대구지방법원 2025타경9111. 대구 동구 신평동 대웅빌라의 다세대주택 단위세대로, 감정가는 92,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 45,080,000원입니다. 소유자는 권태완이며 2017.10.24. 거래가액 90,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.12.22. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 36,000,000원이며 2023.01.06. 변경등기에는 채권최고액 16,500,000원이 기재돼 있습니다.
그 이후 등기된 대봉천신용협동조합 근저당, 최우재 근저당, 롯데카드·삼성카드·대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 최근 12개월 거래 105,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 42.9% 수준이고, 최근 거래가 과거 거래보다 10.5% 높은 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9111 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신평동 766-1 4층402호 · 도로명주소 대구광역시 동구 신평로 60 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.83㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 4층 단위세대 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 권태완 · 2017.10.24. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 51,027,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 목록이 없다는 사실만으로 실제 점유자를 단정하지 말고 현장 점유상태는 별도로 확인하는 편이 안전합니다. 등기상 핵심은 2017.12.22. 농협은행 근저당이 말소기준권리라는 점이며, 이후 설정된 대봉천신용협동조합·최우재 근저당과 세 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 42.9%
대웅빌라108동(766-1) 전용 59.83㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월에는 2026.06. 2층 105,000,000원 거래가 확인되고, 그 이전에는 2025.04. 3층 95,000,000원 거래가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 59.83㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.83㎡ | 2건 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 | 59.83㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 100,000,000원보다 최근 12개월 거래인 105,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 45,080,000원은 최근 12개월 평균의 42.9%입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 10.5% 높은 흐름으로 계산돼 있어, 제공된 거래만 놓고 보면 최근 가격이 하락하는 형태는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 대봉천신용협동조합 근저당 | 36,000,000원 | 7,868,560원 |
| 3. 최우재 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 6,117,085원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 | 5,565,141원 | 0원 |
| 6. 대구신용보증재단 가압류 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 245,682,226원 중 채권자 예상배당은 43,868,560원, 미배당은 201,813,666원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 201,813,666원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 215,094,235원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,089,199원 | 21,291,593원 | 224,390,633원 |
유찰이 이어지면 채권자들의 미배당 규모는 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 하락이 곧 후순위 채권의 인수 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 방촌동 소재 용호초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 및 근거리에 시내버스승강장, 도시철도 1호선 용계역·방촌역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제4구역·군용비행장 소음대책구역 제2종구역·중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 335.0㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 1,199,000원/㎡입니다.
- 건물. 1994.04.18. 사용승인된 8세대 규모로, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 등기·공부의 4층 402호와 현관문의 4층 502호가 같은 목적물인지 현장에서 직접 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2017.12.22. 농협은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 거래 표본. 동일면적 실거래가 2건뿐이므로 105,000,000원을 확정 시세로 보지 말고 개별 상태를 함께 비교하세요.
맺으며 — “가격은 강점, 확인할 것은 목적물 특정”
이 사건은 권리 자체로는 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 45,080,000원이 최근 12개월 실거래 105,000,000원의 42.9%까지 내려와 있습니다. 반면 다세대 8세대 규모이고 실거래 표본은 적으며, 무엇보다 공부상 402호와 실제 현관문 502호의 표시가 다릅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 추가적인 가격 할인보다 목적물 특정과 실제 점유관계의 확인입니다.
