대전지방법원 2026타경600274. 세종특별자치시 어진동 682, 한뜰마을5단지 파크블랑 에이동 2층 A208호입니다. 등기부상 소유자는 최태석이며, 말소기준권리는 2024년 1월 5일 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 111,600,000원입니다.
후순위로 설정된 우미건설주식회사의 근저당권 채권최고액은 109,692,000원입니다. 두 근저당권 모두 경매 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있어, 해당 권리의 인수 부담은 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리만이 아닙니다. 감정평가서의 현황상 이용상태와 사건 분류가 서로 다르고, 제시된 거래 자료 역시 본건과 직접 비교하기 어렵습니다. 권리상 인수 위험과 실제 매수 판단에 필요한 용도·가격 검증은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 682 한뜰마을5단지 파크블랑 에이동 2층 A208호 도로명주소: 세종특별자치시 다솜로 7 |
| 물건종류 / 현황 | 사건 분류: 아파트 감정평가서상 이용상태: 근린생활시설(교습소), 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 중 제2층 제에이208호 |
| 소유자 | 최태석 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 96,383,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 농협은행주식회사 / 95,551,090원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 111,600,000원 · 2024.01.05 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차인 / 점유 | 등재 임차인 없음. 감정평가서상 현황은 공실이나 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유와 임대차 여부를 확인해야 합니다. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 2024년 3월 18일 접수된 우미건설주식회사의 근저당권은 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026년 2월 13일 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
신한카드주식회사의 가압류 청구금액 18,334,114원은 2026년 5월 22일 접수됐으나, 2026년 6월 26일 해제에 따른 말소가 등기되어 있습니다. 따라서 이를 현재 유효한 인수 권리로 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 낮아도 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 96,383,000원은 감정가 281,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 가격이 낮아진 상태라는 점은 분명합니다. 하지만 감정가 대비 하락률만으로 실제 매수 가치나 시세 대비 할인율을 판단할 수는 없습니다.
제시된 단지 거래 통계는 한뜰마을5단지(세종린스트라우스)의 최근 12건으로, 거래 평균은 912,083,333원, 최신 거래는 848,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 84.87㎡부터 101.99㎡까지이며, 본건의 비교 기준 면적은 42.8271㎡로 제시되어 있습니다. 감정평가서상 용도도 근린생활시설이므로, 이 거래들을 본건과 동등한 비교사례로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.87㎡ | 21 | 848,000,000원 |
| 2026.10 | 84.95㎡ | 7 | 825,000,000원 |
| 2026.09 | 101.99㎡ | 29 | 963,000,000원 |
| 2026.09 | 101.99㎡ | 25 | 938,000,000원 |
| 2026.09 | 101.99㎡ | 36 | 973,000,000원 |
| 2026.08 | 101.99㎡ | 38 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 101.99㎡ | 16 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 101.94㎡ | 32 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 101.99㎡ | 12 | 905,000,000원 |
| 2026.05 | 101.94㎡ | 25 | 940,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 8 | 763,000,000원 |
| 2026.03 | 101.99㎡ | 31 | 950,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 912,083,333원 |
위 거래 목록은 단지 거래 참고자료입니다. 본건과 용도·면적이 일치하는 비교사례가 아니므로 해당 평균이나 최신 거래를 본건의 적정 시세로 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,134,894원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 111,600,000원 | 94,248,106원 |
| 2. 근저당 · 우미건설주식회사 | 109,692,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 최저매각가 96,383,000원을 가정한 산정치입니다. 집행비용 2,134,894원을 제외한 94,248,106원이 농협은행주식회사에 배당되고, 우미건설주식회사에는 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 채권최고액 기준 전체 채권액은 221,292,000원이며, 산정상 미배당액은 127,043,894원입니다. 실제 배당은 집행비용과 조세 등 우선하는 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 시나리오
제시된 시나리오에서는 유찰이 추가될수록 매각대금이 줄어들고, 채권자에게 배당되지 않는 금액은 커집니다. 이는 채권자 배당의 변화이며, 매수인이 부담할 인수액이 같은 금액만큼 증가한다는 뜻은 아닙니다. 산정된 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당 합계 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 96,383,000원 | 94,248,106원 | 127,043,894원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 67,468,100원 | 65,853,674원 | 155,438,326원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,227,670원 | 45,977,572원 | 175,314,428원 | 0원 |
⑤ 입지·용도·환금성 메모
- 입지. 감정평가서상 어진중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교 및 공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반버스 및 BRT버스 정류장이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 감정평가서에서 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 집합건물이며, 건물 공용의 급배수·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다. 실제 사용 가능 상태와 공실 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 중심상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 시가지경관지구(중심)와 특화경관지구 관련 사항이 있습니다. 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한도 기재되어 있으므로 실제 이용 가능 용도를 확인해야 합니다.
- 용도 불일치. 사건 분류의 아파트 표기와 감정평가서상 근린생활시설(교습소) 현황이 다릅니다. 건축물대장·등기부·매각물건명세서의 표시와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 현황 공실이고 임대관계가 미상입니다. 단지의 아파트 거래 평균을 본건의 적정 시세로 대체할 수 없으므로, 근린생활시설의 동일·유사 면적 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 분류의 아파트 표기와 감정평가서의 근린생활시설(교습소) 기재가 다른 이유를 확인하고, 건축물대장·등기부·매각물건명세서를 대조하세요.
- 시세 검증. 84.87~101.99㎡의 단지 거래 평균 912,083,333원은 본건의 직접 비교자료가 아닙니다. 같은 용도와 유사 면적의 거래사례를 확보하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 공실·임대차 확인. 감정평가서에는 공실로 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 여부, 임대차계약 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 농협은행 근저당, 우미건설 근저당 및 신한카드 가압류 해제·말소 내역을 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 관리비 및 비용. 공용관리비 체납액, 취득 관련 비용 및 현장 상태에 따른 추가 비용을 별도로 확인하세요.
- 입찰가 상한. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 용도와 면적이 일치하는 시세, 공실 위험, 예상 취득비용을 검토한 뒤 상한을 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 매수”는 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 산정된 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조가 비교적 단순합니다. 반면 최저가 96,383,000원은 감정가의 약 34.3%라는 사실만으로 매수 메리트가 입증되지는 않습니다.
가장 중요한 확인 사항은 사건 분류와 감정평가서상 이용상태의 차이, 그리고 본건과 맞지 않는 실거래 비교자료입니다. 근린생활시설(교습소)·공실이라는 현황을 기준으로 실제 사용 가능 용도, 유사 물건의 시세 및 임대수요를 검토해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 용도와 가격 검증이 끝나기 전까지는 입찰가를 확정하지 않는 것이 타당합니다.
