대구지방법원 2024타경17211. 구미시 비산동 ‘구미강변코오롱하늘채’ 102동 7층 706호 아파트입니다. 감정가 283,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 198,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2023.05.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권 217,800,000원이고, 이후 도이치파이낸셜주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음으로, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 최근 12개월 실거래 평균은 279,208,333원, 최신 거래는 2026.07 252,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 인수가 없으므로 최저가와 같은 198,100,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 71.0%입니다. 따라서 현재 회차에서는 최근 거래 자료 대비 가격 여유가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경17211 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 낙동강변로 761, 102동 7층706호 (비산동,구미강변코오롱하늘채) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 75.844㎡ · 29층건 중 7층 |
| 소유자 | 이상한 · 단독소유 |
| 사용승인일 | 2017.06.07 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 198,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 17,067,447원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.03 을구 6번 농협은행주식회사 근저당권 217,800,000원입니다. 이 근저당권은 2025.01.13 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위인 2023.06.27 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 24,000,000원, 2024.10.17 도이치파이낸셜 주식회사의 임의경매개시결정, 2026.06.22 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 71.0%
구미강변코오롱하늘채는 822세대, 사용승인일은 2017.06.07입니다. 실거래 비교 자료는 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 279,208,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.95㎡ | 11 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 75.84㎡ | 24 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 75.84㎡ | 24 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 75.84㎡ | 21 | 292,500,000원 |
| 2026.06 | 75.84㎡ | 23 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 70.99㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 69.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 75.84㎡ | 19 | 289,000,000원 |
| 2026.05 | 75.84㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 69.95㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 75.84㎡ | 21 | 289,000,000원 |
| 2026.03 | 75.84㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.844㎡ | 12건 | 279,208,333원 |
표본 최저 거래는 238,000,000원, 최고 거래는 310,000,000원입니다. 감정가는 283,000,000원으로 최근 12개월 평균 279,208,333원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 198,100,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 없기 때문에 현재 실질취득액도 동일한 198,100,000원이며, 최근 평균 대비 71.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,573,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 217,800,000원 | 194,526,600원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 도이치파이낸셜주식회사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 241,800,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당은 194,526,600원이며 미배당은 47,273,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 198,100,000원 | 194,526,600원 | 47,273,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 138,670,000원 | 135,928,620원 | 105,871,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 97,069,000원 | 94,921,758원 | 146,878,242원 | 0원 |
후순위 채권이 배당받지 못해도 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 채권자 미배당은 47,273,400원이고, 2회 유찰 시 105,871,380원, 3회 유찰 시 146,878,242원으로 늘지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 102동은 철근콘크리트조 29층건입니다.
- 주위환경. 경상북도 구미시 비산동에 위치하며 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 교통시설과의 거리·대중교통상황 등 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 4-6차선, 남측·서측은 왕복 2차선, 동측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 608,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각 전 현황조사와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부현황과 상태가 확인되지 않았습니다.
- 말소기준권리 확인. 2023.05.03 을구 6번 근저당권 217,800,000원이 기준이며 2025.01.13 한국주택금융공사로 이전된 이력을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 현재 가격 기준. 최저가는 198,100,000원, 최근 12개월 실거래 평균은 279,208,333원, 최신 거래는 252,000,000원입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생하더라도 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 남았다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 농협은행주식회사 근저당 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 198,100,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
가격 역시 최근 거래 자료와 비교하면 현재 회차가 눈에 띕니다. 최근 12개월 평균 279,208,333원 대비 71.0%, 최신 거래 252,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 상태를 확인하지 못했다는 점은 남아 있습니다. 권리는 양호하고 가격은 내려왔지만, 최종 판단의 마지막 관문은 점유와 내부 상태 확인입니다.
