수원지방법원 2025타경53458. 안산시 상록구 사동 1323-6, 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최예린이며 2022.09.20. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2024.03.14. 서민금융진흥원의 가압류가 아니라, 그보다 앞서 주택에 들어온 임차인 김수환입니다. 임대차계약일은 2022.07.12., 확정일자는 2022.07.18., 주민등록일자는 2022.08.25., 점유개시일은 2022.08.26.입니다.
말소기준권리는 2024.03.14. 갑구 14번 서민금융진흥원 가압류입니다. 김수환의 전입과 점유가 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 그러나 보증금이 190,000,000원으로 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 뺀 뒤 임차인에게 배당해도 82,438,600원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53458 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1323-6 3층301호 · 경기도 안산시 상록구 당골3길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 76.03㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 최예린 · 2022.09.20. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 209,385,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2024.03.14. 서민금융진흥원 가압류가 현재 사건의 말소기준권리이고, 2025.10.13. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 을구 15번 주택임차권등기 역시 등기 자체는 2024.09.03.로 말소기준권리보다 늦지만, 임차인 김수환의 주민등록일이 2022.08.25., 점유개시일이 2022.08.26.이므로 임차인의 대항력은 선순위입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수환 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.08.25. / 2022.07.18. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 82,438,600원 |
김수환은 실제 임차인 1명이며 보증금은 190,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 그대로 권리분석 대상입니다. 배당요구는 2024.09.03. 접수되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 57.8% 할인처럼 보여도 실질취득은 101.2%
한성빌라(1323-6)는 8세대이고, 비교 가능한 전용 76.03㎡ 실거래는 2022.09. 3층 190,000,000원입니다. 비교 기준 평균과 최신 확인 거래 모두 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 76.03㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 비교 기준 | 76.03㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 109,900,000원은 190,000,000원의 57.8%라서 숫자만 보면 매우 낮습니다. 하지만 여기에 임차보증금 미배당액 82,438,600원을 더하면 매수인의 현재 실질취득은 192,338,600원입니다. 이는 비교 실거래 190,000,000원의 101.2%입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 시세의 절반대라 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,900,000원 | 82,438,600원 | 192,338,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 114,854,740원 | 191,784,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 137,518,318원 | 191,369,318원 |
1회 더 유찰되면 낙찰가는 76,930,000원으로 떨어지지만 인수액은 114,854,740원으로 커져 실질취득은 191,784,740원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 53,851,000원과 인수 137,518,318원을 합치면 191,369,318원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 반복돼도 실질취득이 190,000,000원대에서 거의 고정되는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 임차인 김수환 보증금 | 190,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,414,657원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 209,385,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 2,338,600원을 제외한 107,561,400원이 김수환에게 배당되고, 보증금 부족분 82,438,600원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시곡중학교 북서측에 위치하며 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통수단은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형·평지의 다세대주택 부지이며 토지면적은 280.6㎡, 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 환금성. 한성빌라(1323-6)는 8세대이고 확인된 동일면적 실거래는 1건이므로, 응찰 전 주변 다세대의 추가 가격 비교가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 109,900,000원이 아니라 인수 82,438,600원을 합친 192,338,600원을 실제 취득가격으로 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 점검. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 191,784,740원·191,369,318원입니다. 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 크게 생기지 않습니다.
- 임차보증금 원본 대조. 김수환의 보증금 190,000,000원, 전입 2022.08.25., 확정일자 2022.07.18., 임차권등기 2024.09.03.을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실과 권리는 별개. 감정 당시 공실이라고 해서 주택임차권등기의 인수 부담이 없어지는 것은 아닙니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 매수인 인수액은 배당 결과와 원본 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “57.8% 낙찰가”가 아니라 “190,000,000원대 실질취득”
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 157,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 109,900,000원이고, 비교 실거래 190,000,000원의 57.8%입니다. 그러나 김수환의 대항력 있는 임차보증금 190,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 82,438,600원을 매수인이 인수하면 실질취득은 192,338,600원으로 올라갑니다.
더 중요한 점은 추가 유찰을 기다려도 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가하기 때문에 2회 유찰 시 191,784,740원, 3회 유찰 시에도 191,369,318원입니다. 결국 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 190,000,000원을 중심으로 가격을 봐야 하는 대항력 인수형입니다. 비교 실거래가 190,000,000원인 점을 감안하면 현재 기준 가격 메리트는 없습니다.
