대구지방법원 2025타경11176. 구미시 진평동 구미진평주공아파트 105동 10층 1004호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 점이 아닙니다. 등기부에는 임차인 이상학의 주택임차권이 있고, 주민등록일자는 2022.03.14, 확정일자는 2023.02.10으로 말소기준권리인 2024.06.04 구미세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 매각가 75,600,000원을 가정한 배당표에서는 이상학의 보증금 110,000,000원 중 73,839,200원만 배당되고 36,160,800원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인의 인수위험으로 이어져 실질취득액은 낙찰가만 보면 안 되는 사건입니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로서 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기도 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약은 바로 이 임차권에 적용되므로, 본건의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11176 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 105동 10층 1004호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 중 제10층 제1004호 |
| 소유자 | 김기수 · 2024.04.03 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,301,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상학 | 부동산 전유부분 전부 | 110,000,000원 | 2022.03.14 / 2023.02.10 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득액은 최근 평균의 91.8%
동일 평형으로 매칭된 진평미래타운 전용 59.99㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 82,333,333원입니다. 현재 최저매각가 75,600,000원은 이 최근 12개월 평균의 91.8%입니다. 최신 거래는 2026.08 77,000,000원으로, 현재 최저가 역시 최신 거래가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 14 | 77,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 97,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 17 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 82,333,333원 |
최근 거래 범위는 63,000,000원~105,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 평균만으로 가격을 단정할 물건은 아니지만, 현재 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균 82,333,333원보다 낮고, 최신 2026.08 거래 77,000,000원보다도 낮습니다. 무엇보다 이 비교는 확약으로 실질 인수액이 0원이라는 전제를 반영한 실질취득액 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 이상학 보증금 | 110,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 13,160,052원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,301,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 36,160,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진평초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 중 10층이며, 승강기·위생·급배수·옥내소화전·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 북동향 완경사지대에 자체지반을 평탄하게 조성한 부정형 토지로 아파트부지로 이용중이며, 단지 북동측으로 왕복 4차선 진입도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 716,700원/㎡입니다.
- 단지. 진평미래타운은 1,000세대, 1999.04.13 준공이며 동일 평형 거래가 최근에도 이어지고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이상학의 주택임차권은 등기부상 존재하므로 낙찰 후 말소 처리 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균 82,333,333원의 91.8%입니다. 최신 거래 77,000,000원과 최근 거래 범위 63,000,000원~105,000,000원을 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 가격 경쟁이 붙을 경우 시세 할인 폭이 빠르게 줄 수 있습니다.
- 세금·비용 확인. 2024.06.04 구미세무서 압류와 2025.09.18 구미시 압류가 있으므로 실제 배당·당해세 여부는 매각 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 75,600,000원보다 커서 매우 조심해야 하는 사건입니다. 일반 규칙대로라면 현재 회차에서 36,160,800원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 해당 임차권의 승계인으로서 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약을 반영한 실질취득액은 75,600,000원, 실질 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 108,000,000원에서 2회 유찰되어 최근 12개월 평균 82,333,333원의 91.8%까지 내려왔습니다. 권리는 단순하지 않지만 확약으로 핵심 인수위험이 해소됐고, 현재 가격은 최근 시세보다 낮습니다. 이 물건의 핵심은 “선순위 임차권이 있다”에서 분석을 멈추지 않고, 확약의 유효성과 실제 말소 이행을 확인한 뒤 현재 가격이 충분한 할인인지 판단하는 것입니다.
