대구지방법원 2025타경9300. 대구 북구 태전동 ‘칠곡관음타운’ 106동 16층 1601호, 전용 134.37㎡ 아파트입니다. 감정가는 288,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 201,600,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.06.20. 우리은행 근저당권 240,000,000원이며, 이후 신용보증기금·우리은행·엔에이치농협캐피탈·케이비캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 예상배당에서 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산되어 있고, 후순위 채권의 대규모 미배당 320,555,234원은 채권자 측 부족분이지 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9300 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1065-1 칠곡관음타운 106동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.37㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 문교영 · 2019.11.04. 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 214,987,074원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.06.20. 접수된 우리은행 근저당권이며, 그 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 신한은행 근저당권과 2024년 김현조 근저당권·관련 가처분은 이미 말소되었습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장 자체가 내려왔다
칠곡관음타운 전용 134.37㎡의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 268,000,000원이지만 2022~2023년의 300,000,000원·350,000,000원 거래가 포함되어 있어, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 230,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 134.37㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 134.37㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2025.03 | 134.37㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2023.03 | 134.37㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2022.03 | 134.37㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.37㎡ | 3건 | 230,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 201,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 230,000,000원의 87.7%이고, 최신 거래 225,000,000원보다도 23,400,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 29.2% 낮아진 하락 추세라는 점 때문에, 과거 전체 평균 268,000,000원과의 단순 할인율 75.2%만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 197,977,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 87,094,638원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 17,317,323원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈 | 89,120,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 518,532,834원 중 예상 배당액은 197,977,600원, 미배당은 320,555,234원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자 측 부족분이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 320,555,234원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 380,188,514원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 421,926,946원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회이고, 이 사건은 이미 1회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 입지. 강북고등학교 북동측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 16층이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 15m 왕복 2차선 포장도로와 북측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·연식. 칠곡관음타운은 772세대이며 사용승인일은 1995.09.29.입니다.
- 가격 흐름. 전용 134.37㎡ 거래는 350,000,000원·300,000,000원에서 최근 225,000,000원~240,000,000원 수준으로 낮아져 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 29.2% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 268,000,000원보다 최근 12개월 평균 230,000,000원과 최신 225,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮아도 최근 추세가 -29.2%이므로 추가 가격 하락 여지를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 배당 부족분과 인수액 구분. 미배당 320,555,234원은 채권자의 부족분이며 제시된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 판단 포인트는 하락장 가격”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.06.20. 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 201,600,000원도 최근 12개월 평균 230,000,000원의 87.7%, 최신 거래 225,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다.
그러나 이 단지는 과거 300,000,000원~350,000,000원 수준에서 최근 225,000,000원~240,000,000원으로 거래가격이 내려왔고, 최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 29.2% 하락했습니다. 따라서 감정가 288,000,000원에서 30% 유찰됐다는 사실 자체보다 최근 시세 225,000,000원~230,000,000원과 추가 하락 가능성을 기준으로 판단해야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 최근 하락 추세를 반영해 보수적으로. 이 사건의 승부처는 그 한 문장에 있습니다.
