대구지방법원 2025타경9242. 영천시 도남동 200 소재 기타 + 토지 물건으로, 토지는 15,271.7㎡의 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 주식회사시알이노테크이고, 경매의 말소기준은 2023.10.17 국민은행 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당과 서울보증보험·한국전력공사·국민은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 11,815,451,000원으로 감정가 24,113,164,405원의 49% 회차입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 공업용 토지와 기타 용도의 자산은 실제 거래가격·설비 상태·활용 가능성에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로 가격 검증이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9242 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 도남동 200 · 도남공단3길 28-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 15,271.7㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사시알이노테크 |
| 감정가 / 최저가 | 24,113,164,405원 / 11,815,451,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 10,400,442,316원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2023년 국민은행 근저당이 기준
현재 말소기준권리는 을구 12번 국민은행 근저당입니다. 이후의 을구 13·14·15·16·17번 국민은행 근저당과 갑구 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 중소기업은행·하나은행 등의 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 말소기준을 앞서는 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 점유자 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HETTI ARACHCHILLAGE NUWAN HASARANGA | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| DIYAKOLA WATHTHALAGE CHAMARA PRABHATH | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 2024.07.15로, 말소기준권리인 2023.10.17 국민은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 판단되지 않으며 인수 보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계와 배당액은 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 비교 근거가 없다
현재 회차 최저가는 11,815,451,000원, 감정가는 24,113,164,405원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 8,270,815,699원, 4회 유찰 시 5,789,570,989원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,815,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 120,554,510원 |
| 을구 12번 근저당 · 국민은행 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 국민은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 국민은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 15번 근저당 · 국민은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 국민은행 | 1,680,000,000원 | 534,896,490원 |
| 을구 17번 근저당 · 국민은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 | 55,892,350원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 | 902,440,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한국전력공사 | 52,391,450원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 국민은행 | 206,770,249원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 14,777,494,049원 중 11,694,896,490원이 배당되고, 3,082,597,559원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용 규제 메모
- 토지 규모. 15,271.7㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방이며 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역에 포함됩니다.
- 지구. 농공단지·산업시설구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로 관계. 공공시설구역·도로구역·중로2류·소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 219,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황조사상 전입자 2명이 존재합니다. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 일정은 확인해야 합니다.
- 임차조건 확인. 두 점유자 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 실제 거래사례와 자산 활용가치를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 3,082,597,559원의 미배당이 발생하며, 추가 유찰 시 미배당 규모가 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장을 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.17 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.07.15 전입한 점유자 2명도 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 볼 수 없습니다. 감정가 24,113,164,405원에서 2회 유찰되어 11,815,451,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 확정할 수 없는 물건”입니다. 권리보다 가격 검증과 점유 확인이 입찰의 승부처입니다.
