351,787,000원
대전지방법원 2026타경600451. 금산읍 아인리 636-2 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층이며 사용승인일은 2016.04.17입니다. 등기상 말소기준은 2016.04.21 금산신용협동조합 근저당권 390,000,000원이고, 2026.03.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 김성대·최충호·김영남·이보일은 전입신고가 말소기준일 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 반면 김선미는 2003.12.15 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수 범위를 금액으로 확정해 표현할 수 없습니다. 또 별도의 점포 기재는 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력 여부도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600451 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 아인리 636-2 · 충청남도 금산군 금산읍 북사직7길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2016.04.17 |
| 토지 | 331.9㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 502,553,680원 / 351,787,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산신용협동조합 / 260,040,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(데크) 포함 · 철제 출입문 및 철제 펜스 포함 · 환기설비(소형 시로코팬 등) 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
말소기준권리는 2016.04.21 금산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고 채무자는 이석규입니다. 2016.12.07 금산군 압류는 2016.12.16 압류해제로 이미 말소됐으며, 2026.03.13 금산신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 김선미와 점포가 핵심
| 성명 / 표시 | 점유부분·용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성대 | - | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최충호 | 1층 | 2025.02.17 | 미상 | 2026.04.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영남 | 103호 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선미 | 미상 | 2003.12.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이보일 | 미상 | 2017.09.15 | 미상 | 2026.04.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김성대·최충호·김영남·이보일은 모두 전입신고가 2016.04.21 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최충호와 이보일은 2026.04.27 배당요구를 했습니다. 가장 중요한 김선미는 말소기준보다 훨씬 앞선 2003.12.15 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 있는 임차인으로 단정하거나 인수금액을 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,725,018원 |
| 1. 근저당 · 금산신용협동조합 | 390,000,000원 | 346,061,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 금산신용협동조합 채권최고액 390,000,000원 중 346,061,982원이 배당되고 43,938,018원이 미배당으로 남습니다. 이 계산의 매수인 인수 표시는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김선미의 보증금도 확인되지 않아 실제 임차관계와 인수범위는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 낙찰가와 별개인 임차위험
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 351,787,000원 | 346,061,982원 | 43,938,018원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 246,250,899원 | 242,003,386원 | 147,996,614원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 172,375,629원 | 169,162,370원 | 220,837,630원 | 미충족 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금산동중학교 북서측 인근이며 아파트, 주상나지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이므로 실제 이용·점유구획을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 토지. 331.9㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 325,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구·배수구역·하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽은 복합패널·금속프레임 대형 유리창 마감, 창호는 샷시 창호이며 기본적인 급·배수시설이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선미 보증금 확인. 2003.12.15 전입으로 2016.04.21 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 점포의 전입관계 확인. 점포는 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 판정할 수 없습니다.
- 다른 점유자 보증금 확인. 김성대·최충호·김영남·이보일은 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최충호와 이보일은 2026.04.27 배당요구가 있습니다.
- 용도와 실제 점유 대조. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 호실·점유구획·사용상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물인 데크와 철제 출입문·철제 펜스는 포함되지만 환기설비(소형 시로코팬 등)는 제외됩니다.
- 토지 경계 확인. 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요할 수 있다는 감정평가 의견이 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율 자체를 시세 대비 저렴함의 근거로 사용하지 마세요.
맺으며 — 할인율보다 선순위 점유가 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2016.04.21 금산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 등기상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 김선미의 2003.12.15 전입은 그보다 앞서며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일 미상의 점포도 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “351,787,000원이라 싸다”가 아니라 “실질취득비용을 아직 확정할 수 없다”입니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 먼저 김선미와 점포의 임차·점유관계를 확정하고, 그 뒤에야 현재 회차와 추가 유찰 가격을 비교하는 순서가 맞습니다.
