대구지방법원 2025타경9242. 영천시 도남동 200, 도남공단3길 28-1의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 15,271.7㎡, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 일반공업지역입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사시알이노테크이고, 말소기준은 2023년 10월 17일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보로 같은 도남동 200 토지가 기재돼 있습니다.
말소기준 뒤에는 국민은행의 추가 근저당권들이 순차 설정됐고, 2025년에는 서울보증보험·한국전력공사·국민은행의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 채권이 많다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수하는 문제를 구분해서 봐야 합니다. 채권 미배당은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 도남동 200 · 도남공단3길 28-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 토지면적 | 15,271.7㎡ |
| 소유자 | 주식회사시알이노테크 |
| 감정가 / 최저가 | 24,113,164,405원 / 8,270,816,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 10,400,442,316원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심 기준일은 2023.10.17입니다. 을구 12번 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 을구 13·14·15·16·17번 근저당과 갑구 가압류·압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행 및 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
임차인·점유 관계 — 전입자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HETTI ARACHCHILLAGE NUWAN HASARANGA | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| DIYAKOLA WATHTHALAGE CHAMARA PRABHATH | 2024.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 전입자는 2명이며 모두 2024.07.15 전입했습니다. 이는 말소기준권리인 2023.10.17 국민은행 근저당보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두되, 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가는 24,113,164,405원, 현재 최저매각가는 8,270,816,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 이 사건에는 동일 물건을 직접 비교할 실거래 기준이 제시되지 않았습니다. 따라서 34.3%라는 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 8,270,816,000원 | 8,185,707,840원 | 6,591,786,209원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 5,789,571,200원 | 5,729,275,488원 | 9,048,218,561원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 4,052,699,839원 | 4,009,772,841원 | 10,767,721,208원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각대금이 줄고 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석에서는 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수부담을 별개로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,270,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 85,108,160원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사국민은행 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,200,000,000원 | 385,707,840원 |
| 5. 을구 15번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 16번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 17번 근저당 · 주식회사국민은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,892,350원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 902,440,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 한국전력공사 | 52,391,450원 | 0원 |
| 11. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 206,770,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 14,777,494,049원 중 채권자 배당은 8,185,707,840원, 미배당은 6,591,786,209원입니다. 집행비용 85,108,160원을 포함하면 매각대금 8,270,816,000원이 전액 배분됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다.
④ 토지·이용 메모 (토지 정보 기준)
- 토지 규모. 지목은 공장용지, 면적은 15,271.7㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 농공단지와 산업시설구역에 포함됩니다.
- 형상·지형. 평지, 가로장방 형태입니다.
- 도로 조건. 도로접면은 중로각지이며 중로2류(폭 15m~20m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 기타 토지이용. 공공시설구역·도로구역에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 219,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 전입자 원본 대조. HETTI ARACHCHILLAGE NUWAN HASARANGA와 DIYAKOLA WATHTHALAGE CHAMARA PRABHATH의 전입일은 말소기준 뒤이지만 보증금·확정일자는 원본 서류로 확인하세요.
- 공동담보 관계 확인. 국민은행 근저당권에는 도남동 200 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 매각 대상과 담보 범위를 원본에서 대조하세요.
- 공장저당 목록 확인. 을구 12-1, 13, 14, 15, 16, 17번에는 공장 및 광업재단 저당법 관련 목록 기재가 있으므로 해당 목록과 매각대상 범위를 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 일반공업지역·농공단지·산업시설구역·가축사육제한구역 및 접한 도로·공공시설구역의 구체적 제한을 입찰 전 확인하세요.
- 배당표 성격 확인. 현재 시뮬레이션은 집행비용과 채권최고액·청구금액을 기준으로 작성돼 있으며 실제 배당 결과는 원본 배당요구 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 남은 사건
이 사건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2023.10.17 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 2024.07.15 전입한 2명도 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원이 유지됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 24,113,164,405원에서 3회 유찰돼 8,270,816,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수 있는 실거래 비교 기준은 확인되지 않습니다. 또한 공장용지 15,271.7㎡의 공업용 토지·기타 물건이라는 특성과 세 차례 유찰 이력을 함께 놓고 보면, 현재 사건의 핵심은 인수위험보다 실제 거래가치와 매각대상 범위를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
