대전지방법원 2026타경600438. 대전광역시 대덕구 대화동 40-67, 통칭 대화아파트 5층 507호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 대상 면적은 49.0㎡입니다. 감정가는 55,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 26,950,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기 흐름에서 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2026.03.09 강제경매개시결정입니다. 2019.02.25 설정된 오정동새마을금고 근저당 22,800,000원은 2021.08.02 해지로 이미 말소됐고, 2022.06.10 대전광역시대덕구 압류도 2024.01.19 해제로 말소됐습니다. 배당 시나리오상 매수인에게 남는 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 대화동 40-67 5층 507호 · 대전광역시 대덕구 대화로 53 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 49.0㎡ · 5층 건물 중 5층 507호 |
| 현재 소유자 | 이미숙 · 2025.11.07 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 오정순 / 202,556,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 1979.03.30 |
① 권리 흐름 — 선행 담보권은 이미 말소
2019.02.25 한성수가 거래가액 39,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 오정동새마을금고 근저당 22,800,000원이 설정됐지만, 해당 근저당은 2021.08.02 해지로 말소됐습니다. 2022.06.10 대전광역시대덕구의 압류 역시 2024.01.19 해제됐고, 2025.11.07 이미숙에게 증여로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2026.03.09 오정순의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 실거래의 시간차를 봐야 한다
제공된 동일 면적 49.0㎡ 실거래는 총 9건이며 전체 평균은 57,666,666원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2023.12 · 52,000,000원, 최근 12개월 평균도 52,000,000원이고 해당 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 49.0㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2022.09 | 49.0㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2022.06 | 49.0㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2022.06 | 49.0㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2022.05 | 49.0㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2022.01 | 49.0㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2021.10 | 49.0㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2021.09 | 49.0㎡ | 3 | 54,000,000원 |
| 2021.07 | 49.0㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 평균 | 49.0㎡ | 9건 | 57,666,666원 |
현재 최저가 26,950,000원은 최근 12개월 평균 52,000,000원의 51.8%입니다. 최신 거래 52,000,000원과 비교해도 절대 금액 차이는 큽니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -10.9%로 하락 방향이며, 최신 실거래 자체가 2023.12인 만큼 이 수치만으로 2026.10.01 현재 시장가격을 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 885,100원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 오정순 | 202,556,452원 | 26,064,900원 |
| 미배당 | - | 176,491,552원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 26,950,000원 가정 시 집행비용 885,100원을 제외한 26,064,900원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 202,556,452원 중 176,491,552원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 176,491,552원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 184,431,022원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 13,205,500원 | 12,567,801원 | 189,988,651원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전원명학교 북측에 인접하며 북측 인근에 대화공단이 위치합니다. 주변은 근린생활시설·병원·기존 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 507호이며 사용승인일은 1979.03.30입니다.
- 도로. 아파트단지 북측으로 왕복 약 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 798,900원/㎡, 토지면적은 1,984.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 대화아파트는 1개동 50세대이며 동일 면적 실거래 표본은 9건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 매각물건명세서·현황조사에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 제공된 최신 실거래는 2023.12의 52,000,000원입니다. 2026.10.01 입찰 전 인근 중개사례와 최근 실거래를 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.9%이므로 전체 평균 57,666,666원보다 최근 12개월 평균 52,000,000원과 최신 거래를 우선해서 보세요.
- 노후·소규모 단지. 1979.03.30 사용승인, 50세대 단지이므로 내부 수선 상태와 실제 환금성을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신청채권 미배당 176,491,552원이 발생하지만 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인폭은 크고, 확인 포인트도 분명하다
이 물건의 현재 최저매각가는 26,950,000원으로 감정가 55,000,000원의 49%, 최근 12개월 실거래 평균 52,000,000원의 51.8%입니다. 배당 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 수치만 놓고 보면 최근 거래 대비 할인폭이 큰 회차입니다.
다만 최신 실거래가 2023.12에 머물러 있고 최근 거래 추세는 -10.9%입니다. 여기에 1979.03.30 사용승인, 50세대 규모, 임대관계 미상이라는 확인 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 49%”가 아니라, 현재 시세·실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 26,950,000원의 할인폭이 충분한지를 판단하는 것입니다.
