대전지방법원 2026타경600131. 대전 유성구 봉명동 대양오피스텔 9층 917호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 66,000,000원, 현재 최저매각가는 두 차례 유찰을 거쳐 32,340,000원입니다. 신청채권자는 대양오피스텔관리위원회이며 청구액은 17,038,731원입니다.
등기 흐름의 특징은 과거 가압류·압류·경매·근저당 이력이 길지만, 현재 분석에 직접 영향을 주는 과거 권리 대부분이 이미 등기부상 말소되었다는 점입니다. 현재 소유자는 임수민이고, 2025.01.12. 상속을 원인으로 2026.02.03. 소유권이전이 접수됐습니다. 이어 2026.02.19. 대양오피스텔관리위원회가 강제경매개시결정을 받았고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 537-6 대양오피스텔 9층 917호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트조 · 지상13층 지하4층 중 9층 |
| 사용승인일 | 1997.03.05 |
| 소유자 | 임수민 · 2025.01.12. 상속 · 2026.02.03. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 32,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대양오피스텔관리위원회 / 17,038,731원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 강제경매개시결정
현재 등기부상 근저당권 0건·압류 0건입니다. 과거 김황용 근저당, 조예숙 근저당을 비롯해 여러 가압류·압류·과거 경매 이력은 이미 말소 처리돼 있습니다. 현재 사건의 기준 권리는 2026.02.19. 접수된 대양오피스텔관리위원회의 강제경매개시결정이며, 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저가는 32,340,000원으로 감정가 66,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 직접 비교가 불가능합니다. 따라서 이 사건에서 감정가 대비 51% 하락했다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 32,340,000원 | 17,038,731원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,638,000원 | 17,038,731원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,846,599원 | 15,161,360원 | 1,877,371원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 17,038,731원이 모두 배당되는 구조입니다. 4회 유찰 가격 15,846,599원에서는 신청채권자 배당액이 15,161,360원으로 줄고 1,877,371원이 미배당으로 남습니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 982,120원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 대양오피스텔관리위원회 | 17,038,731원 | 17,038,731원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,319,149원 |
현재 최저가 32,340,000원 가정 시 신청채권은 전액 배당되고 소유자 잔여는 14,319,149원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 소재 계룡스파텔 서측 인근. 주위에 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합, 상업·업무용건물, 숙박시설 및 근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 유성온천역 및 버스정류장이 위치해 감정평가상 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지상13층·지하4층 철근콘크리트조이고 대상은 9층 917호입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,657.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 4,458,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 66,000,000원 대비 최저가 32,340,000원이라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 실제 거래를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 917호의 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 신청채권자가 대양오피스텔관리위원회이고 청구액이 17,038,731원인 사건입니다. 입찰 전 관리비 관련 현황과 별도 부담 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 회차별 배당. 현재와 3회 유찰 시 신청채권은 전액 배당되지만, 4회 유찰 시에는 1,877,371원 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유·관리비 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 시세와 점유 확인
이 사건의 등기 구조는 현재 기준으로 복잡하지 않습니다. 과거 권리들은 대부분 이미 말소됐고, 2026.02.19. 강제경매개시결정이 말소기준이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 32,340,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 해석할 수 없습니다. 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용 중이고 임대관계도 미상인 만큼, 이 사건의 승부처는 권리 자체보다 실제 점유·관리비·거래가격 확인에 있습니다.
