대구지방법원 2025타경9135. 경북 경산시 남천면 산전리 297-7, 도로명 금성산길 7에 있는 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대지 475㎡이며, 건물은 세멘벽돌조 슬라브 및 함석기와지붕 2층 구조로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2015년 설정된 성암신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤 2024년 김재희 근저당, 2025년 김재희의 임의경매개시결정, KB국민카드 가압류, 2026년 성암신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 후순위 채권이 배당받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9135 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남천면 산전리 297-7 · 경상북도 경산시 남천면 금성산길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 475㎡ · 계획관리지역 · 개발진흥지구 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 구숙희 · 2021.07.29 소유권이전(증여) |
| 감정가 / 최저가 | 242,058,140원 / 118,609,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재희 / 121,816,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2015.12.07 근저당이 말소기준
말소기준은 을구 5번 성암신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 117,000,000원입니다. 이후의 김재희 근저당 144,000,000원, KB국민카드 가압류 10,771,786원과 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 118,609,000원으로 감정가 242,058,140원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 실제 거래가격을 직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태가 단독주택이고, 주변은 단독주택·농경지·중소규모 공장·임야 등이 함께 형성된 지역입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 거래로 가격을 곧바로 비교하기보다는 토지 규모, 건물 현황, 도로 조건과 실제 이용상태를 함께 대조하는 방식의 가격 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,526원 |
| 2. 근저당 · 성암신용협동조합 | 117,000,000원 | 116,148,474원 |
| 3. 근저당 · 김재희 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,771,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 271,771,786원 중 예상 배당액은 116,148,474원이고, 미배당은 155,623,312원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 건물·토지 현황 — 권리보다 물리적 확인이 중요
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 슬라브 및 함석기와지붕 2층 건물 |
|---|---|
| 외벽 | 화강석붙임 · 치장타일붙임 · 몰탈위 페인팅 등 |
| 내부 | 벽지·타일 등 마감 · 강마루·장판지·타일 등 마감 |
| 창호 | 하이새시이중창호 |
| 설비 | 급·배수 및 위생설비 · 유류보일러 개별난방 |
| 2층 면적 | 공부상 32.48㎡ · 현황 51.76㎡ · 현황대로 평가 |
| 2층 지붕 | 공부상 후형기와즙 · 현황 슬라브 및 함석기와지붕 |
감정요항표의 ‘공부와의 차이’에는 없음으로 기재되어 있는 반면, 매각물건명세서 비고에는 위와 같이 2층 면적과 지붕의 구체적인 현황 차이가 명시되어 있습니다. 두 기재가 함께 존재하므로 입찰 전 해당 부분의 원본과 현황을 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 위치. 경상북도 경산시 남천면 산전리 소재 ‘산전리 경로회관’ 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 단독주택, 농경지, 중·소규모 공장, 임야 등이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 475㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) · 공시지가 186,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 · 개발진흥지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 가격 검증. 주변 용도가 단독주택·농경지·공장·임야로 혼재하므로 토지 규모와 건물 현황을 함께 맞춘 비교가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.12.07 성암신용협동조합 근저당 117,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 현장에서 확인하고 매각 범위와 실제 사용 상태를 대조하세요.
- 2층 면적. 공부상 32.48㎡와 현황 51.76㎡의 차이가 실제 건축물 상태와 어떻게 대응하는지 확인하세요.
- 지붕 현황. 공부상 후형기와즙, 현황 슬라브 및 함석기와지붕으로 기재된 차이를 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 118,609,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도의 현지 가격 검증을 거쳐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 155,623,312원은 채권자 측 미회수액이며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 가격·점유·현황”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.12.07 성암신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 118,609,000원 기준 배당에서는 채권자들에게 155,623,312원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 현황은 더 신중하게 봐야 합니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거 없이 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 게다가 제시외 건물 포함, 2층의 32.48㎡ → 현황 51.76㎡ 면적 차이, 지붕 현황 차이, 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 남습니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격 검증과 현장 확인을 통과해야 하는 물건입니다.
