대전지방법원 2026타경600289. 대전 중구 유천동 시영아파트 9동 5층 502호입니다. 소유자는 정도형이고, 말소기준권리는 2019.11.18. 설정된 푸본현대생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 90,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.11. 한국자산관리공사로 이전됐지만 말소기준의 기준일 자체는 2019.11.18.입니다. 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당 132,000,000원, 이강순 근저당 70,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 쪽보다 중요한 변수는 가격의 방향입니다. 감정가 172,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 120,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 146,000,000원과 비교하면 82.5% 수준이라 숫자만 보면 할인 폭이 있습니다. 그러나 최신 2026.06 거래는 117,000,000원이고 최근 거래 추세도 -7.2%입니다. 따라서 현재 최저가를 단순히 ‘최근 시세보다 싸다’고 결론 내리기보다, 하락 중인 최근 거래 수준과 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600289 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 10-1 시영아파트 9동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.552㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 정도형 (2014.09.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 133,937,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2019.11.18. 푸본현대생명보험주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.06.11. 한국자산관리공사로 이전됐으며, 2021.06.30. 애큐온저축은행 근저당과 2023.05.08. 이강순 근저당, 2026년 두 건의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 ‘최근 하락’이 중요하다
면적이 일치하는 장미 단지의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균은 148,833,333원이지만, 가격 판단에는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 146,000,000원, 최신 거래 117,000,000원, 그리고 최근 추세 -7.2%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 47.99㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 48.55㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 48.55㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 48.55㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 48.55㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 47.99㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 48.55㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2025.11 | 48.55㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2025.07 | 48.55㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 48.55㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 48.55㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.04 | 48.55㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 146,000,000원 |
현재 최저가 120,400,000원은 최근 12개월 평균 146,000,000원의 82.5%입니다. 하지만 최신 두 거래는 각각 117,000,000원과 120,000,000원이고, 시장 추세는 -7.2%입니다. 특히 최신 거래 117,000,000원이 현재 최저가보다 낮으므로, 현재 회차를 ‘최근 시세보다 확실히 저렴하다’고 표현하기는 어렵습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 최근 거래 가격이 어디까지 내려왔는지가 더 중요한 국면입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 |
| 1. 근저당 · 푸본현대생명보험주식회사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 132,000,000원 | 27,914,400원 |
| 3. 근저당 · 이강순 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 292,000,000원 중 예상 배당액은 117,914,400원이고, 미배당은 174,085,600원입니다. 그러나 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 120,400,000원 | 117,914,400원 | 174,085,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 209,637,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 234,465,929원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 담보권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 이 사건에서 핵심적으로 변하는 것은 권리 부담이 아니라 매입가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 단위세대 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건물 중 5층 502호입니다.
- 입지. 원평초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 서대전역이 소재합니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북측 대로와 연계됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,069,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 일부 필지는 원평초등학교 절대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 실거래 비교 단지는 280세대, 1981.01.01. 준공으로 최근 거래가격의 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 현재 최저가 120,400,000원은 최근12개월 평균 146,000,000원보다 낮지만 최신 거래 117,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -7.2%이므로 과거 165,000,000원~177,000,000원 거래를 그대로 현재 시세 상단으로 보기는 어렵습니다.
- 권리 원본 대조. 2019.11.18. 근저당이 말소기준이고, 2025.06.11. 한국자산관리공사로 이전된 내용까지 등기 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전에 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당 시 우선하는 조세채권 등은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 거래와 비교”
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 172,000,000원에서 1회 유찰돼 120,400,000원까지 내려온 것도 분명한 변화입니다.
다만 가격 평가는 감정가가 아니라 최근 거래 흐름을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균 146,000,000원 대비 현재 최저가는 82.5%이지만, 최신 거래는 이미 117,000,000원이고 최근 추세도 -7.2%입니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성은 높은 반면 가격 우위는 제한적인 구간으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 합격이지만, 응찰가는 최신 실거래와 하락 추세를 기준으로 보수적으로 정해야 합니다.
