대구지방법원 2024타경43980. 대구광역시 달서구 파호동 91-16 소재 부동산으로, 토지는 공장용지 1,532.8㎡, 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 속합니다. 등기상 소유자는 이호형이고, 현재 사건의 말소기준권리는 2019년 2월 28일 설정된 중소기업은행 채권최고액 2,300,000,000원의 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 2,939,213,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,440,214,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 공업용 부동산의 실제 거래가격 자료가 제시되지 않아 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 권리보다 현물 구성과 특별매각조건 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경43980 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 파호동 91-16 · 대구광역시 달서구 성서공단북로3길 25 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 1,532.8㎡ |
| 소유자 | 이호형 |
| 감정가 / 최저가 | 2,939,213,600원 / 1,440,214,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 포함 · 일부 기계기구(감정서상 1번) 소재불명 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2019.02.28 중소기업은행 근저당입니다. 이후 2022년 추가 근저당, 2024년 신용보증기금·기술보증기금·중소기업중앙회·농협은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권미순 | - | 2024.08.28 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경섭 | 식당 | 2022.03.07 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 말소기준일인 2019.02.28 이후 전입입니다. 따라서 데이터상 대항력은 없습니다. 김경섭은 2025.02.24 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 권미순은 보증금이 미상입니다. 다만 이 두 점유자 모두 말소기준 이후 전입이므로, 현재 자료에 따른 매수인 보증금 인수액은 0원입니다.
③ 가격·회차 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 1,440,214,000원으로 감정가 2,939,213,600원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 1,008,149,799원, 4회 유찰 시는 705,704,859원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 ‘감정가보다 51% 낮다’는 사실과 ‘시장가보다 싸다’는 판단은 구분해야 합니다. 공업용 토지·건물·기계기구가 묶인 일괄매각이므로 실제 입찰가 판단은 현장에 존재하는 건물·기계기구, 이용상태와 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,440,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,802,140원 |
| 1. 을구 25번 근저당 · 중소기업은행 | 2,300,000,000원 | 1,423,411,860원 |
| 2. 을구 26번 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 253,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 기술보증기금 | 382,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 중소기업중앙회 | 42,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 176,959,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 3,355,059,422원, 채권자 예상배당은 1,423,411,860원이며 미배당액은 1,931,647,562원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 특별매각조건 — 이 사건의 실무 핵심
또한 2024.12.02에는 을구 26번 근저당권의 일부가 기술보증기금에 195,500,000원 대위변제에 따라 이전된 기록이 있습니다. 이는 임차인 보증금 승계와는 다른 담보권 내부의 일부이전으로, 실제 임차인 수는 2명 그대로입니다.
⑥ 토지·용도 메모
- 토지. 면적 1,532.8㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 지방산업단지에 포함됩니다.
- 형상. 평지, 가로장방 형태입니다.
- 도로. 중로각지이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 955,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 가격판단. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 1,440,214,000원의 시장가격 대비 수준은 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구까지 포함되는 구조를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 소재불명 기계기구. 감정서상 기계기구 1번의 실제 존부와 감정가 반영 내용을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 권미순·김경섭 모두 대항력은 없지만 실제 점유자이므로 인도·명도 절차는 별개로 준비해야 합니다.
- 권미순 보증금. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 김경섭 배당. 2025.02.24 배당요구 사실은 있으나 확정일자·우선변제 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 현물과 거래가치를 따로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 현물 확인 난도는 높다
권리분석만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2019년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 확인된 임차인 2명도 모두 후순위 전입입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 이 물건은 공장용지 1,532.8㎡를 포함한 기타 + 토지 유형이고 제시외 건물·기계기구를 묶어 일괄매각하며, 일부 기계기구는 소재불명입니다. 여기에 2회 유찰과 20% 보증금 특별조건까지 겹칩니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 49%라는 할인율 자체를 투자매력으로 해석해서는 안 됩니다. 결론은 “인수 리스크는 낮지만, 자산 구성과 가격 검증이 선행돼야 하는 공업용 경매”입니다.
