대구지방법원 2025타경9058. 대구 북구 팔달동 두산위브2001 제105동 15층 1503호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 감정가 214,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 149,800,000원입니다. 소유자는 류주희이며, 2017년 4월 28일 거래가 202,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리 흐름의 출발점은 2020년 2월 3일 대구칠곡신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 180,000,000원이었으나, 2021년 5월 4일 172,776,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤에 설정된 상상인저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 농협은행 근저당권과 투게더대부 근저당권·전세권도 이미 등기부상 말소됐습니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래가보다도 낮습니다. 다만 최신 거래 183,000,000원은 평균 201,666,666원보다 낮기 때문에 높은 가격에 거래된 과거 사례만을 기준으로 입찰가를 정하기보다는 최신 실거래와 실제 점유 상태를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 팔달동 52 두산위브2001 제105동 제15층 제1503호 도로명주소: 대구광역시 북구 매천로2길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 17층 건물 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 사용승인일 2000.02.11 |
| 소유자 | 류주희 (2017.04.28 소유권이전 · 거래가 202,000,000원) |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 149,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 상상인저축은행 / 104,487,773원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2020.02.03 대구칠곡신용협동조합 근저당권 (을구 17번) |
| 변경된 채권최고액 | 172,776,000원 (2021.05.04 변경) |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 신협 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 17번 대구칠곡신용협동조합 근저당권입니다. 최초 설정금액은 180,000,000원이고, 이후 채권최고액이 172,776,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 예정입니다.
그보다 후순위인 을구 21번 상상인저축은행 근저당권 (채권최고액 116,400,000원) 및 2025년 8월 22일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 농협은행의 종전 근저당권은 2020년 2월 3일 말소됐으며, 투게더대부의 근저당권과 전세권도 2021년 11월 22일 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 74.3%
실거래 비교 대상은 두산청구 단지의 동일 평형(전용 84.95~84.96㎡)입니다. 최근 12개월 거래는 12건이며, 평균 거래금액은 201,666,666원입니다. 최저 거래는 180,000,000원, 최고 거래는 231,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6층 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 14층 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14층 | 231,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 10층 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5층 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 17층 | 231,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 9층 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 17층 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8층 | 187,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11층 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 1층 | 196,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95~84.96㎡ | 12건 | 201,666,666원 |
현재 최저매각가 149,800,000원은 최근 12개월 평균 201,666,666원의 74.3%입니다. 최신 거래인 2026년 7월의 183,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.
다만 2026년 3~4월에는 231,000,000원에 거래된 사례가 있는 반면, 2026년 5월과 7월 거래는 모두 183,000,000원입니다. 최근 거래금액이 기존 평균보다 낮다는 점을 감안하면 평균 2.016억만을 목표 시세로 삼는 것은 신중해야 합니다. 실제 입찰가 판단에서는 최신 거래 1.83억과 해당 호수의 층·향·내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 대구칠곡신용협동조합 근저당에 우선 배당됩니다. 후순위 상상인저축은행까지 배당이 돌아가지는 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,897,200원 |
| 1. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 180,000,000원* | 146,902,800원 |
| 2. 근저당 · 상상인저축은행 | 116,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 296,400,000원* | 149,800,000원 |
* 배당 시뮬레이션의 채권액은 최초 근저당 채권최고액 180,000,000원을 사용한 값입니다. 실제 등기상 신협 근저당은 2021.05.04 채권최고액이 172,776,000원으로 변경됐습니다. 변경된 채권최고액을 적용하더라도 현재 예상배당금 146,902,800원이 그보다 낮으므로, 제시된 매각가와 비용 가정에서는 배당 결과가 달라지지 않습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용 및 법정 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 분석 지표 | 금액 |
|---|---|
| 채권최고액 합계(시뮬레이션 기준) | 296,400,000원 |
| 채권자 총 예상배당 | 146,902,800원 |
| 시뮬레이션상 미배당 | 149,497,200원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
추가 유찰이 발생할 경우 최저매각가와 채권자 배당액이 함께 감소합니다. 제시된 회차별 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 상상인저축은행에 배당이 발생하지 않으며, 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 149,800,000원 | 146,902,800원 | 149,497,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 193,808,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 224,719,236원 | 0원 |
위 금액은 각 회차의 최저매각가로 낙찰된다는 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 채권액은 제공된 최초 채권최고액 기준이며, 확정 채권액과 우선채권에 따른 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 팔달동 소재 매천대교 북동측 인근입니다. 주변은 농수산물도매시장, 학교, 아파트단지, 공장 및 나지 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장과 도시철도역이 있습니다. 단지 동측 왕복 4차선 도로를 통해 차량이 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 17층 건물의 15층 단위세대입니다. 사용승인일은 2000.02.11이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형의 평탄한 아파트 부지로, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 대로 및 중로와 접하며 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경보호 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 비교 단지는 1,108세대 규모이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래금액은 180,000,000~231,000,000원으로 편차가 있습니다. 최신 거래가가 평균보다 낮으므로 높은 거래 사례를 그대로 재매각 예상가격으로 적용하지 않도록 유의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 보증금 인수 가능성을 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 17번 신협 근저당은 최초 180,000,000원에서 172,776,000원으로 변경됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 변경·말소 상태를 재확인하세요.
- 후순위 권리 확인. 상상인저축은행 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 부족액을 매수인이 별도로 인수하는 것으로 혼동하지 마세요.
- 응찰가 상한 설정. 최근 12개월 평균 201,666,666원과 최신 거래 183,000,000원을 구분해 비교하세요. 현재 최저가가 낮더라도 경쟁으로 낙찰가가 높아지면 가격 여유는 축소됩니다.
- 내부 상태 확인. 본건은 17층 건물 중 15층입니다. 실제 수리 상태, 누수, 설비 및 내부 하자에 따른 추가 비용을 검토하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리사무소에 확인하고, 실질 취득비용에 반영하세요.
- 배당표 확인. 제시된 배당 시뮬레이션은 최초 채권최고액을 사용하며 실제 확정 채권액·집행비용·법정 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 2026.10.13 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래가 원본을 재확인하세요.
맺으며 — 가격은 우호적, 남은 숙제는 점유 확인
두산위브2001 105동 1503호는 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 149,800,000원으로 낮아졌습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 201,666,666원의 74.3%이고, 최신 거래 183,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 신건보다 확실히 개선된 구간입니다.
등기상 권리 흐름도 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020년 신협 근저당이며, 이후 설정된 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자가 배당받지 못하는 구조이지만, 후순위 근저당의 배당 부족 자체가 낙찰자의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.
다만 임대관계 미상이라는 변수를 해소해야 합니다. 점유관계와 선순위 임차권 유무를 확인한 뒤, 최신 실거래 1.83억을 함께 참고해 입찰 상한을 설정하는 것이 중요합니다. 결론적으로 현재 최저가는 시세 대비 여유가 있으나, 점유·임대차 확인을 마쳐야 권리상 인수 0원의 판단을 확정할 수 있는 물건입니다.
