대전지방법원 2026타경600451. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 충청남도 금산군 금산읍 아인리 636-2, 면적 331.9㎡의 대지이며 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다. 말소기준권리는 2016.04.21 금산신용협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다.
등기권리만 보면 말소기준 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2016.12.07 금산군 압류도 2016.12.16 압류해제로 이미 말소됐습니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 김선미는 2003.12.15 전입으로 말소기준보다 먼저이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하기보다 선순위 대항력 가능성이 남아 있으며 실제 인수액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 아인리 636-2 · 충청남도 금산군 금산읍 북사직7길 7 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 대 331.9㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2016.04.17 |
| 소유자 | 김선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 502,553,680원 / 351,787,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산신용협동조합 / 260,040,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 더 중요하다
말소기준은 2016.04.21 금산신용협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 같은 날 소유권보존등기가 있었고, 이후 금산군 압류는 해제되어 말소됐으며 2026.03.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매각 후 남는 후순위 권리보다 확인이 필요한 부분은 말소기준보다 앞선 김선미의 전입입니다.
② 임차·점유관계 — 김선미와 전입일 미상 점포를 따로 봐야 한다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선미 | - | 2003.12.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 이보일 | - | 2017.09.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2026.04.27 |
| 김성대 | - | 2024.04.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 최충호 | 1층 | 2025.02.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2026.04.27 |
| 김영남 | 103호 | 2025.09.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 확인되지 않음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 0원 표기 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 | 확인되지 않음 |
반면 이보일·김성대·최충호·김영남은 전입일이 모두 말소기준권리 이후여서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 점포는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 351,787,000원으로 감정가 502,553,680원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 여기서 단정할 수 없습니다.
더 중요한 것은 김선미의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가에 그 인수금액을 더한 값이 실제 취득비용이 됩니다. 따라서 최저가 351,787,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 351,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,725,018원 |
| 1. 근저당 · 금산신용협동조합 | 390,000,000원 | 346,061,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 금산신용협동조합 근저당은 43,938,018원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 김선미의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 인수 여부까지 0원으로 확정하는 의미는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금산동중학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트·주상나지·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대 331.9㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가 325,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 제한. 토지구획정리사업지구·배수구역·하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 외벽은 복합패널과 금속프레임 대형 유리창, 창호는 샷시이며 기본적인 급·배수시설이 구비된 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선미 보증금 확인. 2003.12.15 전입의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 점포 점유관계 확인. 주거로 표시된 점포는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 어렵습니다.
- 후순위 점유자 명도. 이보일·김성대·최충호·김영남은 전입일이 말소기준 이후지만 실제 점유관계와 명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 데크·철제 출입문·철제 펜스는 포함되고 소형 시로코팬 등 환기설비는 제외됩니다.
- 토지 경계 확인. 감정평가에서도 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 가격 비교 보류. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 임차 확인이 먼저”
이 사건은 1회 유찰돼 최저매각가가 351,787,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 가장 중요한 숫자는 낙찰가가 아니라 아직 확인되지 않은 김선미의 보증금입니다. 2003.12.15 전입은 말소기준 2016.04.21보다 앞서므로 선순위 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
등기 구조는 비교적 단순하지만 임차관계의 불확실성이 큽니다. 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원이나, 이를 실제 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없어 351,787,000원이 시장가 대비 유리한 가격인지도 판단을 보류해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 확인 → 실질취득비용 재계산 → 가격 비교의 순서입니다.
