대구지방법원 2025타경9288. 영천시 임고면 양평리 621-8·621-9 일원에 있는 단독주택과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 주변은 농경지·창고·농가주택 등으로 형성돼 있습니다. 권리 구조의 기준점은 2017년 8월 17일 설정된 임고농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 현재 회차 배당 계산상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 접근하면 안 됩니다. 목록4·5에는 농지취득자격증명 문제가 있고, 목록4는 지적도상 맹지, 목록5는 실제 맹지입니다. 목록4는 지목이 ‘답’이지만 일부는 현황상 ‘창고용지’이고, 목록5의 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 등기상 권리보다 현장 이용·접근·농지취득 절차를 확인하는 일이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 임고면 양평리 621-8, 621-9 · 등기상 도로명주소 경상북도 영천시 임고면 수평길 77-226 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 중 |
| 소유자 | 서종학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 495,147,850원 / 346,603,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임고농업협동조합 / 217,805,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물, 지상 조경수·조경석·관정 등 포함 평가 · 목록5 비닐하우스 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.08.17 근저당
말소기준권리는 2017.08.17 접수된 을구 1번 임고농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 그 다음 순번으로 설정된 을구 2번 근저당권 94,000,000원, 2023~2024년 가압류 4건, 2025.09.16 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 2024.11.13 강제경매개시결정은 이후 등기상 말소됐습니다.
을구 1번 근저당권에는 2025.04.22 농업협동조합중앙회로 97,422,327원 확정채권 일부양도가 등기돼 있습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 별개의 새 보증금이나 별도 인수금액처럼 중복 합산할 사안이 아닙니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·회차 — 70%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저매각가는 346,603,000원, 현재 회차에서 별도 인수가 0원이므로 실질취득금액 역시 346,603,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 346,603,000원 | 340,950,558원 | 62,503,813원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 277,282,400원 | 272,600,446원 | 130,853,925원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 221,825,920원 | 217,920,357원 | 185,534,014원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 346,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,652,442원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 임고농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 임고농업협동조합 | 94,000,000원 | 94,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 13,642,000원 | 13,642,000원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 22,367,092원 | 22,367,092원 |
| 5. 가압류 · 임고농업협동조합 | 47,652,647원 | 47,652,647원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 105,792,632원 | 43,288,819원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 채권자 총 청구 403,454,371원 중 340,950,558원이 배당되고, 62,503,813원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 임고면 양평리 ‘수평마을’ 북서측 인근이며, 주변은 농경지·창고·농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변 간선도로가 인근에 위치해 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 급·배수, 위생, 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 해당하고, 지역특화발전특구인 한방마늘산업특구가 포함됩니다.
- 목록4. 지적도상 맹지이지만 목록1·2를 통해 접근 가능합니다. 지목은 ‘답’이나 일부 현황은 ‘창고용지’입니다.
- 목록5. 실제 맹지이나 본건 토지들을 통해 접근 가능하며, 지상 비닐하우스는 철거·이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 주소 차이. 목록3 건물의 등기상 도로명주소는 ‘수평길 77-226’이지만 건축물대장 및 실제 주소는 ‘수평길 77-26’입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4·5는 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못합니다.
- 접근로 확인. 목록4는 목록1·2를 통해, 목록5는 본건 토지들을 통해 접근하는 구조이므로 실제 통행 경로와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이. 목록4는 공부상 ‘답’인데 일부가 ‘창고용지’로 이용되고 있습니다. 농취증과 실제 이용관계 확인이 필요합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록5 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되므로 낙찰 후 소유·철거 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 주소 대조. 목록3은 등기상 도로명주소와 건축물대장·실제 주소가 다르므로 현황과 공부를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 토지 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 을구 1번 근저당권 중 97,422,327원이 농업협동조합중앙회로 일부 이전돼 있으므로 배당요구·채권관계를 원본 등기와 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 절차와 현장이 더 어렵다”
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2017.08.17 임고농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록4·5 농지취득자격증명, 맹지 접근, 목록4의 지목·현황 차이, 목록5 비닐하우스 제외, 목록3 주소 불일치를 모두 확인해야 합니다.
현재 최저가는 346,603,000원으로 감정가의 70% 수준이지만, 실거래 비교 기준 없이 이 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 절차·현장 난도는 높은 농촌형 복합물건으로 보는 것이 적절합니다. 입찰 여부는 할인율보다 농취증 취득 가능성과 실제 토지 이용·접근 조건을 먼저 확인한 뒤 판단해야 합니다.
