대구지방법원 2025타경419. 김천시 지좌동 405-16 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 심원경 지분 7분의 2, 조만자 지분 7분의 5이고, 2017년 10월 25일 설정된 김천축산업협동조합 근저당권 190,000,000원이 말소기준입니다. 그 이후 설정된 서민금융진흥원·엠메이드대부유한회사·주식회사한빛자산관리대부의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2017년 4월 24일 오진웅 명의 근저당권 90,000,000원은 2017년 10월 25일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 김천축산업협동조합 근저당입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

2011년 3월 22일 상속으로 조만자·심태경·심원경이 지분을 취득했고, 2021년 12월 20일 심태경 지분 7분의 2가 조만자에게 증여되면서 현재 조만자 7분의 5, 심원경 7분의 2 구조가 됐습니다. 2017년 4월 24일 오진웅 근저당 90,000,000원은 같은 해 10월 25일 말소됐고, 이날 설정된 김천축산업협동조합 근저당 190,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.

② 가격 흐름 — 두 번 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다

감정가는 340,743,100원이고 현재 최저매각가는 166,964,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰된 결과 금액 자체는 크게 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 등 비교 가능한 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다.

유찰이 추가될수록 매각대금이 줄고 김천축산업협동조합을 포함한 채권자들의 미배당액은 69,331,530원 → 118,719,481원 → 153,218,296원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담은 서로 다른 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,964,000원 가정)

채권자 총 청구액 233,158,034원 중 예상배당 163,826,504원, 미배당 69,331,530원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 물건 특성 — 주택·창고·토지를 한 번에 본다

• 이용상태. 감정평가상 기호(가)는 단독주택등, 기호(나)는 창고등으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 두 건물 모두 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층이며, 공부상 판넬지붕과 현황이 다릅니다.
• 토지 현황. 공부상 지목은 창고용지이나 현황 대부분은 대 상태의 주거용 건부지입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물 및 과수목·조경수·수목 등을 포함하고, 목록 3 지상 호이스트화물승강기는 목록 3 건물가격에 포함됩니다.
• 설비. 기호(가)는 위생·급배수 및 난방설비, 기호(나)는 위생·급배수설비가 되어 있습니다.

⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 김천시 지좌동 소재 덕일아파트 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(마잠지구)입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 토지 조건. 면적 496㎡, 공시지가 199,600원/㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 명시된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 거주·사용자와 명도 필요 여부를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·과수목·조경수·수목과 호이스트화물승강기 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
• 공부와 현황 차이 확인. 토지 지목과 현재 이용상태, 건물 지붕 형태 차이를 직접 확인하세요.
• 가격 판단은 별도. 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 가압류의 소멸관계, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권 해당 없음 문구를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 따로 봐야 한다”

이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2017년 10월 25일 김천축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 물건 자체는 단순한 공동주택 한 호가 아니라 토지 496㎡와 단독주택·창고를 함께 일괄매각하는 구조이고, 공부와 현황의 차이도 있습니다. 현재 최저가는 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없어 이 할인율만으로 저가 여부를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮고, 현황·점유·가격 검증은 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.