대구지방법원 2025타경9094. 대구 북구 산격동 하나빌라 4층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 108,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,044,000원입니다. 등기상 핵심은 2014.02.28. 설정된 새누리신용협동조합 근저당 65,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2019년 같은 금융기관이 추가 설정한 13,000,000원 근저당과 2025년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 김대환·김민진으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024.12.26. 상속을 원인으로 2025.08.18. 소유권이전이 등기됐고, 같은 달 2025.08.29. 새누리신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 등기권리만 놓고 보면 낙찰자가 근저당을 인수하는 구조는 아니지만, 감정평가 기타사항의 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입 여부를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9094 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1308-13 4층 502호 · 도로명 대구광역시 북구 산격로10길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 502호 |
| 소유자 | 김대환 2분의 1 · 김민진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 37,044,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새누리신용협동조합 / 58,685,950원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2014.02.28. 접수된 새누리신용협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 2019.05.23. 추가 설정된 새누리신용협동조합 근저당권 13,000,000원과 2025.08.29. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당계산에도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가는 크게 낮아졌지만 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 37,044,000원으로 감정가 108,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 25,930,800원, 5회 유찰 시 18,151,560원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 최근 실거래 가격을 근거로 현재 최저가와 직접 비교할 수 있는 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 수 없습니다. 특히 하나는 8세대 규모이고 1991.11.08. 준공된 물건으로, 환금성과 개별 호 상태를 실제 거래 가능가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,792원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 새누리신용협동조합 | 65,000,000원 | 35,977,208원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 새누리신용협동조합 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,044,000원 가정 시 집행비용 1,066,792원을 제외한 35,977,208원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 합계 78,000,000원 중 42,022,792원이 미배당으로 남습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북대학교 북문 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 다세대주택·다가구주택·단독주택 및 소규모 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 502호이고, 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 규모·연식. 하나는 8세대이며 준공일은 1991.11.08.입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 존재 여부를 반드시 원본자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.02.28. 을구 11번 새누리신용협동조합 근저당 65,000,000원이 말소기준입니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 37,044,000원은 3회 유찰 결과일 뿐, 최근 실거래와의 직접 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성 확인. 8세대·1991년 준공 다세대이므로 실제 매수수요와 개별 호 내부상태를 확인해 매도 가능가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계는 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2014년 새누리신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸해, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 108,000,000원에서 3회 유찰돼 37,044,000원까지 내려온 숫자만 보고 판단하기에는 확인할 것이 남아 있습니다.
가장 중요한 것은 임대관계 미상이라는 점과 최근 실거래 비교근거가 없다는 점입니다. 여기에 8세대·1991년 준공 다세대라는 상품성을 함께 놓고 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 0원의 장점은 분명하지만, 점유관계와 실제 환금가격 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
