259,700,000원
대구지방법원 2025타경9034. 경산시 사동 ‘사동2지구화성파크드림’ 105동 15층 1505호 아파트입니다. 현재 소유자는 김보람으로, 2024.04.18 매매를 원인으로 383,000,000원에 취득했고 2024.05.27 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 바로 뒤 순번으로 하나은행 근저당권 316,800,000원이 설정됐고, 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 을구 12번 근저당권은 2024.10.17 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2024.11.18 신한저축은행 가압류 31,568,511원, 2025.04.01 유니애대부 유한회사 가압류 5,674,769원, 2025.08.21 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 사동 21 사동2지구화성파크드림 105동 15층 1505호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 삼성현로91길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 17층 건물 중 15층 1505호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김보람 (단독소유 · 거래가액 383,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 259,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 307,565,022원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
등재 임차인 없음. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인의 인수 문제는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 전입 여부는 입찰 전 원본 조사로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격은 최신 거래보다 낮다
사동2지구화성파크드림의 비교면적은 104.2724㎡이며, 면적 매칭된 실거래는 총 11건입니다. 전체 평균은 364,409,090원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 376,250,000원이고, 최신 거래는 2025.11의 302,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 104.27㎡ | 4 | 302,500,000원 |
| 2025.05 | 104.27㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2024.09 | 104.27㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2024.08 | 103.22㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2024.08 | 103.22㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2024.07 | 104.27㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2024.07 | 104.27㎡ | 17 | 370,000,000원 |
| 2024.05 | 103.22㎡ | 13 | 338,000,000원 |
| 2024.04 | 104.27㎡ | 15 | 383,000,000원 |
| 2023.08 | 104.27㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2022.04 | 104.27㎡ | 4 | 423,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 376,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 364,409,090원 |
현재 최저가 259,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.0%입니다. 최신 거래인 2025.11 302,500,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균과 이전 거래의 추세 지표는 +4.0%로, 데이터상 하락 추세로 분류할 수 있는 상황도 아닙니다. 따라서 전체 평균만을 근거로 가격 매력을 주장할 필요 없이, 최신 거래와 최근 12개월 평균 모두에 대해 현재 최저가가 낮다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,435,800원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 하나은행 설정 | 316,800,000원 | 255,264,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한저축은행 | 31,568,511원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유니애대부 유한회사 | 5,674,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 354,043,280원 중 예상 배당액은 255,264,200원이고, 미배당액은 98,779,080원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 을구 12번 근저당권은 하나은행이 설정했으나 2024.10.17 한국주택금융공사로 이전된 등기가 존재합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 259,700,000원 | 255,264,200원 | 98,779,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 181,790,000원 | 178,444,940원 | 175,598,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 127,252,999원 | 124,671,457원 | 229,371,823원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서는 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담을 구분해서 봐야 합니다. 현재 회차에서 이미 실질취득액은 최저가와 같은 259,700,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 사동 소재 사동고등학교 북측 인근. 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 일반차량 출입이 용이하며 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다. 단지 남서측 왕복 4차선 포장도로를 통해 진출입 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 15층 1505호. 위생·급배수, 화재탐지·스프링클러·소화전·승강기 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 사동고등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 사동2지구화성파크드림은 505세대, 2010.10.21 준공. 비교면적 실거래는 11건이며 가격 범위는 302,500,000원부터 450,000,000원입니다.
- 토지. 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지, 지형형상은 부정형이며 공시지가는 1,274,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 12번 근저당권은 하나은행이 설정한 뒤 2024.10.17 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 경매개시결정 채권자도 한국주택금융공사입니다.
- 가격 기준은 최신 거래까지 함께. 최근 12개월 평균은 376,250,000원이지만 표본이 2건입니다. 최신 거래 302,500,000원과 현재 최저가 259,700,000원을 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현재 회차 미배당액은 98,779,080원이지만, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 현재 가격도 시세 아래
이 사건의 말소기준은 2024.05.27 하나은행 근저당권 316,800,000원이고, 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 뒤따른 두 건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 등재 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 371,000,000원에서 한 차례 유찰돼 259,700,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 평균 376,250,000원의 69.0%이며, 최신 거래 302,500,000원보다도 낮습니다. 최근 추세 지표 역시 +4.0%라 하락장을 이유로 가격 메리트를 깎아야 하는 데이터는 아닙니다.
따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 부담 없이 현재 최저가 자체를 실질취득가로 볼 수 있고, 그 금액이 최신 실거래보다 낮다는 점입니다. 남은 확인 포인트는 감정평가서에 미상으로 기재된 실제 임대·점유관계입니다. 권리는 정리형, 가격은 1회 유찰로 시세 아래, 점유 확인이 마지막 변수인 사건입니다.
