대전지방법원 2025타경11649. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌3차 7층 704호, 전용 34.22㎡ 오피스텔입니다. 소유자 조철호가 2022년 140,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 145,329,069원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가 87,000,000원에서 현재 최저가 60,900,000원으로 내려와 있습니다. 그러나 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 낙찰 이후 실제 부담할 권리가 무엇인지를 먼저 확인해야 합니다.

등기부상 과거 구즉신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 등기된 김민경의 임차권은 원칙적으로 배당 부족액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약서가 제출되면서 이 임차권의 실질 인수 부담이 해소됐습니다. 그렇다고 별도로 조사된 김석중의 점유관계까지 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약의 효력과 별도 점유 위험

2016년에 설정된 구즉신용협동조합 근저당권(채권최고액 96,000,000원)은 2022.06.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김민경의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.07.04. 접수됐으므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인·점유자 분석

조사상 확인되는 인물은 등기된 임차권자 김민경과 별도 점유자 김석중입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

김민경 임차권: 을구 3번 · 2024.07.04. 등기 · 임대차계약일 2022.04.24. · 보증금 140,000,000원. 김석중은 임대차 조건과 실제 점유권원 확인이 필요합니다.

특히 김석중의 전입일이 김민경의 전입일보다 앞섭니다. 단순히 같은 호실에서 발견된 이름이라고 무시하거나, 김민경의 확약을 근거로 모든 임차인 문제가 끝났다고 처리하면 안 됩니다. 두 사람 사이의 임대차관계, 실제 점유 경위, 주민등록 변동 및 매각물건명세서의 인수권리 기재를 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)

위 배당표는 제시된 우선변제 및 집행비용 추정에 따른 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 김석중의 권리관계에 따른 변동 가능성도 별도로 남습니다.

④ 유찰 회차별 인수 구조

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 최저가가 내려가도 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 다음은 해당 임차권의 확약 효과를 제외한 룰상 미배당 인수 시나리오입니다.

표의 인수액은 김민경의 대항력을 유지한다고 가정한 일반 배당계산상 수치입니다. 실제로는 제출된 확약에 따라 김민경의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 김석중 관련 추가 부담은 별도이며, 위 표에 포함되지 않았습니다.

⑤ 시세 비교 — 최저가보다 중요한 거래 하락 추세

천안베스트빌3차 전용 34.22㎡의 확인된 거래는 다음과 같습니다.

전체 거래 평균 106,500,000원은 2022년의 140,000,000원 거래가 섞인 값으로, 현재 가격을 판단하는 기준으로 삼기 어렵습니다. 제공된 최근 거래 기준값은 73,000,000원이며, 현재 최저가 60,900,000원은 그 83.4%입니다.

다만 최신으로 확인된 거래 자체가 2024.11. 거래입니다. 따라서 이 수치를 2026년 현재의 실시간 시세나 실제 최근 12개월 거래라고 단정할 수 없습니다. 거래 추세 지표는 -47.9%로 하락 방향이며, 2022년 거래가격과 비교해 가격 조정 폭이 큰 상태입니다. 단순히 전체 거래 평균 대비 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

⑥ 예상배당 및 가격 비교 차트

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안 백석초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·주택·근린상가 등이 소재합니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다. 동측과 남측으로 약 10m 내외의 도로에 접합니다.
• 건물. 2016.08.30. 준공된 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 704호입니다. 전기·냉난방·소방·위생·급배수·가스·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 정방형의 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 위반 내용과 시정 가능성, 행정상 부담 및 금융기관 담보 취급 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 21세대 규모, 단지 내 평균 유찰 8.0회, 확인된 거래가격 하락 추세 -47.9%입니다. 매도 시 거래 수요와 적정 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 원문, 대상 임차권 및 제출 효력을 확인하세요.
• 김석중 권리 확인. 2021.05.20. 전입에 따른 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금·확정일자, 김민경과의 관계를 확인해야 합니다. 대항력과 추가 인수 위험은 현재 미확정입니다.
• 전체 실질취득비용 재산정. 김민경의 확약 적용 후 인수액은 0원이지만 김석중 관련 부담은 미상입니다. 최저가만으로 최종 취득비용을 확정하지 마세요.
• 위반건축물 확인. 집합건축물대장 표제부와 위반 내역을 대조하고, 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성 및 대출 제한 여부를 확인하세요.
• 시세 재확인. 제공된 최신 거래는 2024.11.입니다. 입찰 전 동일 면적 오피스텔의 추가 실거래, 호가 및 현재 매수 수요를 확인하세요.
• 유찰 이력 점검. 9회 유찰에도 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 과거 매각절차의 변경·취소·불허가 등 구체적인 진행 이력을 사건기록에서 확인하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고 명도 가능성 및 필요한 절차를 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·확약서와 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 확약은 해결됐지만, 물건 전체가 안전해진 것은 아니다

이 사건을 단순히 최저가 60,900,000원의 저가 오피스텔로 평가해서는 안 됩니다. 김민경의 보증금 140,000,000원은 일반적인 배당 계산상 상당한 인수 부담을 만들지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 이 부분은 분명히 중요한 권리관계 변화입니다.

그러나 그 확약이 김석중의 권리까지 해소하지는 않습니다. 김석중은 2021.05.20. 전입자로 보증금과 점유관계가 미확인 상태입니다. 여기에 위반건축물 등재, 9회 유찰, 소규모 오피스텔의 낮은 거래 유동성, -47.9%의 거래가격 하락 추세까지 겹칩니다.

결론은 김민경 확약 적용은 긍정적이지만, 별도 점유 위험과 건축물 하자가 남아 있어 현재 최저가만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단하기 어렵다는 것입니다. 입찰 판단의 선행 조건은 김석중의 권리관계 및 위반건축물 문제를 확인하고 실제 인수비용과 처분 가능성을 재산정하는 데 있습니다.