대전지방법원 2026타경159. 소유자 최원규 명의의 대전 유성구 죽동 695-3 토지와 건물에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이고, 2015.02.03 사용승인됐으며 현황은 주상용(다가구주택)으로 이용 중입니다. 토지는 252.4㎡, 지목은 대이고 제1종일반주거지역에 속합니다.

등기권리의 기준점은 2020.09.25 설정된 유성새마을금고의 채권최고액 756,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 금고의 근저당권 2건, 최효주의 전세권, 정현이의 근저당권, 유성농업협동조합 가압류, 정준엽의 주택임차권등기는 모두 이 기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2015년과 2017년 대전유성신용협동조합 근저당권, 2019년 유성농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2020.10.12 최미희·최은경 가압류도 2021.01.13 말소됐고, 2026.02.26 국민건강보험공단 압류 역시 2026.03.04 해제돼 말소됐습니다.

② 임차인 — 6명 모두 말소기준 이후 전입

현황상 실제 임차인은 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 2020.09.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계와 최우선변제 여부는 원문 서류에서 별도 확인할 필요가 있습니다.

별도로 201호 범위에는 최효주 명의의 전세금 30,000,000원 전세권이 2024.09.19 설정돼 있습니다. 존속기간은 2024.09.12부터 2025.09.12까지이며, 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,717,830,100원 가정)

채권자 총 청구액 1,059,821,491원은 전액 배당되는 것으로 계산됐고 미배당액은 0원입니다. 다만 실제 배당에서는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영될 수 있으며, 정준엽의 임차보증금 50,000,000원 및 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 배당순위도 원본 배당표에서 다시 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지 인수 0원

⑤ 현황·제시외 건물 — 이 사건의 실무 핵심

매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 특히 일반건축물대장에는 2층과 3층이 각각 2개호로 기재돼 있으나, 실제 현황은 각 층이 3개호입니다. 또 4층 옥탑에는 제시외 건물인 누다락이 존재하고 주거용 2개호로 사용 중입니다.

• 2·3층 호수 차이. 일반건축물대장은 각 층 2개호이나 현황은 각 층 3개호입니다.
• 옥탑 누다락. 4층 옥탑의 제시외 건물은 주거용 2개호로 사용 중이며 매각에 포함됩니다.
• 창고. 1층 계단실을 이용한 창고와 4층·옥탑층 사이의 창고도 포함됩니다.
• 임차 현황. 현황조사상 202호·203호·301호 범위·303호·402호·403호 점유자가 확인됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 죽동 소재 죽동초등학교 동측 인근으로, 다가구주택 등 주상용, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설이 형성된 정비된 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 토지. 평지·정방형 토지이며 도로접면은 광대소각입니다. 토지면적은 252.4㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·연구개발특구· 일반주거구역 등에 포함됩니다. 대로3류와 소로2류에 접합니다.
• 건물설비. 전기·위생·급배수·승강기설비와 도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 6명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 각 호실의 실제 점유 여부와 계약관계를 현장 및 원문 서류에서 대조하세요.
• 보증금 미상 임차인. 박성식·박준영·김민석·임나연·최은성의 보증금 및 확정일자와 최우선변제 대상 여부를 확인하세요.
• 정준엽 50,000,000원. 임차권등기와 배당요구가 확인되므로 실제 배당표에서 처리 결과를 반드시 확인하세요.
• 전세권 최효주 30,000,000원. 말소기준 이후 전세권으로 매각 소멸 예정이지만 실제 배당 처리 여부를 확인하세요.
• 현황 구조. 2·3층의 공부상 호수와 실제 호수 차이, 옥탑 누다락 주거용 2개호, 계단실·옥탑 창고의 구조와 사용상태를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서와 현장에서 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 현황 확인”

이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.25 유성새마을금고 근저당권이 말소기준이고 그 뒤에 설정된 근저당권·전세권·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 6명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 0원입니다.

반면 이 사건의 실무적인 확인 포인트는 건물 현황입니다. 일반건축물대장과 실제 2·3층 호수 구성이 다르고, 옥탑 누다락 주거용 2개호와 제시외 창고가 매각 범위에 포함됩니다. 따라서 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만 보고 끝낼 물건이 아니라, 각 호실 점유·임대차와 제시외 부분의 실제 사용상태를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,717,830,100원이므로 권리 안전성과 가격 적정성도 분리해 판단해야 합니다.