대구지방법원 2025타경9071. 경산시 옥곡동 두리마을 부영사랑으로 309동 606호 아파트입니다. 이 사건의 승부처는 대항력 임차권 자체보다 그 권리를 해소하는 확약서입니다. 천효정의 임대차는 확정일자 2022.08.10, 주민등록 2022.08.29, 점유개시 2022.08.30으로 경매개시결정 2025.08.29보다 앞섭니다. 보증금도 160,000,000원으로 현재 최저가 106,400,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져, 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 매각물건명세서에는 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사가 천효정의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 천효정 임차권에 한해서는 룰상 계산되는 인수액을 실제 매수인 부담으로 잡지 않는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0

등기부상 과거 우리은행 근저당권 67,200,000원은 2011.11.21 이미 말소됐고, 박천수의 가압류 50,000,000원·120,000,000원도 2022.08.08 해제돼 현재 경매의 선순위 담보권으로 작동하지 않습니다. 현재 말소기준은 2025.08.29 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 천효정의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 천효정은 보증기관의 대위·승계 중복 임차인으로 등록된 건이 아니며, 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 임차보증금반환채권의 양수인으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 160,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득 106,400,000원 기준

부영두리마을(3단지) 동일평형 59.99㎡대 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 145,875,000원이지만 가격 메리트 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 142,357,142원, 최신 거래는 2026.07 156,000,000원입니다.

확약을 반영한 최저가 기준 실질취득 106,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 최신 거래 156,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 없는 대항력 인수형처럼 보증금 160,000,000원을 실질취득으로 놓고 비교할 사건은 아닙니다. 이 사건에서는 확약 반영 후 실질취득 106,400,000원을 시세와 비교하는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

배당 계산상 천효정 보증금의 미배당액은 55,889,600원으로 산출됩니다. 대항력만 놓고 보면 매수인 인수 대상이지만, 2026.07.22 확약서에서 해당 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 확약은 천효정 임차권에 한해 적용됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 옥곡초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·노선상가·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 부영두리마을(3단지) 966세대, 2006.06.16 준공. 동일평형 59.99㎡대 실거래가 확인됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,212,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 현장 확인 한계. 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 내부 구조와 마감상태를 직접 확인하지 못했고, 동류형 구분건물의 일반적인 평면도·마감상태를 참고했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.07.22 대항력 포기·미변제 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 천효정 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 배당표상 미배당은 55,889,600원이지만 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 145,875,000원보다 최근 12개월 평균 142,357,142원과 최신 거래 156,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
• 하락 흐름 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -5.6%이므로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 향후 가격을 고정적으로 보지 마세요.
• 현재 회차. 2회 유찰 후 최저가 106,400,000원, 감정가의 70%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 구조·마감상태를 직접 확인하지 못한 만큼 현장 상태를 별도로 점검하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 최저가 106,400,000원만 보고 판단하면 안 되는 이유는 분명합니다. 천효정의 보증금 160,000,000원과 대항력 때문에, 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조이기 때문입니다. 현재 배당표에서도 그 룰상 부족분이 55,889,600원으로 계산됩니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22 대항력 포기·잔액 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 최저가 기준 실질취득도 106,400,000원으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 동일평형 평균 142,357,142원의 74.7%입니다.

가격만 보면 유찰을 통해 여유가 생겼습니다. 다만 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -5.6%라는 점, 그리고 권리 안전성이 확약서의 정확한 적용에 의존한다는 점은 끝까지 확인해야 합니다. 확약 확인이 끝나면 권리상 부담은 크게 낮아지고, 가격은 최근 시세보다 낮아진 상태. 이 사건의 핵심은 ‘낮은 최저가’가 아니라 확약서가 실제 인수액을 0원으로 바꾼다는 점입니다.