대구지방법원 2025타경8883. 대구 동구 신서동 ‘신서동신일해피트리’ 101동 14층 1403호 아파트 관련 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.48㎡입니다. 다만 가장 먼저 봐야 할 사실은 전체 호수 매각이 아니라 김일환 지분 2분의 1 매각이라는 점입니다. 등기상 김일환·김주연이 각각 2분의 1씩 공유하고 있어, 낙찰자는 원칙적으로 김주연과 공동소유 관계에 들어가는 구조입니다.
표면 가격만 보면 감정가 139,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 68,110,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 단지 최근 12개월 전체 호수 실거래 평균 241,375,000원과 최신 거래 245,000,000원은 아파트 한 호 전체의 거래가격입니다. 지분 2분의 1 경매 최저가와 비교 단위가 다르므로, 단순 비율 28.2%를 ‘시세의 28.2%에 사는 물건’으로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 513-1 신서동신일해피트리 101동 14층1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 84.48㎡ 실거래 면적 일치 · 25층 건물 내 14층 1403호 |
| 공유자 | 김일환 2분의 1 · 김주연 2분의 1 |
| 매각 대상 | 김일환 지분 2분의 1 · 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국금융자산관리대부 / 111,078,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 ‘지분·점유’
현재 권리분석상 말소기준은 2023.11.06 국 압류로 잡혀 있습니다. 이후의 케이비국민카드 가압류, 대구광역시 동구 압류, 현재 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 과거 김일환 지분에 설정된 142,500,000원 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주연 현재 공유자 2분의 1 | 2011.09.07 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김주연은 현황조사·매각물건명세서상 조사 대상자로 기재되어 있고, 전입일 2011.09.07은 말소기준 2023.11.06보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 임대관계도 미상이며, 동시에 현재 소유지분 2분의 1을 가진 공유자이기도 합니다. 따라서 단순히 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·임차보증금 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 전체 호수 시세와 지분 최저가를 섞지 말 것
신서동신일해피트리 동일 면적 84.48㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균은 241,375,000원, 최신 거래는 2026.08의 245,000,000원입니다. 그러나 이번 경매는 한 호 전체가 아니라 지분 2분의 1이므로, 아래 실거래가는 단지 전체 호수의 시장 수준을 확인하는 참고자료로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.48㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.48㎡ | 20 | 243,000,000원 |
| 2026.08 | 84.48㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2026.07 | 84.48㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 2026.05 | 84.48㎡ | 23 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 84.48㎡ | 22 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.48㎡ | 4 | 242,500,000원 |
| 2026.01 | 84.48㎡ | 1 | 236,000,000원 |
| 2025.12 | 84.48㎡ | 8 | 216,000,000원 |
| 2025.11 | 84.48㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2025.10 | 84.48㎡ | 13 | 251,000,000원 |
| 2025.09 | 84.48㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.48㎡ | 12건 | 241,375,000원 |
전체 호수 실거래 범위는 216,000,000원~255,000,000원이고 최신 거래는 245,000,000원입니다. 경매 최저가 68,110,000원이 최근 12개월 평균의 28.2%로 계산되지만, 이는 2분의 1 지분 가격과 전체 호수 가격을 서로 다른 단위로 비교한 수치입니다. 따라서 이 28.2%만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,625,980원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 19,078,024원 | 19,078,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,405,996원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권자 총 청구 19,078,024원은 전액 배당되고, 잔여 47,405,996원이 계산됩니다. 신청채권자 주식회사한국금융자산관리대부의 청구액은 111,078,473원이지만 이 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제 역시 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신서동 안심역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 볼 때 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물 내 14층 1403호이며, 사용승인일은 2007.03.21입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 남동측 약 35미터·북측 약 20미터·서측 약 15미터·동측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지는 588세대이고 동일 면적 실거래는 최근 12개월 12건 확인되지만, 이번 매각대상은 전체 호수가 아닌 공유지분이어서 일반 아파트 거래와 환금성을 동일하게 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰 대상이 김일환의 2분의 1 지분임을 전제로 자금계획과 향후 공유관계를 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 김주연에게 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건이 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 확정 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 김주연 점유관계. 2011.09.07 전입, 보증금·확정일자·임대관계 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 보고 보증금과 점유 원인을 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 미확정. 배당표상 인수 0원만으로 최저가를 실질취득가로 확정하지 마세요. 미확인 임차보증금이 있다면 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당과 미배당 구조를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 단위. 최근 12개월 평균 241,375,000원과 최신 245,000,000원은 전체 호수 거래가격입니다. 지분 최저가 68,110,000원과 직접 할인율 비교를 하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것은 지분 구조다
이 물건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 139,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 68,110,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이번 경매에서 사는 것은 신서동신일해피트리 1403호 전체가 아니라 김일환의 2분의 1 지분입니다. 다른 2분의 1 공유자 김주연은 우선매수권을 가진 특별매각조건의 당사자이고, 2011.09.07 전입 상태이면서 보증금·확정일자·임대관계가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “시세 241,375,000원짜리 아파트를 68,110,000원에 산다”가 아닙니다. 전체 호수 시세와 지분 가격은 직접 비교할 수 없고, 미확인 점유·보증금이 남아 있어 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 2회 유찰의 가격 할인보다 공유지분의 낮은 환금성, 공유자 우선매수, 선순위 전입자의 임차관계 미상이 우선하는 사건입니다. 종합적으로는 가격 숫자만 보고 접근하기 어려운 D등급 유형입니다.
