대구지방법원 2025타경8968. 대구 북구 노원동1가 골든빌라 1층 102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 박주록이며 2008.03.06 매매를 원인으로 거래가액 72,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2013.04.10 설정된 대구축산업협동조합 근저당 채권최고액 66,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 붙은 대구광역시 북구 압류, 국 압류, 대구신용보증재단 근저당, 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 51,107,000원으로 감정가 149,000,000원의 34.3%입니다. 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교할 만한 실제 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론내리는 것은 금물입니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 외에 물건 상태·점유·환금성까지 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8968 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동1가 150-8 골든빌라 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 박주록 · 2008.03.06 매매 · 거래가액 72,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 51,107,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 72,070,716원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.04.10 을구 9번 대구축산업협동조합 근저당입니다. 2021년 대구광역시 북구 압류와 국 압류, 2021.11.16 대구신용보증재단 근저당 18,273,600원, 2025.01.17 삼성카드 가압류 5,123,595원, 2025.08.14 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인율을 ‘시세 할인’으로 착각하지 말 것
감정가 149,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 51,107,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준이지만, 해당 면적과 직접 비교할 실제 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 이번 사건의 가격 판단 기준은 “감정가에서 얼마나 빠졌나”가 아니라, 51,107,000원의 실질취득비용이 현장 상태와 실제 매매 가능가격에 비해 합리적인가입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51,107,000원 | 34.3% | 39,610,121원 |
| 4회 유찰 시 | 35,774,900원 | 24.01% | 54,666,243원 |
| 5회 유찰 시 | 25,042,430원 | 16.81% | 65,205,529원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 낙찰가 하락분만큼 채권자들의 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 총 채권액 89,397,195원 중 49,787,074원만 배당되고 39,610,121원이 미배당으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,926원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 66,000,000원 | 49,787,074원 |
| 2. 근저당 · 대구신용보증재단 | 18,273,600원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,123,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 89,397,195원, 채권자 예상배당은 49,787,074원, 미배당은 39,610,121원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 임차·점유 — 금전 인수보다 현장 확인이 핵심
임차인 등재는 없습니다. 따라서 보증금·대항력·우선변제·승계 대상 임차보증금은 현재 분석상 잡히지 않고, 배당 계산에도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적었고 현장조사 당시 거주인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 제1층 제102호입니다.
- 주변 환경. 노원동행정복지센터 북동측 인근으로 다세대주택, 소규모 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 간선도로 접근성 등을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 약 8m 내외, 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 토지면적은 311.8㎡, 공시지가는 1,435,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 골든(C)은 총 8세대로 기재되어 있습니다. 소규모 다세대는 실수요 매수층과 거래빈도를 현장에서 따로 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가 당시 거주인 부재, 임대관계 미상입니다. 등재 임차인이 없더라도 현재 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 마감과 구조를 직접 확인하지 못하고 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태를 참고해 감정평가했습니다. 수리비 변수는 별도 점검 대상입니다.
- 가격 검증. 51,107,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 저가매수라 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격, 내부상태, 점유, 수요 중 어떤 요인이 반복 유찰에 영향을 주었는지 현장 중개업소와 실제 매도 호가를 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 39,610,121원은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이고, 제공된 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 실제 점유현황, 현장 상태를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장 검증 뒤에
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2013.04.10 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 다세대주택이고, 임대관계와 내부 상태가 현장에서 확인되지 않았으며, 비교 가능한 실거래 가격도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 단순하지만, 점유·내부상태·실제 매매가격을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
