대구지방법원 2024타경104154. 수성구 신매동 ‘신매효성백년가약청’ 103동 8층 803호, 대상면적 121.5841㎡의 아파트입니다. 감정가는 611,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 299,390,000원입니다. 임차인 조사 대상은 없고 예상배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차인 인수보다 권리 소멸 구조와 가격 할인폭입니다.
말소기준권리는 2020.06.29. 설정된 북성신용협동조합 근저당권 98,400,000원입니다. 그 뒤의 리드코프 근저당권, 국세 압류, 수성구 압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 앞선 삼성생명보험 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경104154 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 달구벌대로 3233, 103동 8층803호 (신매동,신매동 효성백년가약(청)) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 대상면적 121.5841㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 8층 |
| 소유자 | 전지연 · 2013.11.13. 매매 · 거래가액 354,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 611,000,000원 / 299,390,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 316,903,608원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 보증금이나 대항력 임차인 승계 부담은 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 2020.06.29. 북성신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 리드코프 근저당권 136,500,000원, 국 압류, 수성구 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월·최신 거래’를 우선
같은 단지의 대상면적과 매칭된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 589,875,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해서 보면 최근 12개월 평균은 585,000,000원, 최신 거래도 2026.05 585,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 0.9% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 121.58㎡ | 14 | 585,000,000원 |
| 2025.02 | 121.58㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2024.09 | 121.58㎡ | 12 | 604,500,000원 |
| 2024.09 | 118.84㎡ | 3 | 581,000,000원 |
| 2024.07 | 121.58㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2024.07 | 121.58㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2024.05 | 121.58㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2023.09 | 121.58㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2023.08 | 121.58㎡ | 1 | 570,000,000원 |
| 2023.03 | 121.58㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2022.09 | 121.58㎡ | 9 | 597,000,000원 |
| 2022.08 | 121.58㎡ | 4 | 641,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 589,875,000원 |
현재 최저가 299,390,000원은 최근 12개월 평균 585,000,000원의 51.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액 역시 299,390,000원으로 볼 수 있고, 최신 거래가와 비교해도 같은 51.2% 수준입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래 대비 할인폭이 큰 편이지만, 최근 가격 추세가 -0.9%라는 점은 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,991,460원 |
| 2. 근저당 · 북성신용협동조합 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사리드코프 | 136,500,000원 | 136,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,498,540원 |
현재 최저가 299,390,000원 가정에서는 배당표상 채권자 총 청구 234,900,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 59,498,540원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에서 미반영된 것으로 표시되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 채권 미배당이 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 299,390,000원 | 234,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 209,573,000원 | 205,838,978원 | 29,061,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 146,701,100원 | 143,847,285원 | 91,052,715원 | 0원 |
향후 매각가가 209,573,000원 또는 146,701,100원으로 낮아질 경우 채권 미배당액은 각각 29,061,022원과 91,052,715원으로 증가합니다. 다만 제공된 시나리오에서는 두 경우 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 채권자가 덜 받는 것과 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 신매동 소재 매호초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 803호로, 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 50미터, 북서측 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류 및 소로1류 접합, 가축사육제한구역 및 매호초등학교 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 3,016,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지는 138세대, 2006.07.24. 준공입니다. 실거래 12건은 555,000,000원부터 641,000,000원 사이이며, 최근 12개월 표본은 1건으로 585,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 사건 진행 확인. 2025.07.31. 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.16. 매각기일이 실제 진행되는지 최신 사건내역을 원문으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 분석 기준은 2020.06.29. 북성신용협동조합 근저당권입니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 현장 확인. 현재 자료에서는 임차인이 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현황조사·현장 확인으로 보완하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 589,875,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 585,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -0.9%도 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정치이므로 체납 관리비와 조세관계는 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 먼저 보이는 2회 유찰 물건”
이 사건은 임차인 인수형이 아닙니다. 현재 배당가정에서 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 실질취득금액은 현재 최저가와 같은 299,390,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 585,000,000원의 51.2%로, 실거래 대비 가격 간격은 큽니다.
다만 이 단지는 최근 거래 흐름이 이전보다 0.9% 하락했고, 사건 자체도 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 과거 집행정지통지 이력도 있으므로 단순히 “반값”이라는 숫자만 보고 결론을 내리기보다 최신 경매진행 여부·점유상태·관리비·원본 권리관계를 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 핵심입니다. 제공된 자료 기준으로는 권리 인수 부담은 낮고, 가격 할인폭은 큰 편인 사건입니다.
