대구지방법원 2025타경8968. 대구광역시 북구 노원동1가 150-8 골든빌라 1층102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 149,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 73,010,000원입니다. 등기상 소유자는 박주록이며, 2008.03.10. 거래가액 72,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2013.04.10. 설정된 대구축산업협동조합의 채권최고액 66,000,000원 근저당입니다. 이 권리 뒤에 설정된 북구 압류, 국 압류, 대구신용보증재단 근저당, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 권리가 단순하다는 사실과 점유·임차관계가 확정됐다는 것은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8968 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동1가 150-8 골든빌라 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 박주록 · 2008.03.10. 소유권이전 · 거래가액 72,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 72,070,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
과거의 가압류·가등기·근저당 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2013.04.10. 을구 9번 대구축산업협동조합 근저당입니다. 그 이후의 북구 압류, 국 압류, 대구신용보증재단 근저당, 삼성카드 가압류, 대구축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘시세 검증 부재’가 먼저
현재 최저가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
단지 정보상 골든(C)은 8세대, 사용승인 관련 기준일은 1998-06-03이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이번 물건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 실제 인근 다세대 거래와 개별 호의 상태를 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 2. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대구신용보증재단 | 18,273,600원 | 5,295,820원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,123,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,010,000원 가정 시 채권자 총 청구액 89,397,195원 중 71,295,820원이 배당되고, 미배당은 18,101,375원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 노원동행정복지센터 북동측 인근으로, 부근은 다세대주택·소규모 공장·아파트·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하며 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 8m 내외, 북동측 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 311.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,435,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 현장조사 당시 직접 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 전입관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2013.04.10. 대구축산업협동조합 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 구조·마감상태를 확인하지 못한 점을 반영해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 검증이 남았다
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2013.04.10. 대구축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류·근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장 내부조사도 이뤄지지 않았습니다.
가격 역시 감정가 149,000,000원에서 73,010,000원까지 낮아졌다는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래 시세가 없어 시장가 대비 메리트는 판단할 수 없습니다. 등기 권리는 정리되는 구조지만, 점유관계와 시세는 미확인. 이 두 가지를 해소한 뒤 입찰 여부와 상한가를 정하는 것이 핵심입니다.
