대전지방법원 2026타경600550. 대전 대덕구 법동 보람아파트 114동 8층 804호입니다. 감정가 295,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 206,500,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2022.02.23 설정된 대전.충남양돈축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 2026.03.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 동일 면적 83.25㎡의 최근 12건 평균 거래가는 284,000,000원, 최신 2026년 7월 거래는 297,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.7%로, 제공된 실거래 범위 255,000,000원~299,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수 부담 없이 최근 거래가격과 간격이 벌어진 상태가 이 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600550 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 법동 191-1 보람아파트 114동 8층 804호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 83.25㎡ · 14층 건물 중 8층 |
| 사용승인일 | 1995.05.19 |
| 소유자 | 송치영 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 98,543,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
현재 소유자는 송치영입니다. 2020.12.23 박연화의 269,140,830원 가압류가 등기됐지만 2022.02.25 해제로 이미 말소됐습니다. 이어 2022.02.23 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권이 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2026.03.24 같은 금융기관을 채권자로 하는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 72.7%
보람아파트 동일 면적 83.25㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 284,000,000원이고, 가장 최근 거래는 2026년 7월 9층 297,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.25㎡ | 9 | 297,000,000원 |
| 2026.07 | 83.25㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 83.25㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 2026.04 | 83.25㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 83.25㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 83.25㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 83.25㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 83.25㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2025.12 | 83.25㎡ | 1 | 277,000,000원 |
| 2025.10 | 83.25㎡ | 8 | 291,000,000원 |
| 2025.10 | 83.25㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 83.25㎡ | 15 | 299,000,000원 |
| 평균 | 83.25㎡ | 12건 | 284,000,000원 |
최근 거래 범위는 255,000,000원~299,000,000원입니다. 현재 최저가 206,500,000원은 이 범위의 최저 거래보다도 48,500,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 77,500,000원 낮습니다. 최신 거래 297,000,000원과 비교하면 90,500,000원 차이입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 2. 근저당 · 대전.충남양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,809,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 82,809,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 206,500,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 144,550,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 21,031,590원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 근저당권 기준 미배당액이 21,031,590원 발생하지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지자료 기준)
- 입지. 대전법동초등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독·다가구주택·관공서·근린공원·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 8층이며, 사용승인일은 1995.05.19입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 보람아파트는 1,735세대이며, 동일 면적 83.25㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 외곽으로 대로 및 중로와 접하고 내부 진입도로를 이용해 본건까지 접근할 수 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입관계·실제 점유자를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 206,500,000원은 최근 12개월 평균 284,000,000원의 72.7%입니다. 실거래 자료와 본건의 층·내부상태 차이를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 근저당 채무자 확인. 소유자는 송치영, 등기상 근저당권 채무자는 송치경으로 기재돼 있습니다. 원본 등기사항을 다시 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 추정 및 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수 + 최근시세 72.7%”
이 물건의 핵심은 복잡한 권리관계가 아니라 가격 간격입니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 206,500,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 284,000,000원의 72.7%이고, 최신 거래 297,000,000원과도 90,500,000원 차이가 납니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유·명도 확인을 생략해서는 안 됩니다. 권리구조와 제공된 시세만 놓고 보면 가격 메리트가 뚜렷한 1회 유찰 아파트에 가깝지만, 최종 응찰가는 현장 상태와 실제 점유관계를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
