11,045,000원
대전지방법원 2025타경11533. 쌍용동 548-4 소재 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 소유형태입니다. 2019년 연영래와 장인수가 각각 2분의 1씩 취득했고, 이번 강제경매는 등기부상 “6번 장인수 지분”을 대상으로 시작됐습니다. 따라서 낙찰자는 독립된 한 세대를 온전히 취득하는 구조가 아니라 기존 공유자 연영래와 공유관계를 형성하는 지분매수 구조로 접근해야 합니다.
등기부에는 2017년 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 있었고 임차보증금은 50,000,000원이었지만, 같은 해 2017.07.25 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 쌍용동 548-4 · 도로명주소 충청남도 천안시 동남구 봉명1길 47 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 연립주택(지하는 창고)으로 이용중 |
| 소유관계 | 연영래 2분의 1 · 장인수 2분의 1 |
| 매각특성 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 11,045,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부현전기 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수권리보다 ‘지분’이 핵심
현재 등기부상 근저당은 없고, 과거 1981년 가처분은 2015년 해제로 말소됐습니다. 2017년 한국토지주택공사의 주택임차권 역시 같은 해 말소됐습니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.16 장인수 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 과거 임차권은 말소, 현재 임대관계는 미상
| 등기일 | 권리자 | 보증금 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 2017.06.22 | 한국토지주택공사 | 50,000,000원 | 2017.07.25 해지로 말소 |
당시 임대차계약일은 2015.04.30, 점유개시일은 2015.06.05, 주민등록일은 2015.06.12, 확정일자는 2015.05.06으로 등기돼 있었으나 현재 권리는 이미 말소 상태입니다. 별도의 현재 임차인 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 되어 있어 현장 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하거나, 반대로 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 20.1%, 하지만 그대로 적용하면 안 된다
쌍용연립(B)의 제공된 실거래는 4건이며, 가장 최근 거래는 2026.06 전용 64.7㎡·2층 55,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균은 역시 55,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 11,045,000원으로 최근 12개월 평균의 20.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.7㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2024.07 | 64.7㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2023.03 | 55.6㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 73.9㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 55,000,000원 |
제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 본건은 이미 평균보다 많은 4회 유찰 상태입니다. 최저가가 크게 낮아진 사실만큼이나 거래성·공유관계·매수자층의 제한을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 598,810원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사부현전기 | 50,000,000원 | 10,446,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구 50,000,000원 중 10,446,190원이 배당되고 39,553,810원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 11,045,000원 | 10,446,190원 | 39,553,810원 |
| 5회 유찰 시 | 7,731,499원 | 7,192,332원 | 42,807,668원 |
| 6회 유찰 시 | 5,412,049원 | 4,914,632원 | 45,085,368원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 지하는 창고입니다. 건물은 지하 1층·지상 2층 구조이고 사용승인일은 1984.12.21입니다.
- 입지. 천안서여자중학교 북서측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난하나, 감정평가서에는 단지 내 주차가 어렵다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방 형태이며 남측 중로와 동측 소로에 접합니다. 공시지가는 988,600원/㎡입니다.
- 정비사업. 대상 연립주택은 가로주택정비사업 추진 중이며 사업자선정 추진단계입니다.
- 규제. 소규모주택정비사업 사업시행구역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 특이사항은 없으나, 매각물건명세서 비고에는 목록 2번의 공부상 표기가 ‘라’동이고 현황은 ‘103라’동이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 등기부상 경매개시결정은 장인수의 2분의 1 지분을 대상으로 합니다. 낙찰 후 기존 공유자 연영래의 지분은 남습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 외부 입찰자의 최종 취득 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 비교 주의. 현재 최저가가 최근 12개월 거래가의 20.1%인 것은 사실이지만, 지분매각이고 실거래 면적도 직접 매칭되지 않아 단순 할인율로 평가하지 않아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -38.0%입니다. 전체 평균 80,250,000원보다 최근 12개월 55,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 점유 확인. 현재 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정비사업 확인. 가로주택정비사업은 사업자선정 추진단계입니다. 해당 지분이 사업 진행 과정에서 어떤 권리로 취급되는지 원본 자료를 대조해야 합니다.
- 동 표시 대조. 공부상 ‘라’동과 현황 ‘103라’동 표기가 다르므로 현황과 매각목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
감정가 46,000,000원이 네 번 유찰돼 최저가가 11,045,000원까지 내려왔고 매수인 인수금도 0원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 55,000,000원의 20.1%에 불과합니다. 하지만 본건의 본질은 한 세대 전체를 20% 가격에 사는 경매가 아니라 장인수의 2분의 1 지분을 사는 경매라는 점입니다.
기존 공유자와의 관계, 공유자의 1회 우선매수 가능성, 4회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 0.0%, 최근 실거래 추세 -38.0%, 그리고 실거래 면적 불일치까지 겹칩니다. 권리상 별도 인수금은 없지만 가격 메리트를 단순 시세 할인율로 확정하기 어려운 지분·환금성 중심의 물건입니다.
