대구지방법원 2025타경822. 수성구 지산동 지산우방타운 103동 13층 1306호, 전용 182.82㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김수산으로, 2020.10.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 490,000,000원입니다. 같은 날 오봉새마을금고가 채권최고액 295,200,000원의 근저당을 설정했으며, 이것이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021년 오봉새마을금고 추가 근저당 60,000,000원, 2022년 중소기업은행 근저당 120,000,000원 2건, 2025년 우리금융캐피탈 가압류 51,307,696원과 경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인이 별도로 떠안을 권리금액도 0원으로 제시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경822 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1271 지산우방타운 103동 13층 1306호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 182.82㎡ · 13층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김수산 · 2020.10.15 소유권이전 · 거래가액 490,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 321,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오봉새마을금고 / 277,952,407원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 권리목록상 임차인 인수는 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 53.2%지만 ‘2022년 1건’이라는 한계
동일 면적 182.82㎡로 확인된 실거래는 2022년 12월 1건이며 거래가는 605,000,000원입니다. 최근 12개월 평균값으로 제공된 금액도 같은 605,000,000원이고 표본 수는 1건입니다. 현재 최저가 321,930,000원은 이 금액의 53.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 182.82㎡ | 12 | 605,000,000원 |
| 확인 표본 | 182.82㎡ | 1건 | 605,000,000원 |
숫자만 보면 321,930,000원은 605,000,000원보다 283,070,000원 낮습니다. 그러나 해당 실거래는 2022.12의 단일 표본입니다. 현재 경매기일과 상당한 시차가 있어, 이 한 건만으로 “현재 시세보다 절반가량 싸다”고 단정하는 것은 무리입니다. 가격 할인폭은 크지만 시세 신뢰도는 낮은 구조로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,307,020원 |
| 1. 근저당 · 오봉새마을금고(을구 16) | 295,200,000원 | 295,200,000원 |
| 2. 근저당 · 오봉새마을금고(을구 17) | 60,000,000원 | 21,422,980원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행(을구 18) | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행(을구 19) | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 51,307,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 646,507,696원 중 예상 배당액은 316,622,980원, 미배당은 329,884,716원입니다. 미배당 채권은 후순위 권리의 배당 부족을 뜻하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 321,930,000원 | 316,622,980원 | 329,884,716원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 225,351,000원 | 221,396,086원 | 425,111,610원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 157,745,700원 | 154,737,260원 | 491,770,436원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 277,952,407원 대비 배당 계산상 신청채권이 충족되는 구조로 제시되어 있습니다. 반면 3회·4회 유찰 시에는 신청채권자도 전액 만족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 이 변화가 매수인의 인수금 증가로 이어지는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용지초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독 다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 13층 1306호이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·화재경보기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 용지초등학교 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,231,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 단지. 우방타운은 460세대, 사용승인 관련 기준일은 1991.05.29로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진행상태 확인. 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.16 매각기일이 실제 진행되는지 법원 기록을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 주민등록·전입관계를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 605,000,000원 실거래는 2022.12 한 건뿐입니다. 최저가가 53.2%라는 이유만으로 현재 시세 대비 확정 할인으로 보지 말고 최근 매물·거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 대형 면적 상태 점검. 전용 182.82㎡이고 내부 실사는 되지 않았습니다. 내부 수리상태와 보수비는 낙찰가 판단에 직접 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·법원 사건진행내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깨끗, 가격은 매력적이지만 시세 검증이 먼저
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2020.10.15 오봉새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가는 657,000,000원에서 321,930,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격의 기준점은 신중하게 잡아야 합니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래가 2022.12의 605,000,000원 1건뿐이어서, 현재 최저가가 그 거래의 53.2%라는 수치는 매력적이지만 현재 시세를 충분히 증명하지는 못합니다. 여기에 집행정지통지서 발송 이력과 감정평가상 임대관계 미상까지 겹칩니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮고 가격 할인폭은 크지만, 절차 상태·점유·현재 시세를 확인한 뒤 입찰할 물건”입니다.
