대전지방법원 2026타경600400. 세종 고운동 참샘빌딩 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 410,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 287,000,000원입니다. 현재 소유자는 박가온·사재우가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2018.09.14. 사재우·박주영이 거래가액 636,870,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 480,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 박주영 지분 전부는 2025.07.25. 상속을 원인으로 박가온에게 이전됐고, 2026.02.27. 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준권리인 세종중앙농업협동조합 근저당은 매각으로 소멸하고, 현재 경매개시결정 역시 후순위입니다. 과거 신탁·압류·가압류·강제경매 관련 등기들은 이미 말소된 상태입니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유·임차 정보가 확인되며, 그중 전입일 자체가 확인되지 않는 2건은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 3층 301호 · 세종특별자치시 고운서길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 폐문상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 8층 · 2016.06.30. 사용승인 · 3층 301호 |
| 소유자 | 박가온 2분의 1 · 사재우 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 287,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 400,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.14. 세종중앙농업협동조합 근저당 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 인수는 없다
핵심 기준일은 2018.09.14.입니다. 이날 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 채권최고액은 480,000,000원입니다. 2026.02.27. 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 대한주택종합관리 가압류, 국가·국민건강보험공단 압류, KB국민카드·삼성카드 가압류, 윤석원의 강제경매개시결정은 각각 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 3건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디디디 전지은 | 301호 | 2024.11.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 세종시삼십분 장부 | 301호 | 2019.10.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경수 | 301호 · 주거 | 2025.11.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 디디디 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 세종시삼 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 디디디 전지은은 2024.11.01., 주식회사 세종시삼십분 장부는 2019.10.17., 이경수는 2025.11.24. 전입으로 모두 2018.09.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 디디디와 세종시삼은 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 두 건은 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
또한 물건 용도는 근린시설인데 매각물건명세서의 일부 점유 정보에는 용도가 주거로 기재돼 있습니다. 감정평가상 기준시점에는 폐문상태이고 임대차관계도 미상으로 조사됐으므로, 실제 사용·점유 상태와 각 기재의 관계를 원본 서류 및 현장에서 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 판단할 시세 근거는 없다
감정가는 410,000,000원이고 현재 최저가는 287,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 2018.07.25. 매매의 거래가액 636,870,000원이 등기돼 있지만 현재 시세를 판단할 최근 거래자료는 아니므로 가격 가점의 근거로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,818,000원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 480,000,000원 | 282,182,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 세종중앙농업협동조합 채권최고액 480,000,000원 중 282,182,000원이 배당되고 197,818,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모델상 매수인 인수는 0원이지만, 전입일·보증금 미상 점유자의 실제 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 197,818,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 200,900,000원 | 197,287,400원 | 282,712,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 342,138,820원 | 0원 |
신청채권액은 400,000,000원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자에게 282,182,000원이 배당되는 시나리오로 전액 만족되지 않으며, 2회 유찰 시 197,287,400원, 3회 유찰 시 137,861,180원으로 배당액이 줄어듭니다. 다만 이 미회수액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운초등학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 기준시점 현재 폐문상태이며 임대차관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 8층 건물로 2016.06.30. 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 토지면적 815.1㎡, 공시지가 3,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 2건 우선 확인. 디디디·세종시삼의 전입 시점이 2018.09.14.보다 앞서는지 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유·임차 정보의 보증금이 모두 미상입니다. 특히 대항력 가능성이 남은 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 287,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 대조. 근린시설인데 일부 점유 용도가 주거로 기재돼 있고 감정평가상 폐문상태입니다. 현황과 명세서 기재의 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 ‘30% 할인 = 저가’로 판단하지 않습니다.
- 배당표 해석. 근저당 미배당 197,818,000원은 등기상 매수인 승계액이 아닙니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 이 계산과 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기부는 단순하지만, 임차 확인 전에는 닫히지 않는다
이 사건의 등기부 자체는 어렵지 않습니다. 2018.09.14. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 배당모델은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 권리분석의 결론을 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 확인된 전입일이 있는 3건은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 디디디·세종시삼 2건은 전입일도 보증금도 미상입니다.
가격 역시 감정가 410,000,000원에서 287,000,000원으로 내려왔다는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없는 근린시설이고 기준시점에는 폐문상태입니다. 따라서 현재 결론은 “등기상 인수 0, 그러나 임차 인수위험은 아직 미확정”입니다. 미상 점유자의 전입일과 보증금이 정리된 뒤에야 최종 실질취득비용과 입찰가를 확정할 수 있습니다.
