대전지방법원 2026타경600305. 세종특별자치시 전동면 송성리 143-7에 있는 주택과 토지의 경매입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2015년 사용승인된 경량철골구조 단층주택이며, 소유자는 이근섭입니다. 2021년 소유권이 이전되었고 당시 거래가액은 31,000,000원으로 기재되어 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 2월 설정된 주식회사성원앤대부 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 20,000,000원이었으나 같은 해 4월 40,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

하지만 등기권리의 소멸만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 국유지 무단 침범·점유에 따른 원상회복(철거)명령이 명시되어 있습니다. 일반적인 채권 소멸 문제와 별개로, 실제 건물·토지의 이용 가능성과 향후 비용에 직접 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하나 현장 위험은 남는다

말소기준권리는 2024.02.21 설정된 주식회사성원앤대부 근저당권입니다. 이후 설정된 서민금융진흥원 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 국의 압류는 이미 말소된 이력입니다.

임차인 관계 역시 확정적으로 단순하다고 보기 어렵습니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 전입세대 및 대항력 있는 임차인 존재 여부는 현장조사와 관련 서류로 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 단정할 수 없습니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 싸다고 판단할 근거는 부족

감정가는 78,382,680원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 26,884,000원입니다. 감정가 대비 약 34%까지 내려온 가격입니다. 일반적인 경매에서는 상당한 가격 조정으로 보일 수 있습니다.

하지만 이 물건은 거래가 활발한 일반 아파트와 달리 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 공유지분 토지가 포함된 물건입니다. 동일 조건의 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어, 최저가가 실제 시장가치보다 낮다고 검증할 수 없습니다. 특히 국유지 침범·철거명령과 부속창고 소재불명 문제가 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

회차별 최저매각가와 미배당액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 실제 배당 결과는 확정채권액, 집행비용, 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최저가 하락은 매수인의 비용 부담이나 물건 가치가 동일하게 개선된다는 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 26,884,000원 가정)

최초 근저당 채권최고액 20,000,000원을 적용한 참고용 예상배당표입니다. 2024.04.22 채권최고액이 40,000,000원으로 변경된 사실과 신청채권자의 청구금액 33,928,821원이 이 계산에 충분히 반영되지 않았습니다. 국민건강보험공단 압류 관련 채권액 및 조세·공과금 등의 우선순위도 확인이 필요합니다. 따라서 실제 배당 확정액으로 사용해서는 안 됩니다.

④ 입지·토지·건물 위험 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 세종특별자치시 전동면 송성리 소재 송성2교 북서측 인근입니다. 주위는 농가주택, 농경지 및 임야가 분포하는 농촌지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 경량철골구조 기타지붕(조립식판넬) 단층 단독주택입니다. 외벽은 경량철골 판넬 위 사이딩 마감이며, 샷시창호와 개별난방, 위생 급배수·전기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 466.0㎡이며, 지목은 대입니다. 평지의 부정형 토지로 세로한면(가) 도로에 접합니다. 다만 경매 대상은 공유지분 토지로서 지분의 구체적인 위치가 특정되지 않았습니다.
• 토지 평가. 토지 공유지분의 위치가 특정되지 않아, 전체 면적을 기준으로 지분비율에 따른 평균가격으로 평가되었습니다. 공시지가는 115,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다.
• 국유지 침범. 인접 국유지인 송성리 764번지 도로를 무단 침범·점유하고 있습니다. 세종특별자치시청 도로과의 원상회복(철거)명령 및 변상금 체납 압류 처분이 진행 중입니다.
• 부속창고. 공부상 목조 세멘기와지붕 단층 부속창고 28.43㎡는 소재불명입니다. 실제 현황과 공부상 표시의 차이 및 가치 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌 지역 단독주택과 공유지분 토지가 포함되어 있습니다. 실거래 시세 확인이 어렵고 국유지 침범 및 원상회복명령이 존재하므로 일반적인 주택보다 매수자 확보와 재매각이 어려울 가능성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 국유지 침범 경계 확인. 송성리 143-7과 국유지 764번지의 경계를 확인하고, 무단 점유 부분을 현황측량 등으로 구체적으로 파악해야 합니다.
• 철거명령 원본 확인. 세종특별자치시청 도로과에 원상회복명령서, 변상금 부과 및 체납 압류 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 공유지분 범위 확인. 공부상 토지면적 466.0㎡는 전체 면적입니다. 실제 매각되는 토지 지분과 공유관계, 점유·이용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 부속창고 소재 확인. 공부상 28.43㎡ 부속창고가 소재불명으로 기재되어 있습니다. 현장에 실제 건물이 있는지, 멸실 여부와 관련 공부 정리가 필요한지 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 20,000,000원이 40,000,000원으로 변경되었습니다. 실제 피담보채무액과 신청채권자의 청구금액 33,928,821원을 대조하고 예상배당 계산의 정확성을 확인해야 합니다.
• 점유자·임차인 확인. 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인하고 명도 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
• 추가 공과금 확인. 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 압류 관련 채권액 및 조세·공과금의 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 말고, 주변 단독주택과 토지의 실제 거래사례 및 이용 제한을 반영한 가치를 검토해야 합니다.
• 현장조사. 주택의 구조·노후 상태, 실제 도로 이용, 부속시설, 국유지 침범 부분 및 토지 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 토지대장·지적도 등 원본을 대조하고 매각기일 및 매각조건의 변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 떨어진 이유를 먼저 봐야 한다”

이 물건은 감정가 78,382,680원에서 3회 유찰되어 최저가 26,884,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 표면적으로는 상당한 가격 조정이 이루어진 경매물건입니다.

하지만 실제 투자 판단에서는 국유지 침범과 원상회복(철거)명령이 가장 중요한 위험입니다. 여기에 위치가 특정되지 않은 공유지분 토지, 소재불명 부속창고, 불명확한 임대관계와 실거래 시세가 겹쳐 있습니다. 근저당 채권최고액의 변경으로 예상배당 계산도 재검토가 필요합니다.

등기상 후순위 채권이 소멸하는 구조라고 하더라도, 그것이 곧 안전한 부동산 취득을 의미하지는 않습니다. 원상회복 범위와 비용, 토지의 실제 이용 가능성, 점유 및 임차관계가 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 가격은 크게 하락했지만 권리 외 위험이 크고 실제 가치 검증이 부족한 고위험 물건입니다. 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라, 낙찰 후 법적으로 어떤 부분을 소유·사용할 수 있고 어떤 원상회복 의무를 부담할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.