대구지방법원 2025타경9167. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 16층 1621호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 전유면적은 22.1130㎡, 건물은 철근콘크리트구조 21층 중 16층이며 사용승인일은 2019.05.24입니다.
이 사건의 권리분석은 최저매각가 78,400,000원을 중심으로 보면 안 됩니다. 임차인 장미혜는 2020.08.28 전입했고, 확정일자는 2020.08.12입니다. 말소기준권리는 그보다 훨씬 뒤인 2024.11.07 우리은행 가압류 45,339,866원입니다. 따라서 장미혜는 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 16층 1621호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 전유 / 층 | 22.1130㎡ · 21층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 이현구 · 단독소유 · 거래가액 116,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 장미혜 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.07 주식회사우리은행 가압류 45,339,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
등기부상 장미혜의 주택임차권등기는 2025.01.23 접수되어 말소기준권리 이후이므로 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입 2020.08.28과 점유개시 2020.08.26가 2024.11.07 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 지워진다는 사실과 보증금 인수 위험은 별개입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장미혜 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원(1차) 110,000,000원(2차) | 전입 2020.08.28 확정 2020.08.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득비용이 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 감정가 112,000,000원의 70%인 78,400,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 33,600,000원 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 78,400,000원 | 28,411,200원 | 105,000,000원 보증금 기준 시뮬레이션 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 54,880,000원 | 51,507,840원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 38,416,000원 | 67,675,488원 | 최저가만 내려갈 뿐 부담은 유지 |
위 회차별 예상 인수액은 보증금 105,000,000원을 기준으로 계산된 배당 시뮬레이션입니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,811,200원을 먼저 공제한 뒤 장미혜에게 76,588,800원이 배당되어 부족분이 28,411,200원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서는 2차 보증금을 110,000,000원으로 명시합니다. 같은 배당액 76,588,800원을 기준으로 보면 남는 보증금은 33,411,200원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 장미혜 보증금 | 105,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 45,339,866원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장미혜 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표는 임차보증금 105,000,000원 기준으로 작성된 값입니다. 매각물건명세서에 기재된 2차 보증금 110,000,000원을 적용하면 현재 회차의 미변제 보증금은 33,411,200원 수준이 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 전유부분은 오피스텔로 이용되고 있습니다. 전유면적 22.1130㎡, 21층 건물 중 16층입니다.
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 경북여자고등학교 북측 인근으로, 남문시장교차로 주변 노선상가지대와 후면 주택지대가 혼재합니다. 일반음식점·소매점·병원·주상복합아파트·단독주택·다가구주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 약 2분 내외 거리에 시내버스정류장, 도보 약 5~6분 내외 거리에 도시철도 2호선 반월당역과 3호선 명덕역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.05.24. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역과 제3종일반주거지역이 포함되고, 방화지구·상대보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 4,169,000원/㎡이며 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 78,400,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 명세서상 보증금 110,000,000원을 기준으로 실질취득비용을 약 110,000,000원 수준으로 잡아야 합니다.
- 보증금 1차·2차 확인. 임차권등기에는 105,000,000원과 110,000,000원이 함께 기재되어 있습니다. 2차 계약일은 2022.07.26이며 매각물건명세서는 110,000,000원을 인수 판단 기준으로 적고 있습니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 전입 2020.08.28은 말소기준 2024.11.07보다 앞섭니다. 배당으로 보증금이 전액 소멸되지 않는 한 잔액 인수 가능성을 전제로 입찰해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인 장미혜와 경매신청채권자 장미혜가 동일인입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계 등 원본 확인이 핵심입니다.
- 우선매수권 고려. 전세사기피해자 우선매수청구권이 있으므로 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 평택세무서장과 도봉세무서장의 압류가 있고, 실제 배당에서는 당해세 등 법정우선권이 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 1억1,000만원 보증금을 봐야 한다
이 물건은 감정가 112,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 78,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 장미혜의 보증금이 낙찰가를 웃돌고, 매각물건명세서는 현재 보증금을 110,000,000원으로 명시합니다. 낙찰가가 더 떨어져도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 실질취득비용은 약 110,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 사실관계 확인 과제, 그리고 전세사기피해자의 우선매수청구권까지 겹칩니다. 감정가 112,000,000원 대비 실질취득비용이 거의 감정가 수준이고, 외부 낙찰 가능성도 제한됩니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 대항력 보증금과 우선매수권이 가격 할인 효과를 대부분 상쇄하는 인수형 경매로 보는 것이 핵심입니다.
