대전지방법원 2026타경600305. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 이근섭이며 2021.03.25 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 31,000,000원입니다. 2024.02.21 주식회사성원앤대부의 근저당이 설정되면서 말소기준이 형성됐고, 이후 서민금융진흥원 가압류·임의경매개시결정·국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.
권리만 보면 말소기준 이후의 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건은 등기부 숫자만 보는 물건이 아닙니다. 감정평가에는 본건 토지가 공유지분 토지이며 그 위치가 특정되지 않았다고 적혀 있고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 부속건물인 28.43㎡ 부속창고가 소재불명이라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600305 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 전동면 송성리 143-7 · 세종특별자치시 전동면 성곡잿말길 43 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 이근섭 · 2021.03.25 소유권이전 · 거래가액 31,000,000원 |
| 토지 | 대 · 466㎡ · 계획관리지역 · 공유지분 토지 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택 · 사용승인일 2015.03.10 |
| 감정가 / 최저가 | 78,382,680원 / 54,867,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사성원앤대부 / 33,928,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공부상 부속창고 28.43㎡ 소재불명 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 계산상 임차보증금 인수는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현장 점유 상태와 전입 관계는 실제 입찰 전 원문과 현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 구조 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 78,382,680원, 현재 최저매각가는 54,867,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가 70% 구간이며, 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득액도 54,867,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 54,867,000원 | 0원 | 22,694,136원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 38,406,900원 | 0원 | 6,530,318원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,884,830원 | 4,784,355원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 38,406,900원, 3회 유찰 시에는 26,884,830원으로 내려갑니다. 3회 유찰 시 채권 미배당액 4,784,355원이 발생하지만, 시뮬레이션상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,867,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,606원 |
| 2. 근저당 · 주식회사성원앤대부 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,785,258원 | 10,785,258원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,694,136원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 집행비용 1,387,606원, 근저당 20,000,000원, 서민금융진흥원 10,785,258원이 배당되고 소유자에게 22,694,136원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2015.03.10입니다.
- 주위환경. 송성2교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·임야가 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 일반 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 466㎡이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 115,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
- 공유지분. 감정평가서에는 본건 토지가 공유지분 토지로서 위치가 특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 지분비율에 의한 평균가격으로 평가했다고 기재돼 있습니다.
- 부속건물. 매각물건명세서 비고에는 공부상 목조 세멘기와지붕 단층 부속창고 28.43㎡가 소재불명이라고 기재돼 있습니다.
- 공부 관계. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위 확인. 토지의 위치가 특정되지 않았다고 평가돼 있으므로 실제 매각되는 지분과 사용·점유 범위를 등기와 현장에서 대조하세요.
- 부속창고 확인. 공부상 28.43㎡ 부속창고가 소재불명입니다. 현존 여부와 매각대상 포함 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2024.02.21 채권최고액 20,000,000원 설정 후 2024.04.22 40,000,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 배당 시뮬레이션 반영액 20,000,000원과 함께 원문을 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입 관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 54,867,000원이 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 토지지분·건물 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 38,406,900원, 3회 유찰 시 26,884,830원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 실제로 사는지’가 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.21 근저당을 기준으로 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
하지만 낙찰가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만 보고 접근하기에는 확인할 것이 분명합니다. 감정 이용상태는 단독주택이고 주변은 농촌지대이며, 토지는 공유지분으로 위치가 특정되지 않았고, 공부상 28.43㎡ 부속창고는 소재불명입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수액보다 토지지분·점유 범위·부속건물 현황을 실제로 확인한 뒤 54,867,000원을 지불할 가치가 있는지 판단하는 것입니다.
