대구지방법원 2024타경125540. 농업회사법인주식회사동서건강 소유의 영천 작산동 물건으로, 용도는 기타 + 토지입니다. 현재 최저매각가는 2,850,414,000원으로 감정가 8,310,241,700원 대비 현재 회차 표시상 감정가 34% 구간입니다. 하지만 싸 보이는 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 점유관계와 특수매각조건입니다.
등기상 말소기준은 2020.09.23. 주식회사대구은행의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 주식회사 해썹원은 2019.04.19., 채대훈은 2019.10.18. 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경125540 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 작산동 54-1 |
| 등기부 표시 | 경상북도 영천시 작산동 67-4, 67-3 주1동 · 경상북도 영천시 한방로 269 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사동서건강 |
| 감정가 / 최저가 | 8,310,241,700원 / 2,850,414,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 5,381,616,718원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 토지 | 전 · 876㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 45,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유가 변수
등기부만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 주식회사대구은행의 후순위 근저당권, 강중길의 근저당권, 에이에스피티·북안약초영농조합법인·서울보증보험의 가압류, 국민건강보험공단·영천시·국의 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다.
임차·점유 관계 — 조사된 8명
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 해썹원 | 사무실 · 660㎡ | 2019.04.19 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 채대훈 | — | 2019.10.18 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 이현정 | — | 2020.12.11 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 이상훈 | — | 2021.01.05 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 박문수 | 사무실 · 492.66㎡ | 2022.12.02 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 정천교 | 사무실 · 100㎡ | 2023.02.21 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 구대웅 | 사무실 · 66㎡ | 2024.06.04 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 강경화 | 사무실 · 700㎡ | 2024.10.25 | 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 특히 채대훈은 등기부상 강중길 근저당권의 채무자로도 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 반대로 관계인이라는 이유만으로 점유관계를 임의로 배제할 수도 없으므로, 실제 임대차계약과 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
② 가격 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 회차는 4회 유찰, 매각가는 감정가 8,310,241,700원에서 2,850,414,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에는 5회 유찰 시 2,280,331,200원, 6회 유찰 시 1,824,264,960원이 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이고 유치권 신고까지 존재하므로, 실제 부담액은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,850,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,904,140원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,520,000,000원 | 2,520,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,800,000,000원 | 299,509,860원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 강중길 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 강중길 | 390,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 에이에스피티 | 16,220,120원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 강중길 | 330,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 북안약초영농조합법인 | 33,849,944원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,480,368원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,538,550,432원 중 현재 회차 예상배당은 2,819,509,860원, 미배당은 4,719,040,572원입니다. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 위 산식의 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 점유자의 미상 보증금은 별도 권리확인이 필요합니다.
④ 특수매각조건 — 이 사건의 진짜 승부처
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 지목은 전, 면적은 876㎡이며 토지이용상황도 전입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 접합니다.
- 형상·접면. 평지·부정형이며 소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 45,200원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 비교 실거래가가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부를 직접 확인할 수 없습니다. 4회 유찰 자체를 환금성 우수 신호로 해석하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 해썹원·채대훈 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 및 배당요구 여부를 확인해 실질 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 채대훈 관계 확인. 등기상 채무자와 동일 인물이므로 실제 임차인인지 관계인인지 지급자료와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 주식회사 해썹원 신고 및 배제신청, 김재환 신고와 제출 증거자료를 각각 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 선확보. 목록 1,5,6,7은 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 전 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각제외 설비 확인. Air Compressor Line 1식이 타인 소유로 제외되므로 현장 설비와 감정평가목록을 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단·영천시·국 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 소멸형입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 말소기준보다 앞선 주식회사 해썹원·채대훈의 보증금이 확인되지 않아 실질 인수액이 확정되지 않았고, 주식회사 해썹원과 김재환의 유치권 신고, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건, 매각에서 제외되는 기계기구까지 존재합니다.
감정가 8,310,241,700원에서 2,850,414,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다는 근거가 없습니다. 가격보다 권리확정이 먼저인 물건이며, 선순위 점유 보증금·유치권·농취증을 입찰 전에 해소하지 못한다면 현재 회차의 낮은 최저가 자체는 안전마진으로 보기 어렵습니다.
