대전지방법원 2025타경11533. 천안시 동남구 쌍용동 548-4 소재 연립주택의 지분 강제경매입니다. 현재 등기상 소유자는 연영래 2분의 1, 장인수 2분의 1이고, 경매개시결정은 명시적으로 “6번 장인수 지분”에 대해 내려졌습니다. 따라서 최저가 15,778,000원을 일반적인 완전 소유권 물건의 가격처럼 해석하면 안 됩니다. 낙찰 후에도 연영래의 지분이 남는 공유관계가 이 사건의 가장 큰 구조적 리스크입니다.
등기상 근저당권이나 압류는 없고, 과거 한국토지주택공사의 주택임차권 50,000,000원이 2017.06.22 등기됐다가 2017.07.25 해지로 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 쌍용동 548-4 · 도로명주소 충청남도 천안시 동남구 봉명1길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 연립주택(지하는 창고) · 지상 2층 건물 내 2층 204호 · 사용승인 1984.12.21 |
| 소유 / 매각범위 | 연영래 2분의 1 · 장인수 2분의 1 / 장인수 지분 강제경매 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 15,778,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부현전기 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현황 표시 | 목록2번 공부상 ‘라’동 · 현황 ‘103라’동 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘매각지분’을 먼저 본다
과거 가처분은 2015.04.16 이미 말소됐고, 한국토지주택공사의 주택임차권도 2017.07.25 말소됐습니다. 2019.03.15 연영래와 장인수가 각각 2분의 1씩 소유권을 취득했고, 2025.04.16 주식회사부현전기가 장인수 지분에 대해 강제경매를 개시했습니다. 현재 산정상 말소기준은 이 경매개시결정이며, 매수인이 인수할 권리액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 28.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
쌍용연립(B)의 실거래는 4건 확인됩니다. 전체 평균은 80,250,000원이지만 2021년 123,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 55,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -38.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.7㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2024.07 | 64.7㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2023.03 | 55.6㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 73.9㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 55,000,000원 |
현재 최저가 15,778,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 55,000,000원의 28.7%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 경매는 지분매각이고, 실거래 자료는 대상 물건과 면적이 매칭된 자료가 아닙니다. 즉 최저가와 실거래를 동일 권리·동일 면적의 가격처럼 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 본 사건에서는 “최근 시세의 28.7%이므로 싸다”는 결론을 금지하고, 지분가치와 공유관계 해소 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 684,004원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사부현전기 | 50,000,000원 | 15,093,996원 |
| 채권자 미배당 | - | 34,906,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주식회사부현전기 청구액 50,000,000원 중 15,093,996원이 배당되고 34,906,004원이 미배당되는 시나리오입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족분이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 15,778,000원 | 15,093,996원 | 34,906,004원 |
| 4회 유찰 시 | 11,044,600원 | 10,445,797원 | 39,554,203원 |
| 5회 유찰 시 | 7,731,219원 | 7,192,057원 | 42,807,943원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 지하는 창고입니다. 시멘벽돌조 스라브지붕 지하 1층·지상 2층 건물 내 2층 204호이고 사용승인일은 1984.12.21입니다.
- 입지. 천안서여자중학교 북서측 인근으로 근린생활시설·공동주택·단독주택·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 무난하나, 단지 내 주차는 어렵다고 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 직사각형의 평탄지이며 연립주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,800.8㎡이고 남측 중로·동측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 988,600원/㎡입니다. 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함되고 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 정비사업. 대상 연립주택은 가로주택정비사업이 추진 중이며 현재 사업자선정 추진단계입니다. 정비사업 기대와 일정·사업성 불확실성을 함께 봐야 합니다.
- 현황표시 확인. 감정요항의 일반 항목에는 공부와의 차이가 특이사항 없음으로 기재됐지만, 매각물건명세서에는 목록2번이 공부상 ‘라’동, 현황 ‘103라’동이라고 별도 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 재확인. 본건은 장인수의 2분의 1 지분 강제경매입니다. 입찰 전 매각목록과 토지·건물의 실제 매각지분을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 목록2번 공유자는 우선매수 신고를 1회 행사할 수 있습니다. 외부 응찰자는 이 가능성을 입찰 결과의 변수로 봐야 합니다.
- 점유관계 확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입·실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 지분 환금성. 낙찰 후 공유관계가 남을 수 있으므로 단순 매매 재매각보다 협의분할·지분정리 가능성이 수익성에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 할인율 과신 금지. 현재 최저가는 최근 12개월 거래의 28.7%이지만 실거래 면적 매칭이 확인되지 않고 경매는 지분매각입니다. 동일 권리 기준의 비교가격으로 그대로 사용할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -38.0%이므로 전체 평균 80,250,000원보다는 최신 거래와 최근 12개월 평균 55,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 정비사업 단계 확인. 가로주택정비사업은 사업자선정 추진단계입니다. 실제 사업 진행 여부와 권리관계에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 지분 구조가 먼저다”
이 사건은 권리금액만 보면 단순합니다. 과거 한국토지주택공사 주택임차권은 이미 말소됐고, 예상 인수액도 0원입니다. 감정가 46,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 15,778,000원까지 낮아진 점도 눈에 띕니다. 그러나 매각 대상이 장인수의 2분의 1 지분이라는 사실이 모든 가격 판단에 우선합니다.
최근 12개월 실거래 55,000,000원과 비교하면 최저가는 28.7% 수준이지만, 대상 실거래의 면적 매칭이 확인되지 않았고 권리 범위도 동일하다고 볼 수 없습니다. 여기에 공유자의 우선매수 가능성, 3회 유찰, 단지 내 주차 곤란, 1984년 사용승인, 최근 거래 추세 -38.0%가 겹칩니다. 결론은 “인수는 가볍지만, 지분과 환금성은 무겁다.” 최저가 자체보다 공유관계를 어떻게 해소할 수 있는지가 이 물건의 실제 승부처입니다.
