대전지방법원 2026타경600400. 세종 고운동 참샘빌딩 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 410,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 200,900,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 핵심 권리는 2018.09.14. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유자가 나타나며, 그중 주식회사 디디디 전지은·주식회사 세종시삼십분 장부·이경수는 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘디디디’와 ‘세종시삼’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원만 보고 점유 리스크가 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600400 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 3층 301호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 고운서길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 폐문상태 |
| 소유자 | 박가온 2분의 1 · 사재우 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 200,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유 확인은 필요
2018.09.14. 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 사재우와 박주영이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 이후 박주영 지분에 붙었던 압류·가압류와 2024년 강제경매개시결정은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 박주영 지분은 2025.07.25. 상속을 원인으로 박가온에게 이전됐으며, 2026.02.27. 세종중앙농업협동조합이 본 임의경매를 개시했습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디디디 전지은 | 301호 | 2024.11.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 세종시삼십분 장부 | 301호 | 2019.10.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경수 | 301호 | 2025.11.24. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 디디디 | - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 세종시삼 | - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 — 49% 할인보다 시세 부재를 먼저 본다
현재 최저매각가는 200,900,000원으로 감정가 410,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰만 놓고 보면 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없어 이 49%가 실제 시장가 대비 싼지, 적정한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 140,630,000원, 4회 유찰 시 98,441,000원입니다. 다만 근린시설은 아파트처럼 표준화된 동일 평형 실거래 비교가 제시되지 않았으므로, 각 회차의 숫자는 어디까지나 감정가 대비 경매 진행 가격일 뿐 곧바로 시장가치와 같다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 2. 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 480,000,000원 | 197,287,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 480,000,000원 가운데 197,287,400원이 배당되고, 282,712,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상 점유자 2건은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운초등학교 북서측 인근이며 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 8층 건물의 3층 301호이며, 2016.06.30. 사용승인됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 폐문상태이며 임대차관계는 미상입니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 815.1㎡, 공시지가는 3,436,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 이면도로에서 지하주차장으로 차량 진출입이 가능하고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 2건 확인. ‘디디디’와 ‘세종시삼’은 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유자와 전입일을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 조사된 점유자들의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당 영향을 확정할 수 없습니다.
- 49% 할인 착시 주의. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마십시오.
- 폐문 상태 확인. 감정평가 기준시점 현재 폐문상태이므로 실제 내부 이용상태와 점유 현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현 회차에서 근저당권 미배당이 282,712,600원 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 싸다고 단정할 단계는 아니다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 점유자 5건 가운데 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 실거래 시세까지 없어 최저가 200,900,000원이 시장가 대비 얼마나 유리한지도 검증되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 감정가 49%라는 숫자 자체가 아니라, 미상 임차관계 확인과 실제 시장가격 검증입니다.
