대전지방법원 2025타경11596. 천안시 서북구 쌍용동 광명아파트 101동 16층 1603호, 전용 84.56㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강정애로, 2022.12.12. 거래가 193,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.06.27. 임차인 이지현의 보증금 195,000,000원 주택임차권이 등기됐고, 2025.04.22. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있지만 확약으로 매수인 인수가 해소됐는가”입니다. 임차인 이지현은 2022.06.17. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.18.로, 경매개시결정 2025.04.22.보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시했습니다. 하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 101동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.56㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 · 20층 중 16층 |
| 소유자 | 강정애 (2022.12.12. 거래가 193,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,204,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 기존 국민은행·김영규·대한생명보험·국민은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 을구 10번 이지현 주택임차권입니다. 임차권의 전입일 2022.06.17.과 확정일자 2022.05.18.은 2025.04.22. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 대항력 있음 2026.06.19. 포기 확약 | 우선변제 확정일자·배당요구 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 이지현은 보증금 195,000,000원, 전입 2022.06.17., 확정일자 2022.05.18., 배당요구 2024.06.27.로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각가 175,000,000원에서 집행비용 3,250,000원을 제외하면 171,750,000원이 배당돼 원칙상 23,250,000원이 남지만, 위 확약에 따라 그 잔액을 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.75억은 최근 시세보다 높다
광명아파트 동일면적 84.56㎡의 최근 거래 12건 평균은 149,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 148,000,000원이고, 최근 거래 범위는 120,000,000원~163,000,000원입니다. 확약 적용 후 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 175,000,000원이 곧 실질취득액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.56㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 84.56㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2026.08 | 84.56㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 15 | 152,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.56㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.56㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.56㎡ | 12건 | 149,833,333원 |
현재 실질취득 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.8%입니다. 평균보다 25,166,667원 높고, 최신 거래 148,000,000원보다도 27,000,000원 높습니다. 최근 12건 최고가 163,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 따라서 8회 유찰이라는 횟수만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 이지현 보증금 | 195,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 201,204,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 23,250,000원이지만, 2026.06.19. 확약으로 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소에 동의했으므로 이지현 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용은 3,250,000원으로 반영됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안미라초등학교 북측 인근 광명아파트 단지 내 위치하며, 주변은 상가·단독주택·공동주택이 섞인 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트의 16층 1603호로, 기본 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 서부대로, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 광명아파트는 990세대, 1993.11.24. 준공 단지입니다. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되지만 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 효력을 매각기록 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 적용 후 인수액은 0원이므로 현재 실질취득은 175,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 149,833,333원보다 높습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08. 최신 거래는 148,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 27,000,000원 높습니다.
- 8회 유찰 숫자만 보고 저가 판단 금지. 현재 최저가는 감정가와 동일한 175,000,000원이고 최근 시세의 116.8%입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 물건이므로 실제 점유상태와 인도 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 풀렸지만 가격은 안 풀렸다”
이 물건은 처음 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매수인 인수가 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 175,000,000원 매각 시 임차인에게 171,750,000원이 배당되고 23,250,000원이 남습니다. 그러나 2026.06.19. 제출된 확약으로 이지현 임차인은 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 그 다음입니다. 실질취득 175,000,000원은 최근 12개월 평균 149,833,333원의 116.8%이고, 2026.08. 최신 거래 148,000,000원과 최근 최고 거래 163,000,000원보다도 높습니다. 게다가 이미 8회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.8회입니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 현재 가격에는 메리트가 없습니다. 이 사건의 결론은 “인수 때문에 피할 물건”이 아니라, “권리는 검토 가능하지만 현재 가격 때문에 보수적으로 볼 물건”입니다.
