대구지방법원 2025타경9094. 대구 북구 산격동 1308-13, 4층 502호의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 502호이며, 감정평가에서도 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 현재 소유자는 김대환·김민진으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.12.26 상속을 원인으로 2025.08.18 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2014.02.28 설정된 새누리신용협동조합의 채권최고액 65,000,000원 근저당권입니다. 2019.05.23 같은 채권자의 채권최고액 13,000,000원 근저당권과 2025.08.29 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9094 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1308-13 4층 502호 · 도로명 대구광역시 북구 산격로10길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 면적 기준 60.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 502호 · 1991.11.08 준공 · 8세대 |
| 소유자 | 김대환 2분의 1 · 김민진 2분의 1 (2024.12.26 상속, 2025.08.18 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새누리신용협동조합 / 58,685,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준권리보다 앞선 과거의 가압류·경매·근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 실질적으로 볼 핵심은 2014.02.28 새누리신용협동조합 근저당권과 그 이후 등기입니다. 2019년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기와 현재 배당 계산만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 49% 할인율보다 ‘실거래 검증’이 먼저
현재 최저매각가는 52,920,000원으로 감정가 108,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 “감정가의 절반이니 싸다”는 판단은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 52,920,000원 | 49% | 26,432,560원 |
| 3회 유찰 시 | 37,044,000원 | 34% | 42,022,792원 |
| 4회 유찰 시 | 25,930,800원 | 24% | 52,935,954원 |
단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나며, 해당 집합건물은 8세대 규모입니다. 감정평가상 경북대학교 북문 북측 인근에 다세대·다가구· 단독주택과 소규모 상가가 혼재한 지역이지만, 소규모 다세대는 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있으므로 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,352,560원 |
| 1. 을구 11 근저당 · 새누리신용협동조합 | 65,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 을구 12 근저당 · 새누리신용협동조합 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 78,000,000원 중 51,567,440원이 배당되고 26,432,560원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 근저당권 채권의 부족분이며, 매각으로 소멸하는 등기상 권리이므로 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북대학교 북문 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택 및 소규모 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 282.3㎡, 공시지가 1,565,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 1991.11.08 준공된 8세대 규모 다세대로, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 52,920,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 매매 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 을구 12번 13,000,000원 근저당은 현재 회차에서 배당 0원이지만 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 26,432,560원은 배당 부족액이지 매수인 승계액이 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 환금성. 8세대 다세대이고 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%인 만큼 재매각 시 매수층과 거래 속도를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격까지 안전”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2014.02.28 새누리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 52,920,000원 가정에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 비교 가능한 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 여기에 2회 유찰·8세대 다세대· 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전까지 보류가 맞습니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 점유와 실제 매매가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
