219,800,000원
대구지방법원 2025타경9336. 신암건영캐스빌 104동 4층 505호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 127.85㎡입니다. 현재는 1회 유찰되어 감정가 314,000,000원에서 219,800,000원으로 내려온 상태입니다.
권리 구조의 중심은 2006.01.24 설정된 주식회사국민은행 근저당권 173,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 현재 등기부에 남아 있는 2022년 이후 압류·가압류와 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9336 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 194-1 신암건영캐스빌 104동 4층505호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 127.85㎡ · 15층 건물 중 4층 505호 |
| 소유자 | 김예숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2006.01.24 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 173,600,000원 |
| 경매 청구액 | 73,232,441원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 국민은행 근저당
등기부상 과거 압류 상당수는 이미 해제로 말소됐습니다. 현재 의미가 있는 후순위 권리로는 2022.06.16 동대구세무서장 압류, 2023.11.10 대구광역시 동구 압류, 2024.04.18 김원기 가압류 11,256,600원, 2024.06.10 대구광역시 동구 압류, 2024.12.27 동대구농업협동조합 가압류 1,248,434,618원, 2025.09.19 국민은행 임의경매개시결정이 있습니다. 모두 2006년 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세 대비 71.2%
신암건영캐스빌 동일 면적 127.85㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 306,250,000원, 최근 12개월 평균은 308,636,363원이며 최신 거래는 2025.11 325,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 10.2% 높은 흐름이라 하락 추세로 볼 근거도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 127.85㎡ | 10 | 325,000,000원 |
| 2025.11 | 127.85㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2025.11 | 127.85㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 127.85㎡ | 10 | 322,000,000원 |
| 2025.07 | 127.85㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2025.03 | 127.85㎡ | 11 | 318,000,000원 |
| 2025.03 | 127.85㎡ | 11 | 318,000,000원 |
| 2025.03 | 127.85㎡ | 11 | 318,000,000원 |
| 2025.02 | 127.85㎡ | 10 | 308,000,000원 |
| 2025.01 | 127.85㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 127.85㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 2024.08 | 127.85㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.85㎡ | 11건 | 308,636,363원 |
현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%이고, 전체 실거래 평균 대비로도 71.8%입니다. 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 하므로, 이 사건은 최근 평균보다 충분히 낮은 회차에 들어와 있는 물건으로 볼 수 있습니다. 최신 거래 325,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 더 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,877,200원 |
| 근저당 · 주식회사국민은행 | 173,600,000원 | 173,600,000원 |
| 가압류 · 김원기 | 11,256,600원 | 11,256,600원 |
| 가압류 · 동대구농업협동조합 | 1,248,434,618원 | 31,066,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,433,291,218원에 대해 채권자 예상배당은 215,922,800원, 미배당은 1,217,368,418원입니다. 동대구농업협동조합 가압류에서 미배당이 발생하지만, 해당 후순위 가압류 자체는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 유찰되어도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 219,800,000원 | 215,922,800원 | 1,217,368,418원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 153,860,000원 | 150,905,960원 | 1,282,385,258원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,702,000원 | 105,394,172원 | 1,327,897,046원 | 0원 |
후순위 채권의 미배당 규모가 커져도 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 고정되는 ‘인수형’과 다릅니다. 제공된 시나리오 전체에서 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대구초등학교 남서측 인근에 위치하며 아파트단지·각종 근린생활시설·일반주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 지하철역 등의 교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 신암건영캐스빌은 748세대이며 사용승인 기준일은 2005.11.25입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,895,000원/㎡, 토지면적은 9,814.6㎡입니다.
- 도로. 단지 북서측으로 왕복 3~4차선, 서남측·북동측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 5~6m 도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균 308,636,363원의 71.2%이며 최신 거래는 325,000,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 매각 전 확인해야 실제 배당 구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정 당시 거주인 부재, 임대내역 미상으로 기록되어 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가에서 내부구조 일부를 외부관찰·탐문과 동류형 아파트의 일반 상태를 바탕으로 상정했습니다.
- 후순위 채권 착시 경계. 동대구농업협동조합 가압류 청구액은 1,248,434,618원으로 크지만 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸합니다. 미배당 자체를 매수인 인수액으로 오해하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유·세금 확인과 응찰가
이 사건은 2006.01.24 국민은행 근저당이 확실한 말소기준이고, 이후 현존 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없으며 제공된 모든 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰된 현재 최저가 219,800,000원이 최근 12개월 실거래 평균 308,636,363원의 71.2%까지 내려왔고, 최근 가격 추세도 +10.2%입니다.
따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 평가할 물건은 아니지만, 최근 실거래를 우선한 비교에서도 현재 가격은 충분히 낮은 편입니다. 다만 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 점유관계, 감정 당시 확인하지 못한 내부 상태는 입찰 전에 반드시 점검해야 합니다. 권리 구조와 가격은 우호적이고, 남은 핵심 리스크는 세금 배당과 현장 확인입니다.
