대구지방법원 2025타경302. 구미시 송정동 13-14 토지와 지상 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2011.11.22.이고, 감정평가상 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 건물 2~4층 일부가 공부상 사무소이나 실제 다가구주택으로 사용된다고 적혀 있어, 아파트처럼 한 세대만 보면 되는 물건이 아니라 여러 호실의 임차·점유관계를 함께 확인해야 하는 유형입니다.

말소기준권리는 2022.11.30. 설정된 왜관새마을금고 근저당권 채권최고액 468,000,000원입니다. 그보다 앞선 평리새마을금고 근저당권과 조현준·하진오 전세권은 이미 말소됐고, 이후 설정된 장인석 전세권과 주택임차권등기, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기상 소멸과 점유자의 대항력 판정은 별개의 문제이므로, 전입일 자체가 확인되지 않은 4건은 현 단계에서 “대항력 없음”으로 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유 확인은 끝나지 않았다

매각물건명세서에는 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 장인석의 30,000,000원 전세권과 이후의 주택임차권등기들은 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.

총 19건 가운데 한국토지주택공사 505호 110,000,000원 건은 김지숙 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차·점유 신고는 18명으로 봅니다. 2026.05.11에는 한국토지주택공사 명의 501호 60,000,000원 주택임차권등기도 추가돼 있으며, 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만, 시세보다 싼지는 별개의 문제

현재 최저매각가는 561,092,000원으로 감정가 1,145,087,600원의 약 49%입니다. 2회 유찰만 보면 가격이 크게 내려온 것은 맞습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 매매시장보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.

따라서 현재 배당모델의 인수액 0원을 반영한 실질취득액도 561,092,000원이지만, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 2~4층을 다가구주택으로 사용하는 토지·건물 일괄매각이라는 성격까지 감안하면 호실별 임대현황과 현장 수익성 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 561,092,000원 가정)

현재 시뮬레이션은 왜관새마을금고 근저당을 채권최고액 468,000,000원 기준으로 반영합니다. 사건 청구액은 393,187,770원으로 별도 표시돼 있으므로 실제 배당은 채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구미시 송정동 송정삼거리 남측 인근으로, 주변은 단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로여건을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 건물 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 일부는 공부상 사무소이나 실제 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 345.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 615,300원/㎡입니다. 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 토지와 다가구주택을 함께 취득하는 일괄매각이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 매매가뿐 아니라 임대수익·공실·호실별 명도 상태를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 4건부터 확인. 정창수·주거임·공사·한국토의 실제 점유 호실, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 505호 110,000,000원 신고는 김지숙 보증금의 대위·승계 건으로, 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 2026.05.11 임차권 확인. 한국토지주택공사 명의 501호 60,000,000원 주택임차권등기도 말소기준 이후 권리이지만, 해당 호실의 실제 점유관계는 현장에서 함께 대조해야 합니다.
• 공부상 용도와 실제 이용 대조. 2~4층 일부는 공부상 사무소이나 실제 다가구주택으로 이용 중이므로 각 호실 위치·도면·현황을 맞춰봐야 합니다.
• 배당액과 실제 채권액 구분. 왜관새마을금고 청구액은 393,187,770원인데 배당 시뮬레이션은 채권최고액 468,000,000원을 반영합니다. 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 현재 최저가 561,092,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 보지 말고, 주변 다가구·토지 거래와 실제 임대수익을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인 끝”은 같은 말이 아니다

이 사건의 등기 구조는 분명합니다. 2022.11.30. 왜관새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없다고 적혀 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 다가구 임대물건이라는 특성 때문에 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 확인되는 전입자는 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 전입일 미상 4건은 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 게다가 실거래 비교 자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트도 인정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 실무상 점유 확인은 필수, 가격은 검증 전 보류로 정리하는 것이 맞습니다.