대구지방법원 2025타경11141. 구미시 광평동 정우주택나 2층 201호로, 전용 59.38㎡의 다세대 물건이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 감정가는 35,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 17,150,000원까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2024.09.27 설정된 주식회사에이아이금융그룹대부의 근저당권 18,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.06.18 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 인수가 아니라, 현재 가격이 실제 시장에서 다시 팔 수 있는 가격인지를 따지는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 광평동 169-4 2층 201호 · 도로명 경상북도 구미시 화신로8길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 59.38㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 나영숙 (2021.12.08 소유권이전 · 거래가액 31,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 17,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이아이금융그룹대부 / 13,462,618원 |
| 말소기준 | 2024.09.27 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2024.09.27 설정된 주식회사에이아이금융그룹대부의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이어 2024.10.02 그 근저당권부채권에 주식회사강남캐피탈대부의 질권이 설정됐고, 2025.06.18 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 별도의 인수권리도, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있으며 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상”입니다. 따라서 권리표상 임차인 인수금액은 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 하는 물건입니다.
② 시세 비교 — 가격은 싸지만, 시장은 내려온 상태
정우주택나 전용 59.38㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 37,125,000원이지만, 50,000,000원의 과거 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 33,750,000원과 최신 거래 32,500,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 59.38㎡ | 3 | 32,500,000원 |
| 2024.01 | 59.38㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2023.07 | 59.38㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.12 | 59.38㎡ | 2 | 31,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.38㎡ | 2건 | 33,750,000원 |
현재 최저가 17,150,000원은 최근 12개월 평균 33,750,000원의 50.8%입니다. 최신 거래 32,500,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 따라서 권리 인수액이 0원인 현재 구조에서는 실질취득액도 17,150,000원으로 볼 수 있어, 가격 자체에는 분명한 할인 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이아이금융그룹대부 | 18,000,000원 | 16,441,300원 |
| 미배당 | - | 1,558,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 708,700원을 제외한 16,441,300원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 1,558,700원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 1,558,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 6,611,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 8,403,500원 | 7,852,237원 | 10,147,763원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매각대금과 채권자 배당액은 더 낮아지지만, 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 13,462,618원이 예상배당 16,441,300원 범위 안에 들어가지만, 3회 유찰 시 예상배당은 11,388,910원으로 청구액에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지자료 기준)
- 입지. 광평중학교 남측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 광평중학교 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모·환금성. 정우주택나는 16세대, 1991.07.18 준공입니다. 최근 거래 표본이 많지 않고 가격 추세도 -16.7%여서 매도 시 유동성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 확인된 최신 실거래는 2024.10의 32,500,000원입니다. 2026.09.10 매각가격을 결정할 때는 현재 현장 매매 가능 가격과 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -16.7% 낮습니다. 전체 평균 37,125,000원만 기준으로 가격 가점을 크게 주면 안 됩니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대·1991년 준공 연립주택이고 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 기간과 매수층을 함께 판단해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 입찰 전 배당요구·세금 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 있다, 환금성은 따로 본다”
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.09.27 근저당권이고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 현재 최저가 17,150,000원이 곧 실질취득의 중심값이 됩니다.
가격 측면에서는 최근 12개월 평균 33,750,000원의 50.8%, 최신 거래 32,500,000원보다 낮아 경매 할인 폭은 충분히 눈에 띕니다. 그러나 최근 거래 추세가 -16.7%이고, 16세대·1991년 준공의 소규모 연립주택이며 최신 실거래도 2024.10이라는 점은 무시할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격도 관심권. 다만 환금성과 실제 2026년 현장 시세 확인이 최종 입찰가를 결정할 사건입니다.
