. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이므로 단일 거래가격을 절대적인 시세로 보지 말고 층·상태 차이를 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최근 하락’을 함께 봐야 한다
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2024.05.31. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 감정가 126,000,000원에서 88,200,000원까지 내려와, 최신 거래 98,000,000원보다 9,800,000원 낮은 수준이 됐습니다.
다만 최근 가격이 이전 거래군 대비 13.7% 하락했고 최근 12개월 거래도 한 건뿐입니다. 따라서 전체 평균 110,400,000원 대비 79.9%라는 숫자만 보고 크게 싸다고 판단하기보다, 최근 시세 98,000,000원과 하락 추세를 기준으로 안전마진을 확보하는 것이 핵심입니다. 정리하면 권리는 합격, 가격은 최근 하락을 반영해 선별해야 하는 물건입니다.
