대구지방법원 2025타경11197. 구미시 옥계동 610-1 디동 1층 101호로, 사건 분류는 대지이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 한금채는 2018년 6월 8일 매매를 원인으로 2018년 7월 6일 소유권을 이전받았고 거래가액은 230,000,000원입니다. 같은 날 설정된 구미강동새마을금고 근저당권 130,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 주식회사 굿컴퍼니의 100,000,000원 가압류, 김수애 등 채권자들의 211,400,000원 가압류, 경매개시결정과 구미시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 610-1 디동 1층 101호 · 도로명 경상북도 구미시 산호대로23길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 1층 101호 단위상가 |
| 소유자 | 한금채 · 2018.06.08 매매 · 2018.07.06 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미강동새마을금고 / 67,856,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2018.07.06 설정된 구미강동새마을금고 근저당권 130,000,000원입니다. 이후의 주식회사 굿컴퍼니 가압류 100,000,000원, 김수애 등 가압류 211,400,000원, 임의경매개시결정, 구미시 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어져도 직접 비교는 어렵다
시세 참조 데이터에는 ‘월드테라스하우스’ 거래가 1건 있습니다. 다만 대상 시세검색 기준면적은 49.47㎡인데 실제 거래는 81.13㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래시점도 2021.12 한 건뿐이므로, 320,000,000원을 현재 대상 물건의 직접 시세로 놓고 최저가의 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 81.13㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 시세검색 기준 | 49.47㎡ | — | 면적 불일치 |
데이터상 최저가 113,190,000원은 제공된 비교가격 320,000,000원의 35.4%로 표시됩니다. 하지만 이 수치의 분모는 면적이 다른 2021.12 거래 1건입니다. 따라서 35.4%라는 비율 자체를 “시세 대비 35.4%에 산다”는 의미로 해석할 수 없습니다. 이 사건은 최저가가 낮아진 사실과 현재 적정 시세가 충분히 검증된 사실을 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,660원 |
| 1. 근저당 · 구미강동새마을금고 | 130,000,000원 | 110,805,340원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 굿컴퍼니 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김수애 등 | 211,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,190,000원 가정 시 집행비용 2,384,660원을 제외한 110,805,340원이 선순위 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 441,400,000원 중 미배당액은 330,594,660원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 330,594,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 363,993,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,463,100원 | 54,064,764원 | 387,335,236원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 옥계동 소재 옥계초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대·연립·다가구·단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등이 혼재하며 생활편의시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 간선도로 인근이고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통입니다. 폭 약 6~8m 단지 내부도로를 통해 남동측 왕복 2차로 포장도로로 출입할 수 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 1층 101호 단위상가이며, 남측 출입구 기준으로는 2층, 동측 출입구 기준으로는 1층에 위치합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 완경사·부정형 토지이며 토지이용상황은 상업용, 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 316,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함·저촉되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 상태 확인. 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 구체적 구조·수리 여부를 확인하지 못했고, 외부에서 확인 가능한 전경과 인근 관계인 탐문 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.07.06 구미강동새마을금고 근저당 130,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 시세를 다시 잡을 것. 현재 확보된 실거래는 2021.12의 81.13㎡ 1건으로 대상 기준 49.47㎡와 맞지 않습니다. 320,000,000원을 직접 비교시세로 확정해서는 안 됩니다.
- 유찰 횟수보다 환금성. 현재 2회 유찰, 참조 통계 평균 2.6회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 근린생활시설의 실제 임대수요와 재매각 수요를 가격보다 먼저 검토할 필요가 있습니다.
- 층 인식 주의. 남측 출입구에서는 2층, 동측 출입구에서는 1층으로 보이는 구조이므로 현장 동선과 상가 노출도를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.06 구미강동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 113,190,000원이 감정가 231,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 2021.12의 320,000,000원 한 건뿐이고 거래면적 81.13㎡가 대상 시세검색 기준 49.47㎡와 맞지 않습니다. 여기에 이미 2회 유찰됐고 참조 경매 통계도 평균 2.6회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형으로 단순하지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 근린생활시설로 보는 것이 적절합니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 등급을 올릴 사건은 아닙니다.
