대전지방법원 2026타경600289. 대전 중구 유천동 시영아파트 제9동 5층 502호가 경매 대상입니다. 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 최상층 세대로, 감정가는 172,000,000원입니다. 소유자 정도형 명의의 부동산에 2019년 푸본현대생명보험 근저당권, 2021년 애큐온저축은행 근저당권, 2023년 이강순 근저당권이 순서대로 설정되었습니다. 이후 2026년 애큐온저축은행과 한국자산관리공사의 경매개시결정이 등기된 구조입니다.

권리분석의 출발점은 2019.11.18 푸본현대생명보험 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 현재 권리자는 채권양도를 통해 한국자산관리공사로 이전된 상태입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기상 채권최고액이 크더라도 매수인이 이를 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 대항력 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건, 매각으로 소멸

말소기준권리는 2019.11.18 설정된 채권최고액 90,000,000원의 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 푸본현대생명보험주식회사이며, 2025.06.11 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 채권최고액 90,000,000원이 추가된다는 뜻은 아닙니다.

그다음 순위는 애큐온저축은행의 132,000,000원 근저당권과 이강순의 70,000,000원 근저당권입니다. 두 근저당권 모두 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로 매각으로 소멸합니다. 2026.02.13 애큐온저축은행의 임의경매개시결정과 2026.02.23 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 없음, 임대관계 미상

현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 표시되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 구별해야 합니다. 주민등록 전입세대, 점유 개시 시점, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하지 않고 모든 임차인 위험이 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 42.5%라는 숫자, 그대로 믿어도 될까?

면적 매칭 거래 표본의 최근 12개월 평균은 138,900,000원(10건)입니다. 가장 최근 거래는 2026년 9월 135,000,000원, 2026년 8월 5층 거래는 110,000,000원입니다. 현재 최저매각가 58,996,000원은 최근 12개월 평균의 42.5%로, 가격 차이 자체는 큽니다.

그러나 여기에는 결정적인 확인 사항이 있습니다. 경매 목적물의 명칭은 ‘시영아파트’, 실거래 비교 표본의 단지명은 ‘장미’입니다. 면적이 유사하더라도 단지명이 서로 다르므로, 동일 단지 또는 동일한 가격 비교대상인지 확인하기 전에는 해당 거래가를 경매 목적물의 확정 시세로 사용할 수 없습니다.

거래 표본 단지명은 ‘장미’이며 경매 목적물은 ‘시영아파트’입니다. 위 거래가와 통계는 비교 참고치로서, 두 명칭이 같은 부동산을 가리키는지 확인해야 합니다.

전체 12건의 평균 141,583,333원은 최근 12개월 평균 138,900,000원보다 높습니다. 오래된 고가 거래까지 포함한 전체 평균을 그대로 현재 시세로 판단하면 가격 메리트를 과장할 수 있습니다. 실제로 최근 거래 추세는 -10.4%로 하락하고 있습니다. 따라서 가격 평가에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 2026.09 최신 거래, 그리고 2026.08의 5층 거래를 우선 참고해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)

최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,461,928원을 제외한 57,534,072원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 애큐온저축은행과 이강순은 예상 배당액이 모두 0원입니다. 전체 채권최고액 기준 미배당액은 234,465,928원입니다.

여기에서 가장 중요한 구분은 채권자 미배당액과 낙찰자 인수액은 서로 다르다는 점입니다. 채권자들에게 배당되지 않은 금액이 크더라도, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 부담하지는 않습니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최초 근저당권의 채권이 한국자산관리공사로 이전된 사실은 실제 배당권자 확인 시 반영해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

현재 회차에서 추가로 유찰되면 최저매각가는 41,297,200원, 이후 다시 유찰될 경우 28,908,040원까지 내려가는 시나리오입니다. 그에 따라 채권자 미배당액은 증가하지만, 확인된 소멸권리만을 기준으로 한 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다.

경매신청채권자인 애큐온저축은행의 청구액은 133,937,887원이며, 위 회차별 예상배당에서는 신청채권자 배당이 모두 0원입니다. 그러나 신청채권자의 배당 부족이 곧바로 매수인의 채무승계를 의미하지는 않습니다. 실제 배당순위와 채권액, 권리 변동은 매각 전에 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 유천동 원평초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서대전역이 소재합니다. 단지 내 도로는 북측 대로와 연결되며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호이며 위생·급배수·난방·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 관련 토지에는 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 소로2류(폭 8~10m)에 접하며 공시지가 자료는 1,069,000원/㎡입니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 최상층 세대이므로 실제 방수 상태, 누수 흔적, 외벽·창호 상태 등을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 거래 비교 표본 ‘장미’는 280세대, 1981년 준공으로 표시되어 있습니다. 이는 시영아파트와 동일 단지임이 확인되기 전까지 경매 대상의 세대수나 준공연도로 확정해서는 안 됩니다. 최근 거래 추세가 -10.4%인 점을 고려하면 매도 가능 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 단지명 대조. 시영아파트 9동 502호와 ‘장미’ 거래 표본이 같은 단지 또는 적절한 비교 대상인지 주소·건축물대장·단지 식별정보를 대조하세요. 이 확인은 입찰가 산정의 핵심입니다.
• 전입세대·점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입일자, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력 위험을 재판정하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2019년 푸본현대생명보험 근저당권은 2025년 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 최초 설정과 권리 이전을 중복된 근저당채권으로 계산하지 않아야 합니다.
• 두 경매개시결정 확인. 애큐온저축은행의 2026타경600289와 한국자산관리공사의 2026타경600334 관련 등기를 확인하고, 매각절차의 진행상태와 권리 변동을 대조하세요.
• 가격 상한 보수 설정. 비교 표본의 최근 12개월 평균은 138,900,000원, 최신 거래는 135,000,000원, 2026년 8월 5층 거래는 110,000,000원입니다. 단지 동일성이 검증되더라도 최근 -10.4% 하락 추세와 개별 세대 상태를 반영해야 합니다.
• 최상층 실물 점검. 지상 5층 건물의 5층 세대입니다. 누수·결로·방수·창호·난방·급배수 상태와 실제 수리비 부담을 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 체납 공용관리비와 점유자 인도에 필요한 비용, 취득 관련 제반비용은 근저당권 인수액과 별도로 검토해야 합니다. 권리 기준 실질취득액 58,996,000원은 이러한 부대비용을 포함하지 않습니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료 및 최신 실거래내역을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 42.5% 할인은 검증 대상”

이 사건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 근저당권이 매각으로 소멸한다는 점에서 등기상 권리구조가 비교적 명확합니다. 현재 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이므로, 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에서는 권리 기준 실질취득액이 58,996,000원입니다.

가격 비교에서는 최근 12개월 평균 138,900,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 보아야 합니다. 최저가는 이보다 상당히 낮지만, 거래 표본 ‘장미’와 목적물 ‘시영아파트’의 명칭 불일치를 해결하지 않고 시세 차익을 확정하는 것은 위험합니다. 최근 거래 추세도 -10.4%로 하락하고 있어 감정가나 과거 고가 거래를 투자 수익의 기준으로 삼기 어렵습니다.

또한 3회 유찰된 물건이라는 점, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점, 지상 5층 건물의 최상층이라는 점은 실제 입찰 전에 해결할 확인 과제입니다. 현재의 큰 가격 차이는 관심을 가질 만한 신호이지만 그 자체로 저평가나 향후 환금성을 보장하지 않습니다.

결론은 “등기상 권리는 비교적 명확, 가격 메리트는 조건부, 실사 확인 후 판단”입니다. 동일 단지 실거래 여부와 점유관계, 건물 상태를 확인하면 58,996,000원의 최저매각가가 실제 취득 기회인지 더 정확히 판단할 수 있습니다. 현재 평가에서는 가격 할인폭의 장점과 미확인 사항을 함께 반영해 종합 B등급으로 판단합니다.