31,850,000원
대구지방법원 2025타경398. 구미시 옥계동 동우대백타운 101동 510호, 15층 건물 중 5층의 전용 59.85㎡대 아파트입니다. 소유자는 장철호이며 2017.05.25 매매를 원인으로 2017.06.02 소유권을 취득했고 거래가액은 53,500,000원입니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 남아 있는 가압류나 압류 자체가 아니라, 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 임차인 정규환입니다.
정규환은 임대차계약일 2017.08.07, 점유개시 2017.08.09, 주민등록과 확정일자 모두 2017.08.10입니다. 제공된 말소기준은 2020.06.30 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖췄습니다. 2021.11.16 임차권등기도 마쳤고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 540 101동 5층 510호 · 도로명 경상북도 구미시 흥안로 63 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.85㎡ · 15층 중 5층 · 복도식 |
| 소유자 | 장철호 · 2017.05.25 매매 · 거래가액 53,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정규환 / 73,582,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
제공된 말소기준은 2020.06.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 한국주택금융공사·신용보증기금·서울보증보험주식회사 가압류, 포항시·구미시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정규환의 주민등록일과 확정일자는 2017.08.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순위가 뒤라는 이유만으로 인수위험이 없어지는 것이 아닙니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정규환 | 부동산 전부 · 주거 | 2017.08.10 / 2017.08.10 | 50,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 아닙니다. 현재 최저가 31,850,000원을 가정한 배당에서는 임차보증금에 30,876,700원이 배당되고 19,123,300원이 남아 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동우대백타운 동일면적 59.85㎡의 최근 거래 12건 평균은 46,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 36,000,000원, 최근 거래 최저도 36,000,000원이며 최고는 70,000,000원입니다. 현재 최저가 31,850,000원만 보면 최근 평균의 68.2%지만, 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 50,000,000원 수준은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 12 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 46,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 1. 임차인 정규환 보증금 | 50,000,000원 | 30,876,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 30,671,879원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 14,671,975원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 52,643,130원 | 0원 |
| 6. 강제경매 신청채권자 · 정규환 | 73,582,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 973,300원을 제외한 30,876,700원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 19,123,300원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 31,850,000원 | 19,123,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,295,000원 | 28,506,310원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,606,499원 | 35,074,418원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 유찰이 이어져 낙찰가가 31,850,000원에서 22,295,000원, 15,606,499원으로 내려가도 매수인 인수액은 19,123,300원에서 28,506,310원, 35,074,418원으로 커집니다. 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 옥계동 양포초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·학교·다세대주택 및 주변 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20미터, 동측 폭 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구미옥계지구 택지개발사업)이며 공시지가는 559,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 동우대백타운은 730세대, 사용승인일은 1994.06.20이며 동일면적 최근 거래는 12건입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.7회, 낙찰률은 0.0으로 나타나 가격만 낮아졌다는 이유로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 31,850,000원만 시세와 비교하지 말고 보증금 50,000,000원 수준을 기준으로 최근 12개월 평균 46,666,666원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 19,123,300원이며 배당 결과에 따라 실제 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회 유찰 시 인수액 28,506,310원, 4회 유찰 시 35,074,418원으로 오히려 커지는 구조입니다.
- 임차인 관계 검증. 정규환에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·점유·보증금 지급과 회수 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항없음입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 보증금이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 65,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 31,850,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 평균 46,666,666원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 정규환의 보증금 50,000,000원 중 현재 회차에서 19,123,300원이 미배당될 것으로 계산되어 매수인이 그 잔액을 인수합니다.
따라서 이 사건에서 중요한 숫자는 31,850,000원이 아니라 50,000,000원 수준의 실질취득입니다. 최근 실거래 평균 46,666,666원과 최신 거래 36,000,000원을 웃도는 수준이고, 단지 경매 평균 유찰도 6.7회입니다. 최저가 할인율은 커졌지만 실질 가격 메리트는 제한적이며, 추가 유찰도 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다. 권리분석의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 남느냐”입니다.
