대전지방법원 2025타경11665. 아산 배방읍 장재리 코아루테크노시티오피스텔 2층 210호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 인근 음식점인 경복궁&갓포제주에서 창고용도 등으로 이용하고 있었고, 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 2층입니다. 감정가는 221,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 75,803,000원입니다.
등기상 말소기준은 2023.05.10. 설정된 경남제일신용협동조합 근저당권 250,000,000원입니다. 같은 날 에스지신성건설주식회사 근저당권 100,000,000원이 뒤따르고, 이후 국세 압류·임의경매개시결정· 코아루테크노시티오피스텔관리단 가압류 500,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11665 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 2층 210호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 조사일 현재 인근 음식점에서 창고용도 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사케이디벨로퍼 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입이 먼저다
소유권은 2021.10.12. 주식회사한국토지신탁 명의로 보존됐다가 2022.07.12. 주식회사케이디벨로퍼 앞으로 귀속됐습니다. 2023.03.10. 국세 압류는 2023.04.25. 해제되어 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023.05.10. 경남제일신용협동조합 근저당권입니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나, 820226-****** | 2층 210-221호 | 2023.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현재 최저가 75,803,000원만 놓고 실제 취득비용을 계산해서는 안 됩니다. 선순위 임차관계가 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우에는 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 1. 근저당 · 경남제일신용협동조합 | 250,000,000원 | 74,038,546원 |
| 2. 근저당 · 에스지신성건설주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 코아루테크노시티오피스텔관리단 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 850,000,000원 중 예상배당은 74,038,546원, 미배당은 775,961,454원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 김하나의 보증금 자체가 확인되지 않아 임차관계에 따른 매수인 부담은 별도로 판단해야 합니다.
④ 내부 시설 — 냉동창고 1동은 매각 제외
제210호 내부에는 냉동창고 1동이 있으나, 이동이 가능하고 인근 음식점 경복궁&갓포제주에서 사용하는 타인 소유 시설로 조사됐습니다. 감정평가에서도 제외됐고 매각물건명세서 비고에도 매각에서 제외된다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안아산역(KTX) 남측 인근으로 상업용 부동산·업무용 부동산·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 천안아산역·아산역·시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이며 조사일 현재 인근 음식점에서 창고용도 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측·동측·북측으로 포장도로가 있고 도로상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구·중점경관관리구역(아산신도시)입니다.
- 토지. 토지면적 4,226.4㎡, 공시지가 2,583,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·전기·화재탐지 및 경보·옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김하나의 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 자료에서 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 221,000,000원 대비 현재 최저가 75,803,000원으로 크게 낮아졌지만, 실거래 시세 자료가 없어 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 점유범위 확인. 현황조사상 점유부분은 2층 210-221호로 기재돼 있으므로 본건 210호와 실제 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 냉동창고 제외 확인. 내부 냉동창고 1동은 타인 소유로 매각 제외입니다. 반출·사용관계를 확인해야 합니다.
- 채권구조 확인. 현재 회차에서는 경남제일신용협동조합 근저당조차 전액 배당되지 않고 후순위 권리에는 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계 원본을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔어도 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 221,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 75,803,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 김하나의 전입일 2023.01.19.은 말소기준 2023.05.10.보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 근린시설·창고 이용, 타인 소유 냉동창고 매각 제외까지 겹칩니다. 가격은 내려왔지만 인수비용은 아직 계산할 수 없는 물건. 선순위 임차관계가 해소·확정되기 전에는 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.
