대구지방법원 2025타경8956. 대구 동구 율하동 959-8의 토지와 4층 철근콘크리트 건물로, 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.07.28이고 토지 면적은 204.0㎡입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 소유자는 황보자이, 강제경매 채권자는 박은비이며 청구금액은 63,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2017.08.02 접수된 효목새마을금고의 채권최고액 264,000,000원 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 276,000,000원의 추가 근저당이 있고, 이후 전세권 2건, 주택임차권 5건, 강제·임의경매개시결정이 이어집니다. 등기부상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 다만 등기의 소멸과 주택임차인의 대항력 판단은 별개이므로 임차인 표를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율하동 959-8 · 대구광역시 동구 율하동로17길 7-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2017.07.28 |
| 토지 | 대 204.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,052,000원/㎡ |
| 소유자 | 황보자이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 840,858,360원 / 412,021,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박은비 / 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.08.02 근저당
말소기준권리는 효목새마을금고의 2017.08.02 근저당권입니다. 등기부에 기재된 후순위 근저당·전세권·주택임차권·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 승계를 따로 본다
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민병활 | 101호 | 2022-04-21 | 미상 | 2025-09-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대환 | 201호 | 2022-09-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한아성 | 205호 | 2024-02-19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강주현 | 301호 | 2024-08-27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한지웅 | 3층 중 별지 도면 표시 | 전입 미상 | 60,000,000원 | 2024-11-20 | 가능·미상 | 미상 | 점검 |
| 성덕기 | 3층 중 별지 도면 표시 | 전입 미상 | 60,000,000원 | 2024-12-11 | 가능·미상 | 미상 | 점검 |
| 박은비 | 2층 중 별지도면 표시 | 2023-02-03 | 60,000,000원 | 2025-10-24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강서연 | 3층 중 별지 도면 표시 | 2022-12-28 | 20,000,000원 | 2025-11-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채윤 | 2층 중 도면 표시 1,2,3,4,1의 | 2023-08-17 | 20,000,000원 | 2026-04-16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | - | 2020-05-25 | 미상 | 2025-10-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2017.08.02입니다. 대항력 없음으로 정리된 임차관계는 모두 그 이후의 전입·점유로 조사되었습니다. 한지웅·성덕기는 전입신고일 미상으로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 우선변제 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
③ 현재 회차 예상배당표 (매각가 412,021,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,210원 |
| 1. 근저당 · 효목새마을금고 (을구 1) | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 효목새마을금고 (을구 2) | 276,000,000원 | 141,500,790원 |
| 3. 전세권 · 한지웅 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 민병활 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 박은비 | 63,000,000원 | 0원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 효목새마을금고 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 806,000,000원, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 405,500,790원으로 계산되며 400,499,210원이 미배당으로 남습니다. 2순위 효목새마을금고 근저당부터 일부 미배당이 발생하고, 후순위 전세권과 경매신청 채권은 시뮬레이션상 배당액이 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 대항력 미상 임차관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 840,858,360원의 49%인 412,021,000원입니다. 2회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 이 사건은 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 구조입니다. 동일 물건의 최근 실거래와 직접 대조할 근거가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 율하동 율하초등학교 서측 인근으로, 주변은 다가구주택·학교·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 건물은 다가구주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 위생·급배수·온수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 204.0㎡, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,052,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제2구역, 택지개발완료지구 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한지웅·성덕기 전입 확인. 두 임차관계는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 확정되지 않았습니다. 전입세대열람·주민등록 변동내역 등 원본 확인이 핵심입니다.
- 박은비 관계 검증. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있으므로 임대차 실체와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 배당 0원 임차권 주의. 한지웅·민병활 전세권은 현재 배당표에서 0원입니다. 등기 소멸 여부와 별개로 실제 점유·대항력·배당요구 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 민병활·김대환·한아성·강주현 등 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 있어 명도비용과 협상 난도를 사전에 판단하기 어렵습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황, 면적, 사용관계와 감정평가 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저평가를 단정하지 말고 다가구주택의 임대수익·토지가치·수선비·명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차관계 확인이 먼저다
이 사건의 등기구조 자체는 기준점이 분명합니다. 2017.08.02 효목새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 전세권·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
다만 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 다가구주택의 다수 점유관계입니다. 특히 한지웅·성덕기의 대항력은 미상이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있으며, 임차권자 박은비와 강제경매 채권자의 관계도 확인해야 합니다. 여기에 제시외 건물 포함 조건까지 겹칩니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 주기는 어렵습니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 임차·명도 실사는 아직 끝나지 않은 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
