247,800,000원
수원지방법원 2025타경53380. 광명시 광명동 아뜨랑스 3층 304호, 전용 67.55㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 354,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 247,800,000원으로 내려왔다는 사실이 아니라, 보증금 377,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 이상준은 2020.09.21. 임대차계약과 확정일자를 갖췄고 2020.10.12. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 정리된 2023.07.12. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했지만 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다.
따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 매각가 247,800,000원 중 집행비용 4,269,200원을 제외한 243,530,800원이 임차인에게 배당되고, 남은 133,469,200원이 인수됩니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 173,460,000원으로 내려가는 대신 인수가 206,768,440원으로 커지고, 3회 유찰 시에는 121,421,999원과 258,077,909원의 조합이 됩니다. 즉 유찰돼도 매수인의 총 부담은 임차보증금 377,000,000원 안팎에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 3층 304호 · 광명로775번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 67.55㎡ · 지하1층·지상7층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 공대영 (2020.10.12. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 247,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상준 / 377,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.07.12. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 2025.10.24. 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이상준의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2020.10.12. 전입·점유에서 이미 성립해 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상준 실제 임차인 | 377,000,000원 | 2020.10.12. | 2020.09.21. | 2025.10.24. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
이상준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금은 377,000,000원이며 보증기관 승계 금액을 별도로 합산할 사안은 아닙니다. 다만 같은 이상준이 이 경매의 채권자로도 등장하므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 그렇다고 임차권을 임의로 배제할 수는 없으므로, 입찰 판단에서는 현재 확인된 대항력·인수 구조를 그대로 반영해야 합니다.
③ 가격 비교 — 2.48억이 아니라 ‘약 3.81억’을 봐야 한다
확인된 거래는 2023.11. 전용 67.05㎡, 2층의 339,000,000원 1건입니다. 시세 비교 기준도 339,000,000원이며 거래 표본은 1건입니다. 표면상 현재 최저가 247,800,000원은 이 금액의 73.1%라 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 확인 실거래 | 339,000,000원 | 2023.11 · 67.05㎡ · 2층 |
| 감정가 | 354,000,000원 | 실거래보다 높음 |
| 현재 최저가 | 247,800,000원 | 실거래의 73.1% |
| 현재 예상 인수 | 133,469,200원 | 임차보증금 미배당 잔액 |
| 현재 실질취득 | 약 381,269,200원 | 실거래보다 약 12.5% 높음 |
④ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,269,200원 |
| 1. 임차인 이상준 보증금 | 377,000,000원 | 243,530,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 567,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이상준 | 377,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 이상준 보증금의 부족분 133,469,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광일초등학교 남측 인근. 오피스텔·다세대주택·소규모아파트·학교·광명스피돔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스·좌석버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상7층 건물의 3층 304호이며 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 규모·거래. 2020.08.25. 준공, 8세대이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 247,800,000원에 낙찰받아도 예상 인수 133,469,200원을 더하면 약 381,269,200원입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 206,768,440원·258,077,909원으로 증가합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 이상준이 경매 채권자로도 등장하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원본 서류와 자금흐름으로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 때문에 일반 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2023.11. 339,000,000원 1건이므로 개별 호수 상태와 현재 거래여건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전세사기피해자 우선매수권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건은 최저가 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 354,000,000원에서 한 차례 유찰돼 247,800,000원까지 내려왔고, 확인 실거래 339,000,000원의 73.1%입니다. 하지만 대항력 있는 377,000,000원 임차보증금이 그 할인폭을 사실상 상쇄합니다. 현재 회차에서 133,469,200원을 인수하면 실질취득은 약 381,269,200원으로 실거래보다 약 12.5% 높아집니다. 이후 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수잔액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 묶입니다.
여기에 임차인 이상준이 경매 채권자로도 등장해 관계 확인이 필요하고, 무엇보다 전세사기피해자의 우선매수권이 있어 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격까지 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상, 인수부담은 크고 일반 입찰자의 낙찰 기회도 제한되는 사건입니다.
