대구지방법원 2025타경9058. 대구 북구 팔달동 두산위브2001 105동 15층 1503호 아파트입니다. 소유자 류주희는 2017.04.28 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 202,000,000원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020.02.03 설정된 대구칠곡신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 180,000,000원이었고 2021.05.04 변경등기에서 172,776,000원으로 변경된 내용이 확인됩니다.
말소기준 이후 2021.11.19 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당 116,400,000원과 2025.08.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 목록은 없으며 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 권리상 인수액 0원과 별개로 실제 점유자·명도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9058 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 팔달동 52 두산위브2001 105동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 17층 중 15층 |
| 사용승인 | 2000.02.11 |
| 소유자 | 류주희 (2017.04.28 소유권이전 · 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 104,487,773원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.02.03 대구칠곡신용협동조합 근저당입니다. 2021.05.04 채권최고액 변경등기가 있고, 그 뒤 2021.11.19 상상인저축은행 근저당과 2025.08.22 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 말소기준 근저당과 그 이후 상상인저축은행 근저당·경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 실거래 아래로 내려왔다
실거래 표본은 전용 84.95~84.96㎡의 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 201,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 183,000,000원입니다. 현재 최저매각가 149,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%로, 신건 감정가 214,000,000원에서 1회 유찰된 뒤에는 실거래 기준 가격 여유가 생긴 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14 | 231,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 10 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 17 | 231,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 9 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 1 | 196,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 201,666,666원 |
최근 거래 범위는 180,000,000원~231,000,000원입니다. 현재 최저가 149,800,000원은 이 표본의 최저 거래 180,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 183,000,000원보다 33,200,000원 낮습니다. 따라서 현 회차에서는 단순히 감정가 할인율만이 아니라 최근 실거래와 비교해도 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 2. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 180,000,000원 | 146,902,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 116,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 296,400,000원, 예상 배당액은 146,902,800원, 미배당은 149,497,200원입니다. 현 회차 배당모형에서는 상상인저축은행 배당액이 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 149,800,000원 | 146,902,800원 | 149,497,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 104,860,000원 | 102,591,960원 | 193,808,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 224,719,236원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 경매신청 채권의 청구액은 104,487,773원이지만 배당모형상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 매수인이 채권 부족분을 인수한다는 의미가 아니라, 선순위 배당으로 매각대금이 소진되는 구조라는 뜻입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 팔달동 매천대교 북동측 인근이며, 주변은 농수산물도매시장·학교·아파트단지·공장·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도역이 소재합니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 4차선 도로를 통해 차량이 진출입합니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로1류·대로2류·중로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 42,734㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다.
- 단지. 실거래 자료상 총 1,108세대이며 동일 면적 거래가 최근 12건 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 149,800,000원은 최근 12개월 평균 201,666,666원의 74.3%, 최신 거래 183,000,000원보다 33,200,000원 낮습니다. 응찰가는 이 가격 차이를 훼손하지 않는 범위에서 정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 목록은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입·점유·명도 상태를 반드시 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 대구칠곡신용협동조합 근저당은 180,000,000원에서 172,776,000원으로 변경등기가 있으므로 배당요구·채권계산서와 맞춰 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 매각가에서는 총 채권액 296,400,000원에 비해 배당재원이 부족하고 상상인저축은행 예상배당은 0원입니다. 다만 제공된 배당모형상 그 부족분이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 104,860,000원, 3회 유찰 시 73,402,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰 가능성을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 입찰가’가 승부처
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.03 대구칠곡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 214,000,000원에서 한 차례 유찰돼 149,800,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 201,666,666원의 74.3%입니다. 최신 거래 183,000,000원과 비교해도 낮아 현 회차에는 실거래 기준 가격 메리트가 존재합니다. 다만 임대관계가 미상이고 선순위 근저당에는 변경등기도 있으므로, 권리는 양호·가격도 유리하지만 점유와 원본 대조는 반드시 끝내고 들어가는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
