대구지방법원 2025타경10960. 구미시 봉곡동 261-11의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이고, 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 현재 소유자는 김하준이며, 말소기준권리는 2022년 1월 11일 설정된 선산새마을금고의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다.
등기상 그 뒤에 서울보증보험 가압류, 선산새마을금고의 경매개시결정, 구미시 압류와 다수의 주택임차권이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 등기 순위상 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 여러 호실이 나뉜 다가구주택이므로, 인수 여부와 별개로 실제 점유자 확인과 명도 범위가 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10960 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 261-11 · 경상북도 구미시 봉곡로15길 20-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 대 277.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 543,100원/㎡ |
| 소유자 | 김하준 |
| 감정가 / 최저가 | 723,910,660원 / 354,715,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선산새마을금고 / 338,763,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 북대구농업협동조합 근저당과 여러 전세권, 구미칠곡축산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.11 을구 19번 선산새마을금고 근저당입니다. 이후 주택임차권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 6명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
임차·점유 기재는 7건이지만, 그중 한국토지주택공사 1건은 윤지윤 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 따라서 이를 별도 임차보증금으로 더하면 안 되며, 실제 임차·점유 기재는 6명으로 봐야 합니다.
| 성명 | 호실·범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지윤 | 201호로 전입 | 미상 | 2023.02.03 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 직접 기재 |
| 지상민 | 203호로 전입 | 미상 | 2023.02.20 / 미상 · 배당요구 2025.09.08 | 대항력 없음 | 미상 | 직접 기재 |
| 이소민 | 503호(북동쪽) 약 60㎡ | 95,000,000원 | 2022.02.14 / 2022.02.04 · 배당요구 2024.02.21 | 대항력 없음 | 미상 | 직접 기재 |
| 남지은 | 502호 · 4층 서쪽 59㎡ | 95,000,000원 | 2022.02.14 / 2022.02.14 · 배당요구 2024.03.08 | 대항력 없음 | 미상 | 직접 기재 |
| 한국토지주택공사 | 3층 중 별지 도면 표시 | 85,000,000원* | 2022.03.08 / 2022.02.28 · 배당요구 2024.04.19 | 대항력 없음 | 미상 | 윤지윤 승계 |
| 박성민 | 303호 · 3층 북쪽 45㎡ | 20,000,000원 | 2023.02.10 / 2023.02.10 · 배당요구 2025.11.21 | 대항력 없음 | 미상 | 직접 기재 |
| 한국토 | 확인 필요 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
* 한국토지주택공사 85,000,000원은 윤지윤 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
등기부에는 주택임차권이 을구 20번부터 24번까지 이어져 있고, 한국토지주택공사 명의 임차권도 302호와 202호에 각각 기재되어 있습니다. 즉 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니더라도 실제 인도 대상 호실과 점유관계는 여러 갈래입니다.
③ 가격과 배당 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
현재 최저매각가는 354,715,000원으로 감정가 723,910,660원의 49%까지 내려온 2회 유찰 회차입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 실제 매매사례·수익성·호실별 임대상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,715,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,766,010원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 선산새마을금고 | 390,000,000원 | 348,948,990원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 407,500,000원, 예상 배당액은 348,948,990원, 미배당은 58,551,010원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 봉곡동 선주초등학교 서측 인근으로, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 간선도로와 인접해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 277.8㎡의 대지로 평지·정방형·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유자 대조. 201호·203호·502호·503호·303호와 임차권등기된 302호·202호 등 실제 현황을 현황조사와 현장에서 다시 맞춰보세요.
- 미상 점유 확인. “한국토” 기재는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 윤지윤 보증금의 대위·승계로 기재되어 별도 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 다가구주택·토지의 실제 거래와 임대수익을 별도 비교하세요.
- 배당·명도 분리. 매수인 인수 0원과 명도 난도는 별개입니다. 배당을 받더라도 점유 이전 시점과 인도 협의를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 조건과 실제 구조·면적을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 호실별 점유 확인
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.01.11 선산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸하며 명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 결론은 분명합니다.
하지만 물건이 다가구주택이고, 실제 임차·점유 기재가 6명이며 임차권등기도 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 여기에 전입일·보증금이 미상인 점유 기재와 보증기관 승계 건까지 섞여 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만 보고 접근하기보다, 호실별 점유·명도 관계와 실제 가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장 확인 난도는 높음입니다.
