71,400,000원
대구지방법원 2025타경9195. 대구 동구 도동 소재 전유면적 76.5㎡ 다세대주택입니다. 소유자 윤세정은 2022.01.28 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득했고, 2022.02.14 소유권이전 등기와 동시에 소화신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 108,000,000원이며 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024.12.24 대구신용보증재단, 2024.12.27 신용보증기금, 2025.01.22 서민금융진흥원의 가압류가 차례로 들어왔고, 2025.09.09 소화신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9195 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 도동 90-3 에이,비동 2층201호 |
| 용도 / 전유면적 | 다세대 · 다세대주택 · 76.5㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 윤세정 · 2022.01.28 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 소화신용협동조합 / 83,273,407원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 단지 | 자연A동 · 총 8세대 · 1996.12.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 동촌농업협동조합 근저당과 새누리신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현 권리분석의 기준점은 2022.02.14 소화신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔어도 최근 시세 이상
이 물건은 감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 71,400,000원까지 내려왔습니다. 감정가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 가격 판단의 기준은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래여야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 76.5㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.01 | 76.5㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2022.01 | 76.5㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 76.5㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.5㎡ | 2건 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.5㎡ | 4건 | 96,250,000원 |
전체 4건 평균은 96,250,000원이지만, 여기에는 2021.12의 125,000,000원과 2022.01의 130,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 거래 2건의 평균은 65,000,000원, 최신 거래는 70,000,000원입니다. 현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균의 109.8%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 을구 5번 근저당권 · 소화신용협동조합 | 108,000,000원 | 69,714,800원 |
| 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 58,487,077원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 15,833,098원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,795,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 198,115,501원 중 69,714,800원이 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 128,400,701원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 다음 회차는 낮아져도 환금성은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 128,400,701원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 149,435,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 164,159,249원 | 0원 |
다음 회차로 갈수록 매각가는 낮아지고 채권자 미배당은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 물건은 총 8세대의 다세대주택이고 최근 12개월 실거래도 2건이므로, 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 환금성까지 좋아진다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전유면적은 76.5㎡입니다.
- 입지. 도평동 행정복지센터 북서측 인근으로 단독·다세대주택과 근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 일반차량 진·출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(5층이하)·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제2종구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 662,200원/㎡이며 현황은 다세대주택부지입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 자연A동은 총 8세대이며 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도가격 판단을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인 착시. 현재 최저가는 감정가 102,000,000원의 70%지만 최근 12개월 평균 65,000,000원의 109.8%입니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2025.06의 70,000,000원입니다. 현재 최저가 71,400,000원은 이보다 높은 수준입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -49.0%입니다. 과거 125,000,000원·130,000,000원 거래를 중심으로 적정가를 잡으면 최근 시장과 괴리가 생길 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 계산상 인수액은 0원이지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 다세대주택이고 최근 거래 표본이 많지 않습니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능 가격과 기간을 함께 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 역사문화환경보존지역 등 개별 규제 내용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 최근 시세보다 높다”
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2022.02.14 소화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 109.8%이고 최신 거래 70,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세는 -49.0%입니다. 총 8세대 다세대주택이라는 점까지 감안하면 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리는 정리형, 가격은 보수적 접근. 현재 회차의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래와 향후 환금성을 기준으로 응찰가를 얼마나 엄격하게 통제하느냐입니다.
