196,700,000원
대전지방법원 2026타경600274. 세종특별자치시 어진동 682 한뜰마을5단지 파크블랑 A동 2층 A208호입니다. 등기상 소유자는 최태석으로, 2019.05.08 매매를 원인으로 2024.01.05 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 111,600,000원으로 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.03.18 우미건설주식회사 근저당권 109,692,000원이 추가됐으며, 경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
등기 구조만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 현재 배당 계산상 0원입니다. 하지만 현황조사 관점에서는 별도의 확인 포인트가 있습니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(교습소), 현황은 공실로 기재되어 있고, 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 이용상태와 임대관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600274 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 682 한뜰마을5단지 파크블랑에이동 2층 에이208호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 다솜로 7 |
| 용도 / 현황 | 아파트 표기 · 감정평가상 근린생활시설(교습소) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 중 2층 제에이208호 |
| 소유자 | 최태석 · 2019.05.08 매매 · 2024.01.05 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 95,551,090원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 등기 발급일 | 2026.08.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.05 농협은행주식회사 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 우미건설주식회사 근저당권과 2026.02.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.05.22 신한카드 주식회사 가압류 18,334,114원은 2026.06.26 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 22.1%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 196,700,000원으로 감정가 281,000,000원의 70%입니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득도 196,700,000원입니다.
제시된 실거래 자료는 한뜰마을5단지(세종린스트라우스)의 12건으로, 최근 12개월 평균은 888,916,666원, 최신 거래는 2026.06 930,000,000원입니다. 그러나 가격 비교 시스템의 대상면적은 42.8271㎡인데, 실거래 표본은 84.87㎡·84.95㎡·101.94㎡·101.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 감정평가상 본건 이용상태는 근린생활시설(교습소)이므로, 이 실거래 평균을 본건의 직접 시세로 취급할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 101.99㎡ | 16 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 101.94㎡ | 32 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 101.99㎡ | 12 | 905,000,000원 |
| 2026.05 | 101.94㎡ | 25 | 940,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 8 | 763,000,000원 |
| 2026.03 | 101.99㎡ | 31 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 848,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 35 | 855,000,000원 |
| 2026.02 | 101.94㎡ | 19 | 950,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 5 | 798,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 5 | 798,000,000원 |
| 2026.01 | 101.99㎡ | 24 | 980,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 888,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,553,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 2. 근저당 · 우미건설주식회사 | 109,692,000원 | 81,546,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총액은 221,292,000원, 총 배당액은 193,146,200원이며 미배당은 28,145,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 배당은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 196,700,000원 | 193,146,200원 | 28,145,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 137,690,000원 | 134,962,340원 | 86,329,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,383,000원 | 94,248,106원 | 127,043,894원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 95,551,090원이 충족되는 것으로 계산되어 있고, 3회 유찰 시나리오에서는 배당액이 94,248,106원으로 계산되어 충족되지 않는 것으로 표시됩니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어진중학교 동측 인근으로 대단위 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원이 혼재된 행정중심복합도시 지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 일반버스 및 BRT버스 정류장이 있고 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설(교습소)로 이용된 것으로 평가됐고 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물의 2층 A208호이며 석재붙임·복합판넬 외벽, 내부 인테리어, 샷시창호입니다.
- 설비. 공동 급배수·전기·소화전·E/V·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역이며 북측 및 남동측 대로에 접하고 서측 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 공시지가. 3,267,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2024.01.05 농협은행 근저당을 말소기준으로 이후 우미건설 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 점유. 감정상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·출입 가능 여부·임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도. 사건 분류의 아파트 표기보다 감정평가상 실제 이용상태인 근린생활시설(교습소)을 기준으로 사용 가능성·영업성·환금성을 확인하세요.
- 가격. 888,916,666원의 최근 12개월 실거래 평균과 930,000,000원의 최신 거래는 면적이 일치하지 않아 본건 적정가의 직접 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 배당. 현재 회차 우미건설 미배당 28,145,800원이 발생하지만 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현황 재확인. 감정평가도 이해관계인의 부재로 외부관찰·주변 탐문·공부를 바탕으로 표준적으로 평가됐으므로 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 싸다는 판단은 아직 이르다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2024.01.05 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 우미건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 회차 실질취득은 196,700,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가는 281,000,000원이고 1회 유찰 후 최저가는 196,700,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래 12건은 대상면적과 일치하지 않습니다. 사건상 아파트 표기와 달리 감정평가상 이용상태도 근린생활시설(교습소)·공실입니다. 따라서 “감정가 70%니까 싸다”거나 “실거래 평균의 22.1%니까 저평가다”라는 결론은 금물입니다. 권리는 긍정적이지만, 가격과 환금성은 본건과 동일한 용도·면적의 개별 비교자료를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
