대구지방법원 2025타경11216. 경상북도 구미시 원평동 1058-15, 도로명주소 송원서로4길 31-7에 위치한 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층이며, 토지면적은 209.5㎡입니다. 감정가는 594,059,760원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 291,089,000원으로 감정가 49% 회차입니다.
권리구조의 중심은 2014.07.31. 설정된 왜관농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이고 토지 원평동 1058-15와 공동담보입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 서울보증보험주식회사 강제경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 점유 관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 호실 점유자가 확인되고, 일부는 전입일·보증금이 확인되지 않아 점유·명도 실사가 권리확인만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 1058-15 · 경상북도 구미시 송원서로4길 31-7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 209.5㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 482,000원/㎡ |
| 소유자 | 이상규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 594,059,760원 / 291,089,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 42,016,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
과거 수성중앙새마을금고 근저당 299,000,000원, 김점희 전세권 15,000,000원, 이서윤 주택임차권 25,000,000원, 구미칠곡축산업협동조합 근저당 208,000,000원, 권태옥 전세권 45,000,000원과 그 전세권 근저당 45,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준이 되는 권리는 2014.07.31. 왜관농업협동조합 근저당 216,000,000원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 7명, 승계 중복 1건
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손영일(SUN LONGRl) | 203호 | 2023-02-27 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 이종근 | 202호로 전입 | 2024-02-05 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 이응구 | 204호로 전입 | 2024-10-04 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 류형우 | 301호로 전입 | 2024-12-27 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 박은천 | 403호로 전입 | 2023-09-04 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 한국토지주택공사 | 4층 402호(남서쪽) 55.86㎡ | 2022-01-17 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
한국토지주택공사는 손영일(SUN LONGRl) 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있습니다. 따라서 한국토지주택공사의 40,000,000원을 손영일 보증금과 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 중복신고를 제외하면 실제 임차인은 7명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교자료는 없다
현재 회차 최저가는 291,089,000원으로 감정가 594,059,760원의 49% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 현황상 다가구주택으로 사용되고 여러 호실이 점유 중이어서 실제 임대수익·명도비용·공실 가능성까지 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,875,246원 |
| 1. 근저당 · 왜관농업협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 42,016,437원 | 42,016,437원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,197,317원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 258,016,437원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 28,197,317원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
현재 회차 291,089,000원에서는 왜관농업협동조합과 서울보증보험주식회사 청구액이 모두 충족됩니다. 반면 3회 유찰 시 매각가 203,762,300원에서는 채권자 미배당이 57,906,809원, 4회 유찰 시 매각가 142,633,610원에서는 118,179,698원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 제공된 시나리오상 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 원평동 소재 시외버스터미널 서측 인근. 부근은 숙박시설·상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 209.5㎡, 평지·세로장방형, 일반상업지역·시가지경관지구(일반)입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 2층·3층 내부 호실 구성은 현황상 각 4가구 거주 가능 형태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 지주택·공사의 전입일·보증금·임대차계약 여부를 확인해 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
- LH 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 40,000,000원은 손영일(SUN LONGRl) 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 호실별 점유 확인. 2층은 201·202·203·204호, 3층은 301·302·303·304호 형태이므로 실제 각 호실 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49% 회차여도 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 후속 유찰에서 채권 미배당이 커져도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 인수권리를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 전입·점유 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기 구조만 보면 말소기준이 분명합니다. 2014.07.31. 왜관농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황상 여러 호실이 점유 중이고 실제 임차인 7명 가운데 지주택·공사의 전입일과 보증금이 미상입니다. 여기에 2층·3층의 실제 호실 구성이 공부 표시와 다르게 세분화되어 있어 명도 범위도 직접 확인해야 합니다. 감정가 594,059,760원에서 최저가 291,089,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 미상 점유 확인과 시장가격 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
